實務(wù)輔導(dǎo)：項目基地現(xiàn)狀資料的搜集
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可從下列的土地、建筑物及坐落環(huán)境的狀況，掌握土地的開發(fā)條件：
① 地形狀況；
② 地上物狀況；
③ 鄰地狀況；
④ 基地四周道路、給排水狀況；
⑤ 附近公共設(shè)施及交通狀況。
(五)交通流量資料的搜集
常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。
(六)人文社會經(jīng)濟資料的搜集
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充斥 不符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
1．人口：
2．職業(yè)或行業(yè)類別比例：
3．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：
4．流動人口：
除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。
(七)公共設(shè)施資料的搜集
公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價格。
(八)商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活形態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型：
1．鄰里中心型：約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”。
2．地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。
3．副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。
4．城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)(CBD)，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。
(九)房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集
房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般人常看到房價、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認(rèn)為市場不景氣，但仔細(xì)想想，一個“有價無市”的情況，哪有景氣可言?反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉(zhuǎn)嗎?至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的“景氣”衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。
(十)銷售資料的搜集
樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。
1．銷售海報樓書及廣告：
2．銷售現(xiàn)場資料：
3．其他銷售資料：
從市場調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：
1．編碼：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。
2．制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。
3．分析與解釋：因絕多數(shù)資料的搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積小韻反應(yīng)、樓層等，以便做進一步深入分析及正確解釋。
(十一)競爭項目資料的搜集
競爭項目所在的區(qū)域范圍可可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
(十二)租金資料的搜集
租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、房齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展性。
推薦：
① 地形狀況；
② 地上物狀況；
③ 鄰地狀況；
④ 基地四周道路、給排水狀況；
⑤ 附近公共設(shè)施及交通狀況。
(五)交通流量資料的搜集
常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。
(六)人文社會經(jīng)濟資料的搜集
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充斥 不符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
1．人口：
2．職業(yè)或行業(yè)類別比例：
3．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：
4．流動人口：
除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。
(七)公共設(shè)施資料的搜集
公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價格。
(八)商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活形態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型：
1．鄰里中心型：約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”。
2．地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。
3．副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。
4．城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)(CBD)，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。
(九)房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集
房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般人常看到房價、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認(rèn)為市場不景氣，但仔細(xì)想想，一個“有價無市”的情況，哪有景氣可言?反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉(zhuǎn)嗎?至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的“景氣”衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。
(十)銷售資料的搜集
樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。
1．銷售海報樓書及廣告：
2．銷售現(xiàn)場資料：
3．其他銷售資料：
從市場調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：
1．編碼：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。
2．制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。
3．分析與解釋：因絕多數(shù)資料的搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積小韻反應(yīng)、樓層等，以便做進一步深入分析及正確解釋。
(十一)競爭項目資料的搜集
競爭項目所在的區(qū)域范圍可可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
(十二)租金資料的搜集
租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、房齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展性。
推薦：
