物權法中關于房地產經紀人的條列解釋7
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權法解釋：第七條【取得和行使物權遵守法律、尊重社會公德原則】
第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
【解釋】本條是關于取得和行使物權遵守法律、尊重社會公德原則的規定。
物權是排他性的支配權，被稱為“絕對權”，這在一定程度上是與其他權利如債權等相對而言的，并不是說物權是絕對的、不受限制的權利。所謂權利就是做法律許可之事。現代社會不承認有不受限制的權利，并且隨著社會化的發展，物權因公共利益的需要受到越來越多的限制。
在擺脫封建制度不久的西方自由資本主義時期，曾以絕對的、不受限制的私有權為原則，在物權法律制度上，表現為所有權的絕對性和無限制性地主張私人所有權對其所有物可以任意自由地使用、收益和處分。這一原則對于初期資本主義的發展的確起到過推動作用，但是由于過于強調個人利益而忽視社會整體利益，導致個人利益與社會利益的沖突，阻礙社會經濟整體的發展，19世紀末期以來，這一絕對的不受限制的私權觀念逐漸被拋棄，而代之以社會化的權利新觀念。這種新觀念一方面強調私權自由，尊重私權，另一方面也強調私權不得濫用，不得損害公共利益和他人權益，并為公共利益的需要而對私權作必要的限制。如1919年德國魏瑪憲法規定：“所有權負有義務，于其行使應同時有益于社會公益。”1947年日本修改民法典時，第一條即規定：“私權必須遵守公共福祉。”在理論上，這一轉變被稱為權利的社會化，在民事法律上主要表現為對所有權的限制。
我國是社會主義國家，處于社會主義初級階段，實行改革開放和社會主義市場經濟。我們曾經歷過忽視個人利益，忽視私人權利的歷史階段，而只強調公共利益，這不能調動廣人民群眾生產和創造的積極性，最終還是損害公共利益，使國家無法擺脫貧窮落后的面貌。現在我們要強調保護私人權利，維護個人利益，充分發揮廣人民群眾生產和創造的積極性，但同時也應當強調，權利不能濫用，取得或者行使物權要遵守法律，尊重社會公德，不能損害公共利益和他人的合法權益。在民法的傳統理論上，本條規定的原則也稱為不得違反公序良俗的原則。這是民法的原則，當然也是物權法的原則。
對于這一原則，陸法系國家在民法典中一般均有規定。主要表現為對物權限制的原則性規定和權利行使原則的規定。對物權限制的原則性規定，如德國規定“在不違反法律和第三人利益的范圍內”，意利規定“在法律規定的范圍內并且在遵守法律規定的義務的前提下”，瑞士規定“在法律規范的限制范圍內”，日本規定“于法令限制的范圍內”。對權利行使原則的規定，如德國規定“權利的行使不得以損害他人為目的”，瑞士規定“任何人都必須以誠實、信用的方式行使權利和履行其義務，顯系濫用權利時，不受法律保護”，俄羅斯規定“公民和法人不得實施僅以致人損害為目的的行為，也不得以其他形式濫用權利”。
以上所引述的這些規定都是原則性規定，與我國物權法本條的規定意思基本一致。這一原則在民法中作為原則規定通常只有一條，但民法和其他相關法律中有許多規定都具體體現了這一原則，主要表現為對物權的限制。現從物權的取得與行使兩個方面對這一原則說明如下：
（一）物權的取得
物權的取得有兩個方面：
1．取得物權應當符合法定的方式。取得不動產物權，法律要求登記的必須登記，否則法律不承認享有物權。比如取得房屋等不動產所有權必須依法登記，取得不動產及不動產權利的抵押權必須辦理登記。取得汽車、船舶、航空器等型動產必須辦理登記才可取得對抗善意第三人的效力。取得一般動產必須通過交付才能取得所有權。
2．對于特定的物，自然人、法人不能取得所有權。如我國土地只能國家或者集體所有，個人、單位不能取得土地所有權。法律禁止流通的物通常個人不能取得所有權，如國家保護的珍稀動植物、特定的文物、軍用品等。
（二）物權的行使
法律對權利人享有的物權或者權利人行使權利有諸多限制，致可歸為兩個方面：
1．使權利人喪失權利或者受到損害：（1）征收征用。如本法第四十二條 、第四十四條規定，國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。因搶險、救災等緊急需要，可以征用單位、個人的不動產或者動產。（2）沒收財產或者收回用益物權。沒收財產多發生在當事人違法犯罪的情況下，國家對其財產予以沒收，直接剝奪其所有權。收回用益物權通常發生在當事人違法行使權利的情況下，如取得建設用地使用權而不進行建設，怠于行使權利或者違法行使權利，國家可將其建設用地收回。（3）自衛和緊急避險。在自衛和緊急避險的情況下，可能損害他人的財產，但如果進行自衛和緊急避險的人沒有過錯，則不承擔賠償責任。如德國規定，為使自己和他人避免緊急危險而損壞或者損毀引起此急迫危險的他人之物的人，如果其損壞或者損毀行為系防止危險所必要，而且造成的損害又未超越危險程度時，其行為不為違法。我國民法通則第一百二十九條也規定，因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的民事責任。
2．對權利人行使權利的限制：（1）對土地所有權的客體范圍和效力范圍的限制。國外通常規定土地所有權的效力范圍包括地下及土地上空，但是如果土地權利無限延伸則有損公共利益。因此，不少國家對土地所有權的行使予以限制。如德國規定，所有權人不得禁止他人在排除干涉與所有人無利害關系的高空和地層中所為的干涉。我國實行土地公有制，通常不發生此類問題，但集體土地并不屬于國家所有，從理論上講，集體所有的土地，也不得妨礙國家在其土地的上空或者土地地層中為公益目的的使用。（2）對不動產權利行使的限制。這一類通常稱為相鄰關系，也就是本法第七章規定的內容。不動產權利人應當對相鄰的不動產權利人行使權利提供必要的便利，并要求其容忍來自相鄰不動產權利人的輕微的傷害。（3）對行使處分權的限制。對于一些特定的物，法律雖不限制其公民擁有所有權，但以其關系國計民生、文化價值或者國防安全而限制其流通，通常規定禁止出口或者限制出口。如我國臺灣規定，農地、林地等“不能轉移、設定負擔或租賃于外國人”，重要古物不得轉移于外國人。我國文物法規定，具有重要歷史、藝術、科學價值的文物，除經國務院批準運往國外展覽的以外，一律禁止出境。
第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
【解釋】本條是關于取得和行使物權遵守法律、尊重社會公德原則的規定。
物權是排他性的支配權，被稱為“絕對權”，這在一定程度上是與其他權利如債權等相對而言的，并不是說物權是絕對的、不受限制的權利。所謂權利就是做法律許可之事。現代社會不承認有不受限制的權利，并且隨著社會化的發展，物權因公共利益的需要受到越來越多的限制。
在擺脫封建制度不久的西方自由資本主義時期，曾以絕對的、不受限制的私有權為原則，在物權法律制度上，表現為所有權的絕對性和無限制性地主張私人所有權對其所有物可以任意自由地使用、收益和處分。這一原則對于初期資本主義的發展的確起到過推動作用，但是由于過于強調個人利益而忽視社會整體利益，導致個人利益與社會利益的沖突，阻礙社會經濟整體的發展，19世紀末期以來，這一絕對的不受限制的私權觀念逐漸被拋棄，而代之以社會化的權利新觀念。這種新觀念一方面強調私權自由，尊重私權，另一方面也強調私權不得濫用，不得損害公共利益和他人權益，并為公共利益的需要而對私權作必要的限制。如1919年德國魏瑪憲法規定：“所有權負有義務，于其行使應同時有益于社會公益。”1947年日本修改民法典時，第一條即規定：“私權必須遵守公共福祉。”在理論上，這一轉變被稱為權利的社會化，在民事法律上主要表現為對所有權的限制。
我國是社會主義國家，處于社會主義初級階段，實行改革開放和社會主義市場經濟。我們曾經歷過忽視個人利益，忽視私人權利的歷史階段，而只強調公共利益，這不能調動廣人民群眾生產和創造的積極性，最終還是損害公共利益，使國家無法擺脫貧窮落后的面貌。現在我們要強調保護私人權利，維護個人利益，充分發揮廣人民群眾生產和創造的積極性，但同時也應當強調，權利不能濫用，取得或者行使物權要遵守法律，尊重社會公德，不能損害公共利益和他人的合法權益。在民法的傳統理論上，本條規定的原則也稱為不得違反公序良俗的原則。這是民法的原則，當然也是物權法的原則。
對于這一原則，陸法系國家在民法典中一般均有規定。主要表現為對物權限制的原則性規定和權利行使原則的規定。對物權限制的原則性規定，如德國規定“在不違反法律和第三人利益的范圍內”，意利規定“在法律規定的范圍內并且在遵守法律規定的義務的前提下”，瑞士規定“在法律規范的限制范圍內”，日本規定“于法令限制的范圍內”。對權利行使原則的規定，如德國規定“權利的行使不得以損害他人為目的”，瑞士規定“任何人都必須以誠實、信用的方式行使權利和履行其義務，顯系濫用權利時，不受法律保護”，俄羅斯規定“公民和法人不得實施僅以致人損害為目的的行為，也不得以其他形式濫用權利”。
以上所引述的這些規定都是原則性規定，與我國物權法本條的規定意思基本一致。這一原則在民法中作為原則規定通常只有一條，但民法和其他相關法律中有許多規定都具體體現了這一原則，主要表現為對物權的限制。現從物權的取得與行使兩個方面對這一原則說明如下：
（一）物權的取得
物權的取得有兩個方面：
1．取得物權應當符合法定的方式。取得不動產物權，法律要求登記的必須登記，否則法律不承認享有物權。比如取得房屋等不動產所有權必須依法登記，取得不動產及不動產權利的抵押權必須辦理登記。取得汽車、船舶、航空器等型動產必須辦理登記才可取得對抗善意第三人的效力。取得一般動產必須通過交付才能取得所有權。
2．對于特定的物，自然人、法人不能取得所有權。如我國土地只能國家或者集體所有，個人、單位不能取得土地所有權。法律禁止流通的物通常個人不能取得所有權，如國家保護的珍稀動植物、特定的文物、軍用品等。
（二）物權的行使
法律對權利人享有的物權或者權利人行使權利有諸多限制，致可歸為兩個方面：
1．使權利人喪失權利或者受到損害：（1）征收征用。如本法第四十二條 、第四十四條規定，國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。因搶險、救災等緊急需要，可以征用單位、個人的不動產或者動產。（2）沒收財產或者收回用益物權。沒收財產多發生在當事人違法犯罪的情況下，國家對其財產予以沒收，直接剝奪其所有權。收回用益物權通常發生在當事人違法行使權利的情況下，如取得建設用地使用權而不進行建設，怠于行使權利或者違法行使權利，國家可將其建設用地收回。（3）自衛和緊急避險。在自衛和緊急避險的情況下，可能損害他人的財產，但如果進行自衛和緊急避險的人沒有過錯，則不承擔賠償責任。如德國規定，為使自己和他人避免緊急危險而損壞或者損毀引起此急迫危險的他人之物的人，如果其損壞或者損毀行為系防止危險所必要，而且造成的損害又未超越危險程度時，其行為不為違法。我國民法通則第一百二十九條也規定，因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的民事責任。
2．對權利人行使權利的限制：（1）對土地所有權的客體范圍和效力范圍的限制。國外通常規定土地所有權的效力范圍包括地下及土地上空，但是如果土地權利無限延伸則有損公共利益。因此，不少國家對土地所有權的行使予以限制。如德國規定，所有權人不得禁止他人在排除干涉與所有人無利害關系的高空和地層中所為的干涉。我國實行土地公有制，通常不發生此類問題，但集體土地并不屬于國家所有，從理論上講，集體所有的土地，也不得妨礙國家在其土地的上空或者土地地層中為公益目的的使用。（2）對不動產權利行使的限制。這一類通常稱為相鄰關系，也就是本法第七章規定的內容。不動產權利人應當對相鄰的不動產權利人行使權利提供必要的便利，并要求其容忍來自相鄰不動產權利人的輕微的傷害。（3）對行使處分權的限制。對于一些特定的物，法律雖不限制其公民擁有所有權，但以其關系國計民生、文化價值或者國防安全而限制其流通，通常規定禁止出口或者限制出口。如我國臺灣規定，農地、林地等“不能轉移、設定負擔或租賃于外國人”，重要古物不得轉移于外國人。我國文物法規定，具有重要歷史、藝術、科學價值的文物，除經國務院批準運往國外展覽的以外，一律禁止出境。
