建立價格可比基礎的舉列說明
發布時間：2010-01-14 共1頁
例搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積200m2， 成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。 乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。
[解]對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理，包括統一付款方式、 統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。具體處理如下：
(1)統一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民，的年利率為8％，則：
甲總價＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(萬元人民幣) -
乙總價＝15(萬美元)
(2)統一采用單價。則：
甲單價=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面積)
(3)統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美 元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8．3元人民幣，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝60×8．3 ＝498(元人民幣／平方英尺使用面積)
(4)統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0．75平方米使用面積，則：
甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝498×0．75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積)
(5)統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米＝10．764平方英尺，則：
甲單價＝3 s21．1(元人民幣／平方米建筑面積)
乙單價＝373．5×10．764＝4 020．4(元人民幣／平方米建筑面積)
