市場法選取可比實(shí)例
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
選取可比實(shí)例
雖然估價人員搜集的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點(diǎn)，不是任何交易實(shí)例都可以拿來參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：①可比實(shí)例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實(shí)際選取可比實(shí)例時，上述四個方面可具體化為下列幾點(diǎn)：
(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。
(3)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價實(shí)例規(guī)模≤2
(4)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。
(5)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。
(6)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。
(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較的偏差。
(8)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。
(9)可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實(shí)例即可。
