名詞解釋：建筑物及其附屬設施的維修基金的歸屬
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權法解釋：第七十九條【建筑物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用】
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布
【解釋】本條是關于建筑物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用的規定
隨著我國住房制度改革的不斷深人，人民群眾的生活水平不斷提高，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住宅房屋的維修管理責任也相應地由過去的國家、單位承擔轉移到居民個人承擔；而我國的住宅多為高層或者多層的群體建筑，又往往以住宅小區的形式開發建設，這樣，建筑物及其附屬設施的維修問題就日益彰顯出來。建筑物及其附屬設施能否正常、及時、順利地維修，關系到建筑物及其附屬設施能否正常使用及業主的安全，關系到全體業主的切身利益，關系到社會的和諧與穩定。因此，有必要對建筑物及其附屬設施的維修資金做出規定。
1998年下發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》明確提出，要建立住房專項維修資金制度。1998年12月，建設部和財政部聯合印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，商品住房和公有住房出售后都應當建立維修基金。同時，對維修資金如何交納做出了具體的規定。例如，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。2000年建設部發布的《關于進一步深化國有企業住房制度改革加快解決職工住房問題的通知》指出，出售公有住房，應當按照有關規定建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，并健全維修基金使用與管理制度，實施有效監督。2003年國務院頒布的《物業管理條例》對建立健全維修資金制度做出了進一步規定。條例規定，業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金，有權對專項維修資金的管理和使用予以監督。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
針對實踐中，業主疑問較多的有關建筑物及其附屬設施的維修資金所有權歸屬、維修資金的用途以及如何使用等問題，本條規定，建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
這一規定首先明確了建筑物及其附屬設施的維修資金是屬于業主共有的。維修資金的使用涉及共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造、維護等，涉及業主能否正常使用建筑物及其附屬設施，關系著每個業主的切身利益，因此，本條規定維修資金的使用應當經業主共同決定。至于業主如何決定維修資金的使用，要依據物權法第七十六條作出決定。
關于維修資金的用途，本條規定主要用于業主專有部分以外的共用部分的維修。例如電梯、水箱等的維修。至于業主專有部分以外的哪些部分為共有部分，哪些設施為建筑物的附屬設施，要根據每一棟建筑物、每一個建筑區劃的不同情況具體分析。建設部和財政部聯合印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，共用部位，是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
為便于業主及時了解建筑物及其附屬設施維修資金的籌集情況，依法監督維修資金的使用，本條還規定，維修資金的籌集、使用情況應當予以公布。
