貨幣從緊能否剎住房價快車
發布時間：2012-07-25 共1頁
央行確定第二套房貸款以家庭為單位的消息一出，鄭州樓市禁不住再次打了個“噴嚏”。首次置業者的觀望情緒更濃，二次置業者的負擔更重。一些業內專家表示，第二套房貸新政是貨幣政策從緊的一個信號，至少要到明年3月，樓市的走向才會更加明朗。
【調控】銀行的門越開越小
小劉夫婦在市中心已經有一套70多平方米的房子，是妻子的婚前財產。結婚之后預備生孩子以及老人入住，一直準備再買一套房。一旦第二套房子以家庭為單位來計算，就意味著小劉夫婦的換房成本將大大增加。“房子那么貴，只能等等再說。”面對房貸新政，劉先生無奈地說。
12月11日，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，規定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。“對用銀行貸款擁有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭為單位界定，該家庭則不能享受信貸優惠購入兩套以上的商品房；如果以個人為單位認定，則至少還可以享受一套商品房的信貸優惠。這實際上是從緊的貨幣政策在房地產消費信貸上的一種體現。”河南省商業經濟研究所所長張進才告訴記者。
其實，早在12月5日閉幕的中央經濟工作會議上，就透露出這樣一個重要信息：已實施了十年之久的穩健的貨幣政策“功成身退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。“根據當前的經濟形勢，中國宏觀經濟政策出現的一個最‘顯著’的變化，就是實行穩健的財政政策的同時，實行從緊的貨幣政策。這是中央宏觀調控政策首次改弦易轍。可以預料的是，2008年，房地產行業的環境不會很寬松。”12月17日，鄭州大學房地產研究中心主任杜書云指出，貨幣政策的從緊，將直接影響房地產業，包括開發商和消費者。
【置業】利率壓力大過首付壓力
“相對于第二套房貸款政策，首付40％對二次置業者的影響并不大，因為遲早都要付，但是，利率的提升，卻實實在在地加重了我們的負擔。”在鄭州市某售樓處，一位看房的消費者說。
據了解，目前很多銀行在提供商業購房貸款時，并不是按照標準利率來執行的，而往往是在標準利率的基礎上再下浮15％來執行的。但新政卻要求所有商業銀行對二次置業者的購房貸款利率在同期同檔次基準利率上提高10％。兩者一對比，也就是說，今后購第二套房的貸款利率最大幅度將上升25％。“房貸新政實際上也抹殺了首次置業者的住房需求。從目前《細則》來看，其邏輯基礎是對第二套房提高門檻，但銀行這么高的利率，也把部分初次置業者擋在門外。可以說，這樣的政策是束縛所有的購房需求的，不僅僅單指投機者或者是已置業者。”張進才分析。
張進才的觀點在鄭州各大樓盤的銷售處得到驗證。記者采訪時發現，目前，鄭州很多樓盤的售樓部都問者寥寥。據一家開發企業的負責人透露，公司打算推出部分房源銷售，之前預熱的兩個多月時間里接到幾百個預訂電話，可央行的二套房細則一經推出，次日來認購房子的購房者只有幾位，年底的銷售任務也受到很大影響，開發商正在考慮是否在營銷策略上做出適當調整來以吸引購房者。
【拋售】炒房者紛紛“急流勇退”
央行新政剛剛出臺，一些炒房者就開始“急流勇退”了。昨日，記者從多方面了解到，不少以前炒房的市民因為擔心承受不住房貸加息的壓力，紛紛出售投資的房產。二手房交易市場上，大量投資型的2005年、2006年毛坯房開始上市銷售。同時，一些未交房的“新房”，也大量出現在中介市場。
一位手中持有15套房子的劉先生稱，只要能將房子盡快轉讓出去，他不但不收轉讓費，而且價格是他拿房時的價位，據稱比售樓部低500元。隨后，記者來到該房源的售樓部，戲劇性的是，售樓部的房價已經開始跳水，竟然比劉先生報出的房價還低100多元。這讓劉先生大跌眼鏡。
北環一家21世紀不動產加盟店的置業顧問王女士告訴記者，實際上，早在10月份，迫于房貸政策，一些短線炒房的“炒客”已經開始出手。
在21世紀不動產鄭州區域分部也獲悉，二手房市場上掛牌量從9月份開始逐月大幅增加，9月份為10138套，10月份為11776套，11月份為15794套。但是，二手房掛牌量和次新房所占比例的大幅提高，并沒有同步帶動成交量的相應提高。據房管部門的統計，8月份鄭州市二手房的成交量為1719套；9月份為1762套；10月份不但沒有增加，反而減少了17.14%，只有1460套。“一些利用貸款短期炒房，專門獲取差價的炒房族動作真是很快啊，他們現在寧可少賺也要盡快出手。”該置業顧問說。
而購房人的觀望情緒，則是二手房拋售的直接助推器。“買方認為房產新政出臺,房價肯定會降；賣方認為前一陣福州土地拍賣創新高，房價還會漲。目前市場出現典型的分歧，導致市場交易量萎縮的厲害。”21世紀不動產緯一路店的一位置業顧問說。
而一位地產人士則這樣評價二手房市場：如果二手房市場新房供應量突然增多，說明投資客“看空”未來市場，要知道，當市場上暴風雨突如其來的時候，大部分投資客還是不希望被“套”在觀望氣氛濃厚的市場之中。
【預測2008】觀點一樓市“水分”將被大量擠掉
2005年以來的一系列宏觀調控政策并沒有使樓市真正降溫，相反，房價卻出現了“越調越高”的尷尬，最主要的原因在于調控并沒有從需求上入手，開發商在賣方市場中想賣出什么樣的價位，都會有人跟風，因此房價難以回落。而央行此次房貸新政的進一步明確，將有效抑制投資性購房人群的買房沖動，開發商囤積房源也沒有意義了。
觀點二消費者要理性判斷房價與市場
2008年，不僅貨幣政策會影響房地產業，國家對樓市的調查和對民生的關注、對經濟適用房建設的投入以及鄭州對企業集資建房的認同，都將緩解供需矛盾。另外，鄭州還專門成立了鄭州公共住宅建設投資有限公司來負責經濟適用房、廉租住房、周轉住房和農民工公寓等住房的投資和建設，這一點，將對保障住房的供應起到促進作用。
觀點三房價大幅上漲已不太可能
目前的房地產價格“泡沫”，實際上是由“需求”促成的，單單以“房地產成本增高”和“剛性需求”的增長來支持“房價上漲論”，是站不住腳的。如果是這樣，香港的房價就不會大跌，汽車也不會大幅降價了。
目前的房價，房地產商留給購房者的利潤增長空間已經不大，尤其加上貸款利率的調高，投資房地產已無多少收益。而房價到底是漲是跌，現在并不能確定，但能夠肯定的是，目前的房價，已經束縛了有購房需求的人的需求，在這個意義上談論“剛性需求”，顯然沒有任何意義，而且，目前的房價，也大大超出了人們的支出收入比例。因此，房價沒有理由再大幅上漲。
【調控】銀行的門越開越小
小劉夫婦在市中心已經有一套70多平方米的房子，是妻子的婚前財產。結婚之后預備生孩子以及老人入住，一直準備再買一套房。一旦第二套房子以家庭為單位來計算，就意味著小劉夫婦的換房成本將大大增加。“房子那么貴，只能等等再說。”面對房貸新政，劉先生無奈地說。
12月11日，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，規定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。“對用銀行貸款擁有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭為單位界定，該家庭則不能享受信貸優惠購入兩套以上的商品房；如果以個人為單位認定，則至少還可以享受一套商品房的信貸優惠。這實際上是從緊的貨幣政策在房地產消費信貸上的一種體現。”河南省商業經濟研究所所長張進才告訴記者。
其實，早在12月5日閉幕的中央經濟工作會議上，就透露出這樣一個重要信息：已實施了十年之久的穩健的貨幣政策“功成身退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。“根據當前的經濟形勢，中國宏觀經濟政策出現的一個最‘顯著’的變化，就是實行穩健的財政政策的同時，實行從緊的貨幣政策。這是中央宏觀調控政策首次改弦易轍。可以預料的是，2008年，房地產行業的環境不會很寬松。”12月17日，鄭州大學房地產研究中心主任杜書云指出，貨幣政策的從緊，將直接影響房地產業，包括開發商和消費者。
【置業】利率壓力大過首付壓力
“相對于第二套房貸款政策，首付40％對二次置業者的影響并不大，因為遲早都要付，但是，利率的提升，卻實實在在地加重了我們的負擔。”在鄭州市某售樓處，一位看房的消費者說。
據了解，目前很多銀行在提供商業購房貸款時，并不是按照標準利率來執行的，而往往是在標準利率的基礎上再下浮15％來執行的。但新政卻要求所有商業銀行對二次置業者的購房貸款利率在同期同檔次基準利率上提高10％。兩者一對比，也就是說，今后購第二套房的貸款利率最大幅度將上升25％。“房貸新政實際上也抹殺了首次置業者的住房需求。從目前《細則》來看，其邏輯基礎是對第二套房提高門檻，但銀行這么高的利率，也把部分初次置業者擋在門外。可以說，這樣的政策是束縛所有的購房需求的，不僅僅單指投機者或者是已置業者。”張進才分析。
張進才的觀點在鄭州各大樓盤的銷售處得到驗證。記者采訪時發現，目前，鄭州很多樓盤的售樓部都問者寥寥。據一家開發企業的負責人透露，公司打算推出部分房源銷售，之前預熱的兩個多月時間里接到幾百個預訂電話，可央行的二套房細則一經推出，次日來認購房子的購房者只有幾位，年底的銷售任務也受到很大影響，開發商正在考慮是否在營銷策略上做出適當調整來以吸引購房者。
【拋售】炒房者紛紛“急流勇退”
央行新政剛剛出臺，一些炒房者就開始“急流勇退”了。昨日，記者從多方面了解到，不少以前炒房的市民因為擔心承受不住房貸加息的壓力，紛紛出售投資的房產。二手房交易市場上，大量投資型的2005年、2006年毛坯房開始上市銷售。同時，一些未交房的“新房”，也大量出現在中介市場。
一位手中持有15套房子的劉先生稱，只要能將房子盡快轉讓出去，他不但不收轉讓費，而且價格是他拿房時的價位，據稱比售樓部低500元。隨后，記者來到該房源的售樓部，戲劇性的是，售樓部的房價已經開始跳水，竟然比劉先生報出的房價還低100多元。這讓劉先生大跌眼鏡。
北環一家21世紀不動產加盟店的置業顧問王女士告訴記者，實際上，早在10月份，迫于房貸政策，一些短線炒房的“炒客”已經開始出手。
在21世紀不動產鄭州區域分部也獲悉，二手房市場上掛牌量從9月份開始逐月大幅增加，9月份為10138套，10月份為11776套，11月份為15794套。但是，二手房掛牌量和次新房所占比例的大幅提高，并沒有同步帶動成交量的相應提高。據房管部門的統計，8月份鄭州市二手房的成交量為1719套；9月份為1762套；10月份不但沒有增加，反而減少了17.14%，只有1460套。“一些利用貸款短期炒房，專門獲取差價的炒房族動作真是很快啊，他們現在寧可少賺也要盡快出手。”該置業顧問說。
而購房人的觀望情緒，則是二手房拋售的直接助推器。“買方認為房產新政出臺,房價肯定會降；賣方認為前一陣福州土地拍賣創新高，房價還會漲。目前市場出現典型的分歧，導致市場交易量萎縮的厲害。”21世紀不動產緯一路店的一位置業顧問說。
而一位地產人士則這樣評價二手房市場：如果二手房市場新房供應量突然增多，說明投資客“看空”未來市場，要知道，當市場上暴風雨突如其來的時候，大部分投資客還是不希望被“套”在觀望氣氛濃厚的市場之中。
【預測2008】觀點一樓市“水分”將被大量擠掉
2005年以來的一系列宏觀調控政策并沒有使樓市真正降溫，相反，房價卻出現了“越調越高”的尷尬，最主要的原因在于調控并沒有從需求上入手，開發商在賣方市場中想賣出什么樣的價位，都會有人跟風，因此房價難以回落。而央行此次房貸新政的進一步明確，將有效抑制投資性購房人群的買房沖動，開發商囤積房源也沒有意義了。
觀點二消費者要理性判斷房價與市場
2008年，不僅貨幣政策會影響房地產業，國家對樓市的調查和對民生的關注、對經濟適用房建設的投入以及鄭州對企業集資建房的認同，都將緩解供需矛盾。另外，鄭州還專門成立了鄭州公共住宅建設投資有限公司來負責經濟適用房、廉租住房、周轉住房和農民工公寓等住房的投資和建設，這一點，將對保障住房的供應起到促進作用。
觀點三房價大幅上漲已不太可能
目前的房地產價格“泡沫”，實際上是由“需求”促成的，單單以“房地產成本增高”和“剛性需求”的增長來支持“房價上漲論”，是站不住腳的。如果是這樣，香港的房價就不會大跌，汽車也不會大幅降價了。
目前的房價，房地產商留給購房者的利潤增長空間已經不大，尤其加上貸款利率的調高，投資房地產已無多少收益。而房價到底是漲是跌，現在并不能確定，但能夠肯定的是，目前的房價，已經束縛了有購房需求的人的需求，在這個意義上談論“剛性需求”，顯然沒有任何意義，而且，目前的房價，也大大超出了人們的支出收入比例。因此，房價沒有理由再大幅上漲。
