感嘆：“二套房”新規打亂購房計劃
發布時間：2012-07-25 共2頁
2007年12月11日，中國人民銀行網站上掛出一則通知，吸引了眾多房地產業界和潛在購房者們的極大關注。
這個《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(以下簡稱《補充通知》)，是此前的9月27日央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（以下簡稱（通知））的細化方案。它作為有力的補充，最大的特點就是一步到位地明確了“第二套房貸款以家庭為單位”，并且也明確了相關的若干問題。
人民銀行黨委委員、副行長劉士余在相關會議上傳達了文件精神，他指出：“房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉（加）按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。
另外，從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本和香港的房地產泡沫，尤其是今年爆發的美國次貸危機等，我們也可以發現一些值得注意的教訓。針對《通知》中有關規定和政策導向的不同理解，人民銀行、銀監會決定聯合發布《補充通知》，就嚴格住房消費貸款管理的有關問題做出了明確規定。”
由此很容易看出，《補充通知》極有可能是在《通知》運行后才開始醞釀出來的，它的背景主要有兩個，一是當《通知》中的“第二套房”被輿論廣泛討論并質疑沒有明確標準難以執行，而房地產業界人士們又紛紛對此《通知》不以為然；二是在前不久中央部署明年的經濟工作思路，明確“從緊”的貨幣政策。
在這重背景下，《補充通知》極有可能一反過去“房地產調控政策大多成空調政策”的慣例，成為一把真正有力的“殺手锏”。
貸款負擔猛增
據了解，此前的12月5日，《補充通知》已經印發相關金融機構，重點明確了以下問題：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。
二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行。
三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照《通知》有關規定執行。《補充通知》同時強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。
這個規定對購房者來說意味著多大程度上的成本提高呢？我們不妨結合9月27日的《通知》作一番計算。
《通知》規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。而此前，商業銀行普遍的做法是對住房按揭貸款申請人給予15％的利率優惠，《通知》和《補充通知》也并沒有叫停這種針對“第一套房”的優惠。
一進一出就意味著買“第二套房”的貸款者不僅首付成數必須高于四成，且承擔的利率比“第一套房”的貸款者高出至少25％的水平。
以12月21日在此加息后的利率水平計算，5年期貸款利率為7.74％，優惠利率為6.579％，“第二套房”利率為8.514％；5年期以上貸款利率為7.83％，優惠利率為6.66％，“第二套房”利率為8.61％。
假設某人購買價值100萬元的房產，首付四成計40萬元，按揭貸款60萬元。分別按照5年期和30年期計算，“第一套房”和“第二套房”的成本相差還是非常可觀的。具體如下：
如果是“第一套房”，借5年期貸款，等額本息方式還款，那么月還款11761.90元，總還款額共計705714.23元；如果是“第二套房”，那么月還款將上升到12313.97元，總還款額共計738838.06元。這樣的話，“第二套房”每月將多支付547.11元，總共多支付33123.83元。和100萬元房價相比，總共還款1677721.10萬元。
以30年期貸款計算情況就嚴重多了。“第一套房”月還款3855.76元，總共還款1388074.10元；“第二套房”月還款4660.34元，總共還款1677721.10元。“第二套房”每月將多支付804.58元，總成本多了289647元，相當于多承擔了20.87％的成本！不得了，這相當于開征“物業稅”了！
值得注意的是，如果未來央行繼續提高貸款利率，這個差距還將擴大。
故此，有些房地產評論人士所謂的“第二套房”對購房者負擔不重、影響不大的論調完全是未經計算的憑空之詞，如果這個措施真的得到有效而嚴厲的執行，影響絕對是立竿見影的。
