2009年土地估價師：土地各種產權價格評估要點
發布時間：2012-07-25 共1頁
土地是一種能帶來收益或產生效用的資產，其價格本質是收益價格或效用價格，而這種價格是和土地的權利相互聯系的。按著土地產權的結構，可將土地價格劃分為所有權價格、使用權價格、他項權（主要是租賃權、抵押權等）價格。
（一）土地所有權價格
土地所有權價格，是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。土地所有權的排他性最強，在所有權與使用權分離時，使用權讓度后，所有者則僅僅為法律占有者，而不是實際占有者。所有權的價格等于產權完整的土地價格減去所設定的其他各項產權價格之和后的余值。首先依據通常估價方法評估出完整產權的土地價格，然后再估算出設定的其他產權束帶來的損益現值。我國不存在國有土地所有權的買賣，僅存在集體所有權向國有土地的轉移，而且其轉移的唯一途徑是國家征用。集體土地受國家法律、法規限制，對其征用屬行政性強制行為，征用價格不是完全市場價格。另外，集體土地的增值主要靠國家投資改善其環境所帶來的，對其征用不能完全依據市場來確定。集體土地征用時的補償價格中的一部分需支付給當前使用者，所有者得到的僅僅是其中一部分，集體土地所有權價格為扣除使用者補償費的余額。|考試大|但在土地有償使用制度下，使用者獲得使用權需支付取得費。所以，此時集體土地所有權價格等同于集體土地征用價格。
（二）土地使用權價格
土地使用權價格是在一定期限中持有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。目前，我國實行土地公有制，土地價格是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。所以，又類似于所有權，在估價程序與方法上與一般地價又是相似的。劃撥土地使用權價格應等于正常土地市值減去補交出讓金地價款后的余額。當設定有他項權時，土地使用權價格應扣除因設定各項他項權的損益現值總和。例如，因租賃合同的存在，產權人損失等于市場租金與契約租金的差額。
（三）他項權利價格來源
他項權利價格是指自物權（所有權、使用權）以外的他物權價格，是產權估價中最重要的部份，直接影響所有權、使用權的價格。他項權利價格主要有租賃權價格、抵押權價格、其他權利價格等。
1．租賃權價格是土地使用權短時間讓度使用的補償額，其價格取決于權利讓
度契約的內容。從產權供給者（出租人）看，理論上等于出租期間地租市值的現值總和，實際上卻為出租期間契約地租現值總和，此收益現值相對安全；從產權需求者（承租人）看，理論上等于承租期間地租市值的現值總和，實際上等于承租期間契約租金與額外損益現值總和，此收益現值具有一定風險性|考試大。
2．抵押價格是債務擔保抵押物的價格，依據合法性、安全性原則，抵押價格低于市場價格。抵押權是債務擔保的一種他項權，抵押物并不被抵押權人實際占有（即抵押物不轉移），其僅有對土地使用的監督和不合理使用的干涉權，保證抵押物的保值與增值，降低債務風險，此權能并不能直接給產權人帶來收益，此抵押權價格可能為零或為債務償還風險值。從抵押人角度看，設定有抵押權的土地產權承擔有一定的債務，當債務能夠償還時，此抵押權價格為期望未來自有資金收益與未來借貸資金利息之差的現值，反之，為抵押物拍賣時的土地是一種能帶來收益或產生效用的資產，其價格本質是收益價格或效用價格，而這種價格是和土地的權利相互聯系的。按著土地產權的結構，可將土地價格劃分為所有權價格、使用權價格、他項權（主要是租賃權、抵押權等）價格。
合理市值與拍賣值之差的現值；從抵押權人角度看，對設定有抵押權的土地產權具有一定的債務請求權，此抵押權價格為未來債務額與債務償還額之差的現值。
3．其他權利價格指地上權、地下權、相鄰權等權利價格，其他權利價格等于其權利設定后產權供需雙方的損益值。如地塊上設有高壓線路，則地價會貶值，其地上權價格等于所在區域土地市值與該地塊市值之差，或該地塊市值等于所在區域土地價格減去地上權價格之差。
總之，土地權利價格因其權利的種類、內涵、期限而異，取決于市場對土地產權需求。
