撥土地使用權抵押評估時應注意的問題
發布時間：2012-07-25 共1頁
劃撥土地使用權抵押評估在城鎮土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發和建設，規劃用途和實際用途都發生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權抵押評估時應注意哪些問題呢?
遵守土地估價的一般原則
土地使用權抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。
充分考慮評估中的風險
劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產，因此進行抵押前必須經過有關部門的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協議，其評估價格并不等同于土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之后，應進行一定幅度的風險系數修正，但修正幅度不宜超過20%。
劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預期價格減去強制處置費用。
認真界定委托評估土地用途
擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮國有企事業單位，而且獲得劃撥土地的時間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規劃的調整和城市建設的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發生了變化，有的因為道路建設帶來商機而轉變成商業用地，有的因為住宅開發建設而轉變為住宅用地。目前這類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續，造成實際用途、規劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時要參照規劃資料，根據土地估價的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價格，做到既遵循保守估價的原則，又避免評估結果失實。 對土地使用年限不作修正
由于劃撥土地沒有土地使用年限的限制，評估時難以確定土地使用權價格在使用年限方面的價格內涵。此時將地價界定為無限年期很不妥當。根據經濟學原理，價格源于市場，價格本身屬于一種市場行為，所以劃撥土地使用權價格的年限可以定義為，規劃土地用途下以估價時點為起始日期的法定使用年限，在評估時不宜進行土地使用年限方面的修正。
評估結果應包含土地出讓金
對于劃撥土地使用權價格，有人認為不包含土地出讓金的地價，其實不能一概而論。劃撥土地使用權的抵押評估結果應該是包含了土地出讓金的地價。因為在進行抵押前，抵押人、抵押權人需與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協議，在進行清償處置時，法律規定必須先抵償土地出讓金后，抵押權人方可優先受償。如果在計算中仍然扣減土地出讓金，就意味著雙重扣減，會導致估價結果偏低，相對于抵押人來說，則未能充分體現出評估的公平性原則。
綜上所述，劃撥土地使用權抵押評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞抵押的評估目的，充分考慮抵押的借貸風險，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的法定使用年限的土地使用權價格。具體公式為：
土地價格等于規劃用途土地在評估期日法定年限的市場預期價格×抵押風險修正系數減去清償處置費用。
