實務(wù)基礎(chǔ):分析整理相關(guān)資料2
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。
(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價格經(jīng)過物價水平變動的調(diào)整后，就成為實質(zhì)價格，估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調(diào)整。
金融機(jī)構(gòu)同樣極度不愿意接受物價水平變動的風(fēng)險，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動與資金的供給有密切的關(guān)系。大部分的地產(chǎn)在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時的貸款政策。
估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動。此外，公共建設(shè)計劃的融資，使許多原來可能無法進(jìn)行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當(dāng)時資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外的其他投資相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。
特定資料收集與分析
特定資料是指關(guān)于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1.市場交易資料調(diào)查與收集
對于委估不動產(chǎn)的特征和構(gòu)成要素的詳細(xì)描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應(yīng)該是資料中最類似委估不動產(chǎn)的部分。因此必須對交易案例資料作進(jìn)一步分析，并對每宗選作比較的不動產(chǎn)資料整理出一份包括構(gòu)成要素的完整資料。
估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經(jīng)紀(jì)人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關(guān)交易資料。估價師必須根據(jù)地方市場狀況、委估不動產(chǎn)的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。例如，當(dāng)評估一棟10年房齡、3間居室、180?O用地面積的獨院式住宅時，假如有充裕的三居室住宅交易資料，估價師就可舍棄二居室或四居室的交易資料，同時也有可能舍棄新建成或房齡超過20年的住宅交易資料;如此時資料可用量仍有保證，估價師也會舍棄那些面積小于150?O或大于200?O的交易案例。這一切取舍都取決于資料的可用量。當(dāng)委估不動產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的交易案例資料有限時，估價師應(yīng)將資料收集工作擴(kuò)展到與委估不動產(chǎn)相似的鄰近區(qū)域。當(dāng)所選的交易案例資料不完全適當(dāng)時，若受條件所限，估價師可勉強(qiáng)采用這些案例資料，并走訪經(jīng)紀(jì)人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關(guān)機(jī)構(gòu)，以發(fā)掘市場活動的證據(jù)，并對這些資料進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)而用作比較案例。
估價師在收集交易案例資料時，應(yīng)包括以下項目：①交易面積，②交易時間，③位置，④宗地條件，⑤地上物狀況，⑥購買堵和銷售者的特征及動機(jī)，⑦銷售的條件，⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2.土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎(chǔ)。估價師可從土地管理部門、城建管理部門、房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、建筑定額站、建筑材料供應(yīng)商、建筑承包商、開發(fā)公司等處獲取上述資料。估價師應(yīng)將收集到的實際成本資料及時進(jìn)行分析、歸納，并按不同的類別歸檔，如住宅建筑成本資料、工業(yè)建筑成本資料等，并在此基礎(chǔ)上編制估價師自己的成本手冊和成本指數(shù)表。在實際估價中，估價師可根據(jù)委估對象的建筑設(shè)計圖、開發(fā)狀況、用途等，利用上述成本資料，作為成本逼近法和剩余法估價的基礎(chǔ)。
3，收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量、工資支出、營運費用等資料。這類資料估價師可根據(jù)收集的收益性不動產(chǎn)交易案例及其收益和費用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、保險公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關(guān)資料，加以歸納整理，并按房齡及不動產(chǎn)類型建檔，以便估價時查閱利用。
4.還原利率資料收集與分析
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進(jìn)行整理、歸納，進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)資料之一。
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