南昌：老城居民區物管艱難“破冰”
發布時間：2010-01-14 共1頁
為完善老城居民區的管理，南昌市在2007年啟動了老城居民區物業管理試點工作，經過一年多的試點，效果并不明顯。今年，南昌市將繼續試點老城居民區物業管理，逐步推進老城敞開式社區的物業管理工作。
老城區迫切需要物管
據了解，南昌市老城居民區根據成因可以分為三類：第一類是早期開發的“商品房”，因開發時間早，建立時就沒有物業管理；第二類是一些企事業單位的職工宿舍；第三類是有些村早期將土地轉讓給個人，或者城市中由于歷史原因形成的“私人房”。南昌市物業管理協會副秘書長晁振宇說，老城居民區的覆蓋面非常廣，管理方式也多樣化，有的是住戶自己集資聘請保潔人員維持衛生，有的實行條塊管理，如治安工作由派出所負責，小區綠化由園林綠化部門負責，違章搭建由城管部門負責。
根據南昌市有關部門的調研分析，在是否需要引進物管這個問題上，45%的受調查居民認為需要引進物管。“如果每天出門路上能干干凈凈，小區的綠化有人管，每月適當交點費用也是可以接受的。”家住上海路某居民區的吳女士說，居民們對小區最不滿意的是安全保衛與公共設施維%考/%修兩個方面。由于多數小區沒有封閉措施，安全隱患較多，偷盜事件時有發生。而在公共設施維護上，由于房屋產權不同，帶來維修、養護的主體真空，無人進行房屋日常管理及修繕。因為沒有物管，小區內亂搭亂建，公用設施沒有得到必要的維護，居住環境較差。
收費難成推廣瓶頸
南昌市物業管理協會副秘書長晁振宇坦言，南昌市從2007年起在青云譜區、東湖區等地多個老居民區引入了物管企業，但目前相對成功的僅有青云譜區江東小區，其他居民區的物管都撤離，原因在于收費率無法提升，物管企業無以為繼。
記者3月11日在井岡山道的江東住宅區看到，門口有門衛，幾十名老人在活動室內打牌、下棋，操場上的健身設施齊全。一居民說，這里的治安好，衛生好，環境好，得益于在2007年8月引入物業公司進行管理。
但像這樣成功運作的小區并不多。“主要是物管費太低，物管企業無法維持正常的運轉。”據了解，試點小區的收費標準最高在每平方米0.25元，僅為市場價格的三分之一到五分之一。江東住宅區物業管理的負責人告訴記者，在政府部門的資金、政策支持下，他們經過一年多的運轉，“目前可以保本”，物業費收取率也由最初的20%提高到80%.
老城居民區物業管理最的問題在于居民需要轉變觀念，“良好的小區服務是需要購買的”。南昌市有關部門曾專門就在老城區推行住宅物業管理做過一次調研，發現在老城區全面開展物業管理的難點，首先是居民對物管服務認知度不足，其次是老城區物業管理收費難。
“先易后難”逐步推廣
“老城居民區的物業管理，其實應該納入城市管理體系。”晁振宇認為，老城居民區管理涉及10多個政府職能部門，僅靠房管部門難以推動，所以，應該堅持“先易后難”的模式逐步推廣。目前南昌市有關部門已經向市政府提交文件，計劃逐步推進老城敞開式社區的物業管理。要摸索建立以社區居委會、業主委員會和物業企業“三位一體”的運作模式。采取先易后難、逐步推進的方式。對達到一定規模、條件相對成熟的住宅小區，選擇專業的物管公司，實行專業化的物業管理；對有條件采取封閉措施的小區，進行封閉管理，先對住戶密切關注的保安、保潔兩項服務，實行基本的物業管理；對條件不成熟的小區，由政府和社區業主委員會共同努力，逐步改善社區狀況，待時機成熟再引入物管。
