物業管理實用資料匯編
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、前期介入篇
1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？
答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。
（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。
（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。
（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
（15）現在部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。
（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。
（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。 來
源：
（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較，所以布線設計應考慮主、次臥房及廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。
（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。
（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率但用電量很少的可否合用一個電表。
（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。
（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。
（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。
（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。
（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？
答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：
（1）對小區（廈）的重要型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
（2）小區基建工程采用的批量較的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。
（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。
（5）一些重要的型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。
（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
（7）為方便以后的物業管理，對型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。
（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。
（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？
答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
二、接管驗收篇
1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？
答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：
（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。
（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。
（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。
（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。
（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。
（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。
三、入伙篇
1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？
答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。 所謂”前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）
前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）
一、前期介入篇
1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。
***** 首先， 不知道這個斑竹有沒有研究過9月1日新的物業管理條例，當中對于物業管理用房已有明確的規定，盡管這篇文章是在8月16日發的，但作為一個合格的斑竹在政策更新后對于發表的文章也應該有個更新吧，這是最起碼的責任！！
其次，所謂的”職工業主娛樂活動室“到底是個是么東西，是職工娛樂活動室呢？？還是業主娛樂活動室啊？？難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂的嗎？？如果可以，算我多說了？？
第三、不知道斑竹對于規劃設計是否了解，你以為垃圾收集站是物業公
司提出的嗎？？？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒有事先規劃（這是項目規劃、設計的最起碼配套），根本就不能營造，即便造了也是違章建筑！！！
（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
******* 這條關于空調的東西，斑竹實在是顯的無知，要知道從99年開始建設部就要求對于新建商品房必須要留有空調外機隔板和冷凝水管的要求（注：是冷凝水管不是滴水管）。
（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
******** 外立面是建筑風格體現的靈魂和精華，一座好的建筑物，所有的特征都是從外立面體現出來的，好，家都聽斑竹的要求，把房子都造成四方四正的盒子，洗起來是方便了啊，但是看上去呢？？？就是因為斑竹要洗起來方便，家都不要搞外立面設計了！！！
（4）高層樓宇和型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
********在綠化設計的規范中必須要保留一部分的取水口，但是洗手池呢？？？？看不懂了？？？？整個小區要搞的象廁所一樣才好啊。。
（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
*******對于斑竹在這里的胡扯八道，我真是佩服到家了！！！煤氣表要集中放在首層！！！！！你連煤氣安裝的最起碼的要求都不知道還出來胡扯是么啊！！！！好好去看看規范吧，從煤氣表到煤氣灶具的距離是有嚴格的要求的！！！！
還有，現在都在推行遠程超表系統，盡管目前仍不是非常規范，但是這確實是一個解決問題的好辦法。
（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
*******難道斑竹家的信箱是設在頂樓的嗎？？？不管是郵政信箱的位置還是尺寸標準，在郵政信箱的設計規范中都有嚴格的要求，并且最終通郵前必須要獲得郵政部門的審查和驗收，還有告訴你目前郵政投送的資費還是以郵票體現的！！！
另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經分家很久了嗎？？？？
（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
******* 斑竹真的對與規劃一竅不通啊！！！！小區的進出口不單要符合交通的要求，更應該符合消防疏散的要求，設置幾個出入口完全要在遵循上述原則的情況下再規劃！！！！
（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
******* 斑竹真是無知到家了！！！深圳的戶均車輛比例對全國范圍有實際參考作用嗎？？此外，你知道現在深圳的戶均車輛比例是多少？？？未來3年是多少？？？未來5年是多少？？？投資是講求匯報的，沒有一個傻瓜發展商會把錢投到海里去！！！！
（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。
****** 斑竹知道是么叫”女兒墻“嗎？？？？不知道不要亂說好不好啊！！！
（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。
******* 斑竹以為只有物業管理才有評優啊！？！房屋的設計、施工都有評優，！！！而且現在新建商
品房的綠化率不的低于35%，如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。
******* 我都暈死了，園林設計公司人都應該請斑竹做顧問。另外，中國除了廣東、海南、廣西、福建一部分能夠四季有花有香，還有是么地方冬天有花啊？？？
（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
******** 標牌的設計要考慮低成本維護！！！！！難道斑竹管理項目標牌維護成本很高嗎？？？難怪現在都說物業管理收費黑幕重重！！
（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
********象斑竹這樣就怕事就根本不要做物業管理了！！！！為是么要專業的物業管理，就是要提高業主的使用安全，對于游泳池不管是否1.5米都必須要配備救生員，并不是因為不安全就取消游泳池啊！！！所有兒童娛樂設施都應該采取必要的保護及提示牌，要求在家長的保護下才能游戲，甚至可以增加在兒童娛樂區域中的監控設置，這些都是管理的方式，而并不是一味的貪圖安全！！
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
******** 估計斑竹管理的項目都是垃圾項目，所有管道過墻必須要采取套管是建筑施工最起碼的規范！！！！
（15）現在部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。
********* 難道因為部分業主把廚房都般到陽臺上，就增加一根污水管嗎？？？那要物業管理公司還干是么啊？？？？
（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。
********** 如果斑竹去看看現在空調市場應該不會寫這段廢話了吧，2003年空調家電跳水，現在好象沒有是么品牌還保留窗式空調的生產了吧
（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
********* 斑竹你知道常規防水處理和蓄水防水處理的區別嗎？？？這對于防水處理的要求可不是隨便鋪一層油布就能解決的啊？？對于北方的寒冷和南方的臺風，你覺得屋頂綠化是好的建議嗎？？？怎么這里倒不計算維護成本了？？
（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較，所以布線設計應考慮主、次臥房及廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
********* 再看下去都要給氣死了！！！！電器容量和通訊的布線有是么直接的關系啊？？？難道斑竹覺得電話、寬帶和局域網用的是不同傳輸介質啊？？？
（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 采集者退散
******* 這樣的小區好想檔次太低了吧！！！！以為是造廁所呢！！
（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
********* 連最基本的MASTER——KEY都搞不清楚，回家賣紅薯去吧！！！
（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。
*********** 斑竹你真的太無知了！！！你知道管道的標準色標嗎？？這是有國家規范的啊！！！！不是因為你想把消防管道涂成綠色的，就變成生活水管了！！！
（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
********就是為了減低管理費開支，就隨便的關閉或減少小區內的照明，你要知道照明有兩個功能，一是取光，另外一個重要的功能是景觀和裝飾！！！！此外，你在計算管理費標準的時候難道沒有計算小區公共區域的能源費嗎？？既然計算了那為是么要克扣呢？？？是不是給你發獎金啊！！！
（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。
******* 現在道路的設計要求必須保證人車分餾，好象垃圾房應該是在車輛的出入口處吧，沒有任何一個小區會把垃圾房放在主入口邊上，這樣的房子我想只有斑竹這種人會買了！
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
*********KAO，這個東東叫光控及聲控復合開關！！！！
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。
******** 難道斑竹以為裝電表是免費的？？？？5A和10A的費用是不一樣的！！！！
（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率但用電量很少的可否合用一個電表。
********* 是不是把所有的用電設備都裝在一起啊？？？是不是更省錢啊？？？這樣管理公司每個月的用電分析靠人去估算啊？？？？
（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
********* 我KAO，配套商鋪好象市政供水的水壓好象基本可以保證了哦！！！！好象沒有是么開發商會蠢到隨便增加自己設備的投資額吧！！
（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
******* 你知不知道設計規范啊！！！！
（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。
******* 最好的辦法是空調水直接進雨水溝，這也是常規的做法！！！
（30）建筑物的臨街、
下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。
*******要不要每家增加防盜窗啊，可以防止有人隨便跳樓啊！！
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。
*********我KAO，竟然小區內存在巡視死角！！！！那我真的不知道這個小區的物業管理在搞是么了！！！
（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
********* 原來斑竹的家的北邊養花的！！！厲害啊！！！高手！！！
（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。
******* 你以為開發商都是白癡嗎？？？？
（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。
******** 我暈死了，凡樓頂有裝飾性的曲線或直線的裝飾板，基本都是不可上人的，再說那個上面有衛生需要去打掃呢？？？
（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
********* 重要的管道肯定都會設計有旁通和檢修的閥門，另外，告訴斑竹一個常識，在所有管道設計當中，最簡單的就是民用建筑，而民用建筑中最簡單的就是民用住宅建筑！！！！如果設計院的設計師連這個都搞不清楚，那么中國的化工廠、煉鋼廠都呈早關門吧！！
（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。
******** 請不要重復啊！！！！難道斑竹寫完東西從來不用修改的嗎？？？
（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：
********* 是么叫一步到位啊？？？？？如果斑竹覺得自己能夠把設計及規劃一步到位的話，請自己寫封自薦信去建設部~~~
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
*********** 又是一個愚蠢的建議，居住物業的裙房最忌諱的就是設置餐飲，不但影響居民休息而且對環境也有很的影響！！！！不知道就不要亂叫！！！
（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
********* 最好的建議是設計內置的花架！！！
2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？
答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：
（1）對小區（廈）的重要型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
************ 對于這一點所有合格的發展商肯定比你更精通！！！
（2）小區基建工程采用的批量較的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。
*************** 通過斑竹的這篇垃圾文章，基本可以看出來在深圳的建筑市場是何等的混亂啊！！！！
（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。
********** 這是監理公司最基本也是最重要的工作！！
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。
**********無知吧！！！上面這些都是普通的條款，最重要的應該供貨保證的條款，確保在多少年內有配件的供應。對未來預期的考慮
，才是物業管理需要重點考慮的！！！不要隨便在是么地方抄了點東西就亂貼！！！
（5）一些重要的型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。 ************以上這些東西在國際常規的供貨或者是安裝合同中都必須要有，而且對于正規的安裝公司在提供培訓后，要統一進行考核，并發培訓合格證書！！！
（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
********** 好象這些都是政府部門的強制規定吧！！另外，斑竹既然是號稱精通ISO，應該也明白壓力容器儀表每年必須效驗的道理吧~~~~
（7）為方便以后的物業管理，對型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。
*********** 我暈死了！！！！你怎么前后不一啊！！！前面說要少裝電表！！后面又要分系統裝電表！！！這些不會是斑竹在哪里抄來，看也沒看就拼在一起出來騙人吧！！！
（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。
************總算是說對一條了，真是佩服的一塌糊涂了~~~
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。
*********又重復了~~
（10）物業的竣工驗收，物管人員
應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
***********這些我想根本不用斑竹廢話，任何一個物業管理人員都非常熟悉了~~ 采集者退散
3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？
答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
***********難道不知道銷售人員的配合，以及統一銷售對外信息發布嗎？？？？？？
二、接管驗收篇
1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？
答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵： 采集者退散
（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。
（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。
（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。
（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。
（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。
（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。
三、入伙篇
1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？
答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費
等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。
************這些東西都是書上抄來的，跟斑竹好象沒有是么關系了，但是對于準備工作顯然是沒有條理性，想到哪里說到哪里，最起碼應該有個分類吧，比如制度的準備、財務的準備、人員的準備、物料的準備等等~~~
