安全管理突發事件案例解析
發布時間：2010-01-14 共1頁
物業安全管理是指物業管理企業在物業管理區域內進行的防火、防盜、防破壞、防意外及人為突發事故的管理活動。在常規物業管理活動中，安全管理主要包括消防安全管理、治安管理、停車場安全管理。企業的組織機構一般也是按此進行設置，安全管理一直是物業管理工作的核心問題，也是業主最關心的問題。本文主要通過案例形式來分析如何恰當處理安全管理中的突發事件。
案例一 報警器誤報惹了禍
一天，某物管公司值勤保安接到住戶聯網的報警信號后即趕赴現場，在道樓聽到住戶家中有響聲，但卻敲不開門，于是保安就用工具將門強行破開，發現家中住有一位老太太，而報警信號屬于報警器誤報。物管公司領導聞訊立刻向住戶賠禮道歉，并修理好損壞的房門。后來業主向物管公司提出賠償要求。
案例二 報警求助處理不當
一次，上海某住宅小區物業管理處接到一住戶的報警信號，派出2名保安前往處理，保安員找到報警住戶門口，經敲門無人應答，思考再三沒有破門而入，而是守候在業主家門口，事后才知業主家發生了刑事案件，業主以管理處不及時破門救助為由，把物業管理公司告上法庭。
【評點】上述兩個案例反映了這樣的矛盾：物管公司收到報警信號后，該不該破門而入，強行入室？
《憲法》第九十條規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。《刑法》第245條規定：“非法侵入住宅罪，是指非法強行侵入他人住宅，或者經住宅主人要求退出仍拒不退出，影響他人居住安全和正常生活的行為”。顯然，任何人包括物管公司在內都不能非法侵入公民住宅。因此，物管公司接到報警后破門而入的問題實質就轉化為此行為是“合法”還是“非法”的問題。按民法有關規定，職務授權行為、正當防衛行為和緊急避險行為以及經受害人許可的不違反法律和社會公序良俗的行為具有合法性。下面就這三種情況進行分析。
首先，由于物管公司不具備法定的職務授權條件，故不能直接強行破門而入，但在職務授權部門的合理授權下是可以的。案例二中，當不能確定能否破門而入時向公安機關請示，得到許可后可以采取行動。或者，當住戶家中有火警時，在消防部門的同意后也可采取相應措施；其次，《刑法》第二十條、二十一條規定：為使國家、公共利益、本人或他人的人身、財產和其他權利免受正在進行的不法侵害或正在發生的危險，而采取的制止不法侵害的正當防衛或者不得已采取的緊急避險行為，造成損害的，不負刑事責任。由此可見，物管公司在采取正當防衛或緊急避險的情況下可以破門而入。這就要求物業公司能夠判斷出是否住戶室內有正在進行的不法侵
害或正在發生的危險，如有，破門而入就屬合法行為，反之就值得商榷，因為很難有客觀證據佐證，報警器誤報并不能構成破門而入的合法理由。當然，因破門而入造成業主的損失，可由物管公司與事故相關當事人進行協商處理；最后，經受害人許可而采取的破門而入類似第一種情況，但報警信號不能簡單理解為受害人許可，很多情況下，面對自己的損失，業主往往會忘記曾經發生的危險而要求物業公司進行賠償，所以必要情況下可采取相應的輔助確認措施。
據此，案例一中保安的行為不構成非法侵入住宅罪，但對業主財產權利的侵害顯而易見，可視具體情況與業主進行溝通，可向業主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。案例二中的保安員做法存在嚴重失誤，有不作為之嫌，至少存在管理瑕疵。
在應急處理中，可按照下列方法處理類似事件：
1、住戶發生緊急求助情況，保安首先應判斷正確并在第一時間報警，以取得社會和政府救助；
2、平時加強對業主和周圍環境的了解，擴員工知識面，增強判斷突發事件性質的能力；
3、在正確判斷業主家正在發生火災、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴重的情況下，依據法律上緊急避險或正當防衛的規定，可果斷破門而入實施救助；
4、在判斷沒有嚴重事件發生時，要及時設法與業主取得聯系，以便業主采取必要措施；
5、當判斷發生困難又恐業主家發生嚴重事件時，要有除物管公司以外的第三人在場見證方可進入。第三人可擬請派出所、居委會、業主委員會、業主的親戚朋友或者鄰居；
6、在實施正當防衛及緊急避險行為時，應采取效果最好、損失最少、業主最能接受的方式進行；
7、有關物管服務中需要緊急進入業主家的情況，最好能夠通過書面形式（比如《業主手冊》等）進行約定。
當然，以上方法需要物管公司建立科學的“安全預案制”作支撐，在平時工作中，針對各類突發事件進行有針對性的演練，才能及時、有效地處理這類問題。
