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　　四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊
　　春熙路的商業(yè)現(xiàn)狀是百年商脈、西南至尊。第一商業(yè)廣場(chǎng)因其處于核心商圈的核心位置，占盡春熙天時(shí)、地利、人和，一面市，就將形成成熟的商業(yè)口岸。盡管如此，第一商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商秉著既要做好開(kāi)發(fā)商更要做好服務(wù)商的理念，本著將第一商業(yè)廣場(chǎng)打造為西部乃至全國(guó)室內(nèi)步行街里程碑式作品的宏旨，還進(jìn)一步為商家和投資客提供可信而穩(wěn)妥的投資制勝秘笈。
　　制勝秘笈第一招
　　5年成行成市成熟的周期保障
　　作為國(guó)際成熟而在成都新興的商業(yè)形式，第一商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)為有責(zé)任還投資者一個(gè)理性而成熟的投資模式。
　　5年的經(jīng)營(yíng)期對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是其商鋪的黃金分割結(jié)點(diǎn)。首先，一個(gè)大的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，即或是其一開(kāi)始定位明晰、招商成功、經(jīng)營(yíng)良性，都會(huì)在后期根據(jù)市場(chǎng)和自身產(chǎn)品的特征適時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)。5年過(guò)后，賣(mài)場(chǎng)從培育期步入成熟期，客戶(hù)鎖定、交易頻繁、租賃穩(wěn)定上揚(yáng)，通過(guò)市場(chǎng)美譽(yù)形成品牌效應(yīng)，鋪面業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)、消費(fèi)者得其所、得其樂(lè)。
　　其次，一般鋪面投資的銀行按揭為五成五年和五成十年。基于此，每個(gè)投資者最擔(dān)心的鋪面經(jīng)營(yíng)有三點(diǎn)：能不能租出去？租什么價(jià)錢(qián)？租好久？很多社區(qū)鋪面“天窗”一開(kāi)就是一兩年，莫說(shuō)按揭供不起，就是人工費(fèi)也喊惱火。更因?yàn)闃I(yè)態(tài)各自為政，市場(chǎng)混亂，想長(zhǎng)治久安的坐收其利往往不可能。鋪面與住宅投資最大的不同是：住宅雖然也有十年出租收回投資的，但因?yàn)榉课莸某缮?、折舊、社區(qū)功能滯后等因素，收回投資后物業(yè)價(jià)值將大打折扣；而鋪面收回投資后，因?yàn)橄∪焙土夹越?jīng)營(yíng)，升值可達(dá)數(shù)倍。投資者雖明白這點(diǎn)，但從現(xiàn)實(shí)立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，前五年能否穩(wěn)定保障銀行按揭的支付甚而有所盈余成為最大需求。第三是每個(gè)投資者都希望能背靠大樹(shù)好乘涼，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里與實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商共進(jìn)退。小到安全、保潔、機(jī)電維護(hù)，大到推廣、招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃。有物業(yè)開(kāi)發(fā)商湊一塊總是好事。一保五年，何愁長(zhǎng)不大。
　　所以，第一商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)所有鋪面擁有者承諾了五年的市場(chǎng)“保育期”。為每個(gè)人量身訂做了一套市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、刀劍無(wú)情下的金絲軟甲。
　　制勝秘笈第二招
　　利益穩(wěn)固的底線(xiàn)保障
　　其實(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)每年是否能達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)，已經(jīng)成為一個(gè)非常敏感的話(huà)題。但是，第一商業(yè)廣場(chǎng)的承諾卻具有強(qiáng)有力的說(shuō)服力和含金量。
　　首先，對(duì)于核心商圈的核心項(xiàng)目較之于周邊副中心和社區(qū)商業(yè)而言，因?yàn)槌墒煨?、成長(zhǎng)性不同而有天壤之別。前者無(wú)需市場(chǎng)培養(yǎng)，租賃、銷(xiāo)售、人脈等成熟穩(wěn)定，其抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。
　　其次，是開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出一部分風(fēng)險(xiǎn)基金，考慮市場(chǎng)可能出現(xiàn)的前期免租期、空置期所帶來(lái)的租賃空缺，進(jìn)行拾漏補(bǔ)缺；同時(shí)，通過(guò)垂直調(diào)差和有效經(jīng)營(yíng)期調(diào)差，即利用開(kāi)發(fā)商自有商業(yè)物業(yè)的租賃或經(jīng)營(yíng)收入和五年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)期里，通過(guò)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定的成長(zhǎng)性所帶來(lái)的租賃溢價(jià)來(lái)調(diào)整租賃結(jié)構(gòu)，以達(dá)到回報(bào)的穩(wěn)定成長(zhǎng)。
　　第三是開(kāi)發(fā)商會(huì)留出大量物業(yè)如車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)的大部分不對(duì)外銷(xiāo)售。以抵御投資者的回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。加之第一商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商是連續(xù)多年獲得最守信譽(yù)企業(yè)稱(chēng)號(hào)的企業(yè)，其資金實(shí)力和市場(chǎng)占有等在川內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)中名列前茅。這些都會(huì)強(qiáng)有力地保障回報(bào)的客觀真實(shí)和有效。
　　制勝秘笈第三招
　　每年
　　超過(guò)保底收入的7成
　　由投資者收獲
　　鋪面的業(yè)主往往面臨這樣一種兩難境地。一方面想簽一個(gè)長(zhǎng)期的租賃合同，以保障在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間下投資鏈不致斷裂；另一方面又擔(dān)心租金條件簽死了，未來(lái)幾年租金的市場(chǎng)增長(zhǎng)自己享受不了。
　　以深圳中信城市廣場(chǎng)和北京東方新天地為例，據(jù)調(diào)查顯示，中信廣場(chǎng)一到五樓鋪面和店中鋪近兩年租金的增幅為60%，東方新天地一樓的租金更是從三年前的100多美元/平方米漲到200多美元/平方米，且都是100%的滿(mǎn)租。對(duì)于一種成熟成功模式的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，成長(zhǎng)性是必然的。在春熙路，就有很多鋪面的業(yè)主把租賃期簽得很長(zhǎng)，讓經(jīng)營(yíng)者通過(guò)炒租金、炒經(jīng)營(yíng)權(quán)而賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的。這對(duì)鋪面業(yè)主顯然不公平。
　　如何能做到讓投資者在整個(gè)環(huán)節(jié)上環(huán)環(huán)賺錢(qián)，使租金保底無(wú)量升級(jí)，贏取最大利潤(rùn)空間———這成為第一商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)者致力的終極投資探索。第一商業(yè)廣場(chǎng)通過(guò)國(guó)際專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司嚴(yán)格的統(tǒng)一管理，將賣(mài)場(chǎng)管理成熟成行成市后，運(yùn)用合理的價(jià)格杠桿，最大化挖掘租賃價(jià)格潛力，并利用其產(chǎn)品的惟一性、權(quán)威性、排他性等特點(diǎn)，制定引導(dǎo)市場(chǎng)的新價(jià)格標(biāo)桿，使其租金水平保持在一個(gè)較高的水準(zhǔn)運(yùn)行，甚至成為春熙鋪面租賃體系的最高端和晴雨表。
　　這樣，當(dāng)統(tǒng)一賣(mài)場(chǎng)下的鋪面租金整體上揚(yáng)時(shí)，就有穩(wěn)定并且客觀的投資收益。這部分增值收益應(yīng)回饋投資者而不是被經(jīng)營(yíng)者所占有。第一商業(yè)廣場(chǎng)將高于固定回報(bào)收益的70%支付給投資者，讓其充分享有統(tǒng)一管理帶來(lái)的巨大增值，形成水漲船高的穩(wěn)定而上升的卓越投資。采集者退散
　　背景
　　在成都，商業(yè)地產(chǎn)的急速發(fā)展還是近兩年的事。從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商多是從住宅開(kāi)發(fā)商中走出來(lái)“升級(jí)換代”的。這就造成了在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中烙上了很多住宅開(kāi)發(fā)慣性的硬傷。比如建筑設(shè)計(jì)、公攤、公用部分處理、設(shè)施設(shè)備配套等，特別在對(duì)待銷(xiāo)售和后期物業(yè)管理上，出現(xiàn)重大錯(cuò)位。這也是目前中國(guó)很多商業(yè)物業(yè)舉步維艱的癥結(jié)所在。開(kāi)發(fā)商都有一句所謂的至理名言：現(xiàn)金為王。在這一理念的支配下，就出現(xiàn)了以下兩種情形：一是在銷(xiāo)售上隨意承諾。具體表現(xiàn)為違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律無(wú)原則地承諾高回報(bào)。二是賣(mài)完就脫手。在全國(guó)、在成都，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在后期商業(yè)和物業(yè)管理上的不作為導(dǎo)致的“商業(yè)百慕大”現(xiàn)象比比皆是。在商業(yè)物業(yè)和鋪面經(jīng)營(yíng)中，最好不要抱無(wú)心插柳柳成蔭的心態(tài)。辛勤耕耘才能澤被三代。這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資經(jīng)營(yíng)模式和后期商業(yè)物業(yè)管理提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。