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　　當(dāng)前，物業(yè)稅是社會(huì)極大關(guān)注的焦點(diǎn)問題，而 2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》則為開征物業(yè)稅提供了法律保障。可以說，物業(yè)稅的出臺(tái)只是時(shí)間問題，但開征物業(yè)稅需要研究的具體現(xiàn)實(shí)問題還很多，其中一個(gè)突出的關(guān)鍵問題就是如何構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系。
　　一、物業(yè)稅和當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有房地產(chǎn)的租賃收入、房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或獲得成本、房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值等幾種。我國的物業(yè)稅是一種在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財(cái)產(chǎn)稅，按評(píng)估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國物業(yè)稅的征收離不開對(duì)物業(yè)稅稅基即房地產(chǎn)市場價(jià)值的評(píng)估。
　　由于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場評(píng)估價(jià)值，加之稅值會(huì)隨房地產(chǎn)的升值而提高，因此，它關(guān)系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟(jì)承受能力緊密相連。如果沒有一個(gè)科學(xué)規(guī)范的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，將很有可能引發(fā)其他社會(huì)問題。
　　目前，我國國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系并不完善，評(píng)估企業(yè)良莠不齊，評(píng)估人員的主觀隨意性較大，不同房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值往往相差很大，先有價(jià)格后套方法的現(xiàn)象屢見不鮮，評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)等的選擇缺乏令人信服的科學(xué)依據(jù)，使得房地產(chǎn)評(píng)估“藝術(shù)性”有余，而科學(xué)性不足。因此，完全依靠當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系來評(píng)估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據(jù)我國物業(yè)稅稅基評(píng)估工作面廣、量大、類多、敏感性強(qiáng)、具有周期性的特點(diǎn)來構(gòu)建一套相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問題。
　　二、物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的構(gòu)建思路（一）評(píng)估組織為了保證評(píng)估工作的公正、科學(xué)、專業(yè)、高效、統(tǒng)一，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由稅務(wù)部門統(tǒng)一組織，不宜由社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)分散組織。各地統(tǒng)一組織評(píng)估可采取以下兩種形式：1.稅務(wù)部門成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；2.稅務(wù)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門指定一家資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)度好、配備足夠數(shù)量專業(yè)評(píng)估人員且已有多年評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)評(píng)估任務(wù)。因?yàn)槲卸嗉以u(píng)估機(jī)構(gòu)的形式容易造成評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估結(jié)果不一致，故不宜采納。
　　地方稅務(wù)部門無論采用哪一種形式，都應(yīng)在國家公布的統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)下公正、科學(xué)地開展工作，并接受國家稅務(wù)總局的指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)，由于物業(yè)稅征收關(guān)系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權(quán)，地方稅務(wù)部門在組織對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將區(qū)片評(píng)估結(jié)果對(duì)外公布，并給予一定的申訴期。
　　（二）評(píng)估原則在構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系時(shí)，除了應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等外，還必須遵循以下原則：1.高效率低成本原則物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評(píng)估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。
　　2.統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則在房地產(chǎn)評(píng)估中，不同的評(píng)估方法、參數(shù)選擇、評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由國家公布統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這樣既保證了評(píng)估工作的效率性，又能體現(xiàn)評(píng)估工作的公正性。統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則主要包括各類房地產(chǎn)的評(píng)估方法選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇、因素修正調(diào)整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評(píng)估中根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況修正各類參數(shù)指標(biāo)值。
　　3.分區(qū)分類評(píng)估原則由于物業(yè)稅稅基評(píng)估的工作量非常大，在實(shí)際工作中要對(duì)每一宗房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此，需要盡可能廣泛地應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估中的替代原則進(jìn)行批量評(píng)估，這樣既能保證評(píng)估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時(shí)，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相差很大，所以，應(yīng)在分片、分區(qū)、分類的基礎(chǔ)上進(jìn)行批量評(píng)估，同時(shí)應(yīng)注意房地產(chǎn)價(jià)格橫向比較的合理性。
　　4.動(dòng)態(tài)更新評(píng)估原則房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的時(shí)效性一般在三到六個(gè)月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評(píng)估。重新評(píng)估時(shí)，需要修改的僅僅是一些最新的房價(jià)、各類參數(shù)指標(biāo)值和因素修正調(diào)整的幅度等基本數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法等基本上不需調(diào)整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評(píng)估，只需在物業(yè)稅稅基評(píng)估信息系統(tǒng)的支持下作動(dòng)態(tài)的更新評(píng)估即可。
　　（三）評(píng)估技術(shù)思路根據(jù)房地產(chǎn)的替代原理，借鑒土地標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估思路，可以考慮以標(biāo)定物業(yè)價(jià)格為核心來實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅稅基的大批量評(píng)估。
　　標(biāo)定物業(yè)價(jià)格可以作如下定義：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體物業(yè)（房地產(chǎn)）在正常房地產(chǎn)市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的物業(yè)價(jià)格。首先，政府按照區(qū)域分布情況設(shè)定一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè) （如一個(gè)住宅小區(qū)設(shè)定各種類型的物業(yè)各一套）后，評(píng)估確定標(biāo)定物業(yè)價(jià)格并公布于眾；然后根據(jù)每一宗房地產(chǎn)的具體情況，按照標(biāo)定物業(yè)價(jià)格修正系數(shù)進(jìn)行簡單修正即可得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格，從而達(dá)到高效率低成本進(jìn)行物業(yè)稅稅基評(píng)估的目的。
　　（四）評(píng)估程序和方法1.評(píng)估程序標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)是政府根據(jù)管理需要設(shè)定的具體物業(yè)，它的評(píng)估可以采用現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估體系中的各種評(píng)估方法，而大批量的待估物業(yè)的物業(yè)稅稅基評(píng)估則可利用標(biāo)定物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚Ｖ饕ㄒ韵聨讉€(gè)步驟：（1）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的價(jià)格。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。
　　（2）橫向比較分析，確定標(biāo)定物業(yè)價(jià)格。先利用各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，建立標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的橫向比較指標(biāo)體系，測定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的比較分值；然后，在前面評(píng)估的基礎(chǔ)上，對(duì)各標(biāo)定物業(yè)價(jià)格進(jìn)行橫向比較分析，并調(diào)整確定各標(biāo)定物業(yè)價(jià)格。
　　（3）編制修正系數(shù)表。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的用途和類型，先設(shè)定若干個(gè)房地產(chǎn)影響因素作為修正因素，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價(jià)格情況，來編制標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)統(tǒng)一的修正系數(shù)表，如可以參考商品房買賣中對(duì)于不同因素的修正系數(shù)來編制。
　　（4）修正得到待估物業(yè)的價(jià)格。在建立了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)、標(biāo)定物業(yè)價(jià)格和修正系數(shù)表組成的的評(píng)估體系后，即可大批量地評(píng)估物業(yè)稅稅基。對(duì)于某一需要評(píng)估的物業(yè)，先在標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)中確定一個(gè)相似物業(yè)作為參照，然后對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)——待估物業(yè)修正系數(shù)表”，比較待估物業(yè)和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)在各項(xiàng)修正因素上的差別，即可計(jì)算出待估物業(yè)的價(jià)格。
　　2.標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析由于物業(yè)稅征收涉及到所有的房地產(chǎn)，因此，在采用基本的評(píng)估方法評(píng)估各標(biāo)定物業(yè)價(jià)格后，應(yīng)進(jìn)行標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析。
　　（1）橫向比較指標(biāo)體系的建立。根據(jù)對(duì)各種用途房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，確定各種用途物業(yè)橫向比較指標(biāo)及其權(quán)重。
　　（2）標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)比較分值的測定。建立標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的橫向比較指標(biāo)體系后，評(píng)估人員需進(jìn)行實(shí)地勘察，并采用德爾菲法組織相關(guān)專家進(jìn)行咨詢打分，從而測定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的比較分值。
　　（3）標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的調(diào)整確定。根據(jù)評(píng)估得到的標(biāo)定物業(yè)價(jià)格、德爾菲法得到的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)比較分值，結(jié)合分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際，遵循前面所述的房地產(chǎn)評(píng)估原則，最后調(diào)整確定各標(biāo)定物業(yè)價(jià)格。
　　（五）物業(yè)稅稅基的動(dòng)態(tài)更新評(píng)估1.動(dòng)態(tài)更新評(píng)估步驟一般可以在物業(yè)稅稅基評(píng)估信息系統(tǒng)的支持下，先根據(jù)實(shí)際變化情況確定是否調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)或增刪標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的數(shù)量；其次，重新評(píng)估標(biāo)定物業(yè)價(jià)格；最后，根據(jù)實(shí)際變化情況適當(dāng)調(diào)整修正系數(shù)表即可實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅稅基的批量評(píng)估。
　　2.動(dòng)態(tài)更新評(píng)估方法標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的重新評(píng)估可以采用重新評(píng)估法 （即選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評(píng)估方法進(jìn)行重新評(píng)估）和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法兩種方法。
　　設(shè)P‘為更新后的標(biāo)定物業(yè)價(jià)格，P為更新前的標(biāo)定物業(yè)價(jià)格，I為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，則可采用以下計(jì)算公式來測算更新后的標(biāo)定物業(yè)價(jià)格：P’＝P×I／100在以上測算的基礎(chǔ)上，結(jié)合標(biāo)定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析，重新確定各標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的價(jià)格，作為再次征收物業(yè)稅時(shí)稅基評(píng)估的基礎(chǔ)依據(jù)。