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    物業(yè)未經(jīng)同意改擴(kuò)建小區(qū)配套設(shè)施

    今年來，福清某花園小區(qū)的業(yè)主苦不堪言。小區(qū)內(nèi)37棟住宅樓，有20棟住宅樓的消防通道被堵，其中一大部|考試|大|分被改成了步行街的店面，業(yè)主出入住宅樓不得不繞行。

    物業(yè)私自占用小區(qū)公共用地，業(yè)主該如何維權(quán)？新物業(yè)合同條例對(duì)此有何相關(guān)規(guī)定？昨日，相關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行分析解讀。

    消防通道變店面住戶出入需繞行

    據(jù)了解，該小區(qū)住宅樓的一二層為步行街店面，三層以上是住宅區(qū)。小區(qū)內(nèi)37棟住宅樓，只有17個(gè)消防通道能通往外面，其余20個(gè)全部被堵住。

    蔡女士住在該小區(qū)9號(hào)樓，她表示，平時(shí)只能從小區(qū)旁邊一家百貨商場(chǎng)的樓梯和8號(hào)樓旁的一個(gè)2.4米寬的坡道出入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)共有1300多戶，幾千人出入小區(qū)大|考試|大|多數(shù)都要繞行，只有17個(gè)消防通道及5個(gè)車道供住戶通行，到了上下班高峰期，這些通道變得非常擠。

    小區(qū)幾名業(yè)主透露，2006年10月6日，該小區(qū)3＃B座802發(fā)生火災(zāi)；今年3月4日，9＃C座柴火間起火。兩次消防人員都及時(shí)趕到，但因小區(qū)沒有消防通道，同時(shí)安全通道上的消火栓內(nèi)也沒有水管，消防人員無法及時(shí)滅火，給業(yè)主造成不少損失。

    過去起訴物業(yè)需通過業(yè)委會(huì)

    對(duì)此，福建理爭(zhēng)律師事務(wù)所的丁兆增律|考試|大|師說，消防通道被占，綠化帶被改成停車位，以往遇上這樣的事，業(yè)主除了向有關(guān)部門反映，大多沒有更有效的處理方法。

    丁兆增說，根據(jù)舊的物業(yè)合同，業(yè)主個(gè)人有沒有訴訟主體值得商榷，“舊物業(yè)合同里，基本沒有就物業(yè)私自改造公用區(qū)域方面，對(duì)其進(jìn)行約束”。由于合同里沒有相關(guān)條款，根據(jù)合同法，業(yè)主也就沒有依據(jù)對(duì)物業(yè)提起訴訟，自然沒有訴訟主體的資格。

    丁兆增認(rèn)為，如果一定要起訴的話，按照物權(quán)法，公用綠地屬于全體業(yè)主，只有業(yè)委會(huì)有資格起訴。

    明文規(guī)定物業(yè)不得私占公共用地

    《新物業(yè)服務(wù)合同》第十九條第（十）項(xiàng)明文規(guī)定：不得擅自占用和改變本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的用途；如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)、重建或完善配套項(xiàng)目，應(yīng)與甲方協(xié)商并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

    第（二）項(xiàng)也提到，“開展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)的便利獲取不當(dāng)利益”。

    單戶業(yè)主可提起訴訟

    對(duì)此，丁兆增表示，新合同簽訂后，若物業(yè)私占共同用地，業(yè)主在不違反現(xiàn)行法律的基礎(chǔ)上，業(yè)主個(gè)人認(rèn)為公共用地被占，影響了其權(quán)益，就可以拿著合同，向法院起訴要求維權(quán)。

    同樣，如果業(yè)主有私占公用綠地的情況，其他業(yè)主和物業(yè)也可以通過同樣的方式進(jìn)行維權(quán)。

    物業(yè)免責(zé)的個(gè)別情況

    丁兆增說，如果物業(yè)經(jīng)和業(yè)主協(xié)商并經(jīng)過三分之二業(yè)主同意后，仍然有個(gè)別業(yè)主持反對(duì)意見的話，按照民法條款中“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，以及新格式合同內(nèi)的規(guī)定，物業(yè)是享有免責(zé)權(quán)利的。