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    企業(yè)存在的根本道理就是贏利，這是一個客觀的要求。但目前物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，卻因社會對其認識的錯位及法律法規(guī)的不完善，面臨著服務(wù)價值無法實現(xiàn)，價格又難以體現(xiàn)的現(xiàn)狀。物業(yè)管理企業(yè)為了生存，紛紛采取根據(jù)專業(yè)拆分經(jīng)營、經(jīng)營三級中介、利用小區(qū)公共區(qū)域開展廣告收益、加大有償延伸服務(wù)等手段以增加物業(yè)管理公司的收益，在經(jīng)歷了反復的嘗試后，再次回到了將物業(yè)管理主業(yè)淡化的道路上。有些物業(yè)管理企業(yè)甚至只把物業(yè)管理做為一種依托媒介，用來開展各種經(jīng)營，完全把物業(yè)管理的位置與作用擠兌到了幾乎無立腳之地的境界。

    個人認為，如此發(fā)展下去，物業(yè)管理將會逐漸失去其應(yīng)有的功能，逐步為一些急功近利經(jīng)營行為所侵害，最終將導至設(shè)施管理及客戶服務(wù)的缺失，損害廣大業(yè)主的利益，并與和諧社會的建設(shè)背道而馳。那么，物業(yè)管理為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

    首先，社會對物業(yè)管理定位的錯位，造成物業(yè)管理價值無法實現(xiàn)

    物業(yè)管理企業(yè)是獨立的法人，它通過向業(yè)主提供服務(wù)獲取回報而達到企業(yè)贏利的目的，這本是理所當然的。但現(xiàn)在社會上無論是房地產(chǎn)公司還是社會民眾，甚至一些政府管員，都把物業(yè)管理當成了房地產(chǎn)公司理所當然的“售后服務(wù)”部門。大家知道，從消費的角度來說，售后服務(wù)，尤其是因質(zhì)量問題導致的售后返修，本是出售方的一種責任與義務(wù)，它是不能以贏利為目的的，而物業(yè)管理企業(yè)卻必須通過自己的服務(wù)達到贏利的目的，否則企業(yè)將無法生存。這個認識上的錯位，導致很多業(yè)主把很多本不應(yīng)由物業(yè)公司擔負的責任無辜地壓在了物業(yè)管理企業(yè)身上，但卻沒有就這方面予以相應(yīng)的報酬，導致很多物業(yè)公司在無權(quán)、無錢去解決這些問題的情況下卻無端地承擔了大量責任與工作，同時，又讓很多房地產(chǎn)企業(yè)推御掉了本屬于自己的“售后服務(wù)”。根據(jù)統(tǒng)計，新入住3年內(nèi)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)35%以上的精力用于為業(yè)主提或協(xié)調(diào)解決返修、質(zhì)量投訴等方面的事宜，而只有約65%左右的精力用于正常的日常物業(yè)管理，這相當于物業(yè)公司用35%以上的人力成本來解決地產(chǎn)公司的“售后服務(wù)”問題，而這一部分幾乎完全是免費的。這些售后的問題，不但直接大大增加了物業(yè)管理企業(yè)的負擔，也直接導至了廣大業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，更直接影響了正常物業(yè)管理費的回收，導致物業(yè)管理企業(yè)所付出的勞動價值無法得到應(yīng)有的體現(xiàn)，使物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營困境。

    其次，服務(wù)標準量化規(guī)范的不足，使得業(yè)主期待、服務(wù)質(zhì)量標準與收費標準的不統(tǒng)一，導致期望值、服務(wù)標準及收費標準的混亂。

    盡管作為業(yè)主誰都不希望把自己分成一個三六九等，但不同的服務(wù)標準確客觀地需要不同的成本支出，因而收費標準的不一樣也客觀地要求服務(wù)標準必須有所區(qū)別。雖然各地政府職能部門也出臺了一些物業(yè)管理等級標準，但由于沒有形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，不具備強制性，而且在非物業(yè)管理行業(yè)中的宣傳不夠，很多老百姓并沒有形成象酒店一樣不同星級不同服務(wù)水平的認識，因此往往不管交費標準是多少要求都一個樣，這樣給低收費的一些項目帶來了很大的壓力，也容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司相互間的不信任。

    第三，因為物業(yè)管理費回收率低，導致雖然制定有合理的物業(yè)管理價格，卻因?qū)嶋H回收率低而無法實現(xiàn)物業(yè)管理的價值。

    目前在內(nèi)地，物業(yè)管理費的回收率往往只有百分之八十多，而多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在進行管理成本測算時，都不太可能以這么低的回收率來作為測算依據(jù)。這樣往往導致測算的費用合理，但實際管理過程中卻往往入不敷出。

    第四，物業(yè)管理定價的不可持續(xù)發(fā)展性導致物業(yè)管理價格與CPI漲幅偏離，從而導致物業(yè)管理利潤空間受|來源|考試|大|到嚴重擠壓甚至出現(xiàn)負值。

    目前物業(yè)管理價格的制定方式一般是從前期由開發(fā)商或前期物業(yè)管理企業(yè)制定后實行或由業(yè)主大會審議通過。雖然說理論上物業(yè)管理價格有調(diào)整的空間與制度，但由于由業(yè)主大會通過具有操作困難、非即時性及與CPI脫勾的性質(zhì)，往往導致物業(yè)管理價格很難及時反映市場成本的變化，尤其在遇到通貨膨脹時，物業(yè)管理價格定位往往遠落后于市場成本，因而經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理費要么長期不變，要么一下子變化達百分之十幾二十甚至百分之幾十的情況，令業(yè)主無法理解與接受，客觀上造成了物業(yè)管理價值難以得到體現(xiàn)的現(xiàn)象。

    綜上所述，由于物業(yè)管理真正的服務(wù)價值沒有能得到有效的實現(xiàn)，加上物價上漲，物業(yè)管理企業(yè)或經(jīng)營受到了嚴重的影響，不少企業(yè)或者虧損，或者降低服務(wù)品質(zhì)，或者降低主業(yè)比重，加大非主業(yè)經(jīng)營力度以增加收入。但不管如何，長此以往，將會嚴重損壞廣大業(yè)主的權(quán)益，阻礙和諧社會的建立。那么，如何解決這一問題？本人認為，要解決此問題，須從以下幾方面著手：

    一、由政府主導，輿論引導，做好物業(yè)管理的正確定位

    目前最需要的是把物業(yè)管理從“房地產(chǎn)售后服務(wù)”的錯誤認識中糾正過來，建立物業(yè)管理與地產(chǎn)開發(fā)平等的行業(yè)角色，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主及房地產(chǎn)企業(yè)的平等地位，實現(xiàn)服務(wù)與收費的等價交易，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值與價格的一致性。

    二、建立國家統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)等級規(guī)范及準入考核機制，并建立物業(yè)管理服務(wù)價格投訴機構(gòu)，解決廣大業(yè)主“質(zhì)價不符”的疑慮，真正實現(xiàn)質(zhì)價相當，并客觀引導廣大老百姓建立花錢買服務(wù)的意識。

    三、物業(yè)管理企業(yè)加強內(nèi)部建設(shè)，增加管理透明度，處理好與廣大業(yè)主的關(guān)系，提升管理費回收率，在實現(xiàn)價值與價格一致的前提下再有理有據(jù)與業(yè)主大會進行價格的實現(xiàn)。

    四、條件成熟的情況下，可以考慮從政府的角度出發(fā)，將長期的物業(yè)管理|來源|考試|大|費用以成本的形式攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)中，如規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)中必須有一定比例的經(jīng)營用房劃歸物業(yè)管理企業(yè)，明確物業(yè)管理企業(yè)靠此經(jīng)營用房的收益作為物業(yè)管理費用，這樣可以真正實現(xiàn)經(jīng)營收益與社會物價變化緊密相隨，避免物業(yè)管理價格的滯后性。

    以上觀點僅供參考。