管理費標準可隨意更改嗎
發布時間：2010-01-14 共1頁
管理費標準可隨意更改嗎
某房地產公司對其開發的一個高檔寫字樓的物業管理進行公開招標，經過激烈的競爭，某物業管理公司最終中標。但當中標的這家物業管理公司要與該房地產公司簽訂物業管理合同時卻遇到了麻煩。原來，該房地產公司提出本地的物業管理費實行政府指導價，而原標書中約定的管理費超出了政府指導價的標準，因此要求物業管理公司降低管理費標準，否則就不簽物業管理合同。物業管理公司特向律師咨詢：該房地產公司可以這樣要求嗎？
從法律意義上講，該房地產公司的要求顯然是行不通的。２０００年１月１日起實施的《中華人民共和國招標投標法》，從法律上對我國境內的一切招投標活動程序進行了嚴格規范。該法第４６條規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。”物業管理費的標準是直接影響物業管理招投標評標結果的關鍵性實質內容，在確定了中標單位后，招標人、中標人都應當也只能按照招標文件和投標書的實質內容訂立物業管理合同。
以招標投標的中|||標方式確定合同當事人與通常合同當事人雙方自行協商訂立合同是有本質差別的。協議委托管理只要合同雙方當事人協商一致，可以對任何合同的實質性內容進行修改。而如果通過招投標確定物業管理公司，卻在中標后隨意更改物業管理費標準，則有悖于《招標投標法》第５條規定的“招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”，明顯對參與招投標活動的其他競標人不公平，這些競標人可以依法追究招標人侵害自己合法權益的法律責任。
至于該房地產開發公司提出的當地物業管理實行政府指導價的理由，其實就是一個簡單的“法還是紅頭文件”或“全國性法律與地方性法規誰”的問題。該房地產開發公司提出的“當地物業管理實行政府指導價”，其依據應當是當地政府的“紅頭文件”或地方性法規。而《招標投標法》是全國人常委會制定的全國性法律，其效力顯然高于地方性法律。因此，依照全國性法律做出的行為不能以違反地方性法規或“紅頭文件”為由而予以變更。
綜上所述，無論是房地產開發建設單位、物業管理公司，還是業主、業委會以及政府有關部門，在以招投標方式確定物業管理企業時，都必須嚴格遵守《招標投標法》的法律規定，不得隨意更改招投標的評標結果和實質內容，否則就違反了法律規定，要承擔法律責任。
某房地產公司對其開發的一個高檔寫字樓的物業管理進行公開招標，經過激烈的競爭，某物業管理公司最終中標。但當中標的這家物業管理公司要與該房地產公司簽訂物業管理合同時卻遇到了麻煩。原來，該房地產公司提出本地的物業管理費實行政府指導價，而原標書中約定的管理費超出了政府指導價的標準，因此要求物業管理公司降低管理費標準，否則就不簽物業管理合同。物業管理公司特向律師咨詢：該房地產公司可以這樣要求嗎？
從法律意義上講，該房地產公司的要求顯然是行不通的。２０００年１月１日起實施的《中華人民共和國招標投標法》，從法律上對我國境內的一切招投標活動程序進行了嚴格規范。該法第４６條規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。”物業管理費的標準是直接影響物業管理招投標評標結果的關鍵性實質內容，在確定了中標單位后，招標人、中標人都應當也只能按照招標文件和投標書的實質內容訂立物業管理合同。
以招標投標的中|||標方式確定合同當事人與通常合同當事人雙方自行協商訂立合同是有本質差別的。協議委托管理只要合同雙方當事人協商一致，可以對任何合同的實質性內容進行修改。而如果通過招投標確定物業管理公司，卻在中標后隨意更改物業管理費標準，則有悖于《招標投標法》第５條規定的“招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”，明顯對參與招投標活動的其他競標人不公平，這些競標人可以依法追究招標人侵害自己合法權益的法律責任。
至于該房地產開發公司提出的當地物業管理實行政府指導價的理由，其實就是一個簡單的“法還是紅頭文件”或“全國性法律與地方性法規誰”的問題。該房地產開發公司提出的“當地物業管理實行政府指導價”，其依據應當是當地政府的“紅頭文件”或地方性法規。而《招標投標法》是全國人常委會制定的全國性法律，其效力顯然高于地方性法律。因此，依照全國性法律做出的行為不能以違反地方性法規或“紅頭文件”為由而予以變更。
綜上所述，無論是房地產開發建設單位、物業管理公司，還是業主、業委會以及政府有關部門，在以招投標方式確定物業管理企業時，都必須嚴格遵守《招標投標法》的法律規定，不得隨意更改招投標的評標結果和實質內容，否則就違反了法律規定，要承擔法律責任。
