物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓教學大綱輔導(8)
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
4．業(yè)主公約的訂立
（1）訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
（2）訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：
第一步：物業(yè)管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規(guī)，尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”
第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的基本內容，制訂出所管項目的業(yè)主公約（草案）。
第三步：用召業(yè)主會將業(yè)主公約（草案）提交會討論。修改。
第四步：業(yè)主會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
（1）界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經營 者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。
（2）及時發(fā)現違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現各種違約行為，需做到：
①加強工作責任心，認真履行崗位責任。
②物業(yè)管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
（3）正確處理違反《公約》的行為
從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
（1）住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。
（2）物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后，與物業(yè)||管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。
（3）裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設部《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》。
（4）物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
（1）訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
（2）訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：
第一步：物業(yè)管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規(guī)，尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”
第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的基本內容，制訂出所管項目的業(yè)主公約（草案）。
第三步：用召業(yè)主會將業(yè)主公約（草案）提交會討論。修改。
第四步：業(yè)主會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
（1）界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經營 者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。
（2）及時發(fā)現違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現各種違約行為，需做到：
①加強工作責任心，認真履行崗位責任。
②物業(yè)管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
（3）正確處理違反《公約》的行為
從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
（1）住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。
（2）物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后，與物業(yè)||管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。
（3）裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設部《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》。
（4）物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
