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　　一、物業管理方案的制訂
　　（一）學習要求
　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
　　（二）學習重點
　　1．物業管理的早期介入
　　（1）物業管理對物業的基本要求
　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最的使用價值和經濟效益。
　　物業管理對物業的基本要求是：
　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
　　②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。
　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。
　　④環境優美、安全、舒適。
　　⑤為物業管理提供必要的設施。
　　（2）物業管理的基本內容
　　①基本業務
　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。
　　②專項業務
　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
　　③特約業務
　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。 ④經營業務
　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
　　（3）物業管理早期介入的物質準備
　　人員準備
　　資料準備
　　設備、器材準備
　　資金準備
　　（4）房地產開發的基本程序
　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：
　　①決策、立項階段
　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。
　　②前期階段
　　1）在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。
　　2）項目的規劃設計工作。
　　3）規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。
　　4）征用土地，開展拆遷安置工作。
　　5）完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
　　6）辦理開工手續。
　　③建設階段
　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
　　④營銷階段
　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業管理）和售后服務等。
　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。