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　　物業(yè)財(cái)務(wù)，是指具有企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資本和運(yùn)用資本 的活動(dòng)。資本是由公司在房屋、設(shè)備維修過(guò)程中所運(yùn)用的各項(xiàng)有價(jià)值的資產(chǎn)所構(gòu)成。資本金則是指列在資產(chǎn)負(fù)債表左方的諸項(xiàng)內(nèi)容。如現(xiàn)金、有價(jià)證券、應(yīng)收賬款、材料庫(kù)存和固定資 產(chǎn)等，它表明了資本的去向。籌集資本就是資本來(lái)源，它指列示在資產(chǎn)負(fù)債表右方的諸項(xiàng)內(nèi)容。如銀行貸款、公司債券和業(yè)主投入的資金等等。

　　財(cái)務(wù)管理，是指公司為了有計(jì)劃與低代價(jià)的籌集資本、最大限度地提高資本運(yùn)用效果而 對(duì)企業(yè)籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)所進(jìn)行的管理。面對(duì)日益發(fā)達(dá)且瞬息萬(wàn)變的金融市場(chǎng)，企業(yè)面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌 資的規(guī)模與時(shí)間，確保公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行，還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔(dān)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務(wù)。物業(yè)公司是以管 理與服務(wù)為中心的經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，為了提高公司經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來(lái)源，多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有酒樓、商場(chǎng)、店鋪等出租 物業(yè)以及其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。公司的財(cái)務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營(yíng)單位，自然比經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)單純的企業(yè)來(lái)得復(fù)雜些，財(cái)務(wù)管理在這里顯得尤其重要。

　　物業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、商品流通和商品消費(fèi)領(lǐng)域中，起著 重要的調(diào)節(jié)作用。以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)算房屋維修在房屋消費(fèi)過(guò)程中的商品價(jià)值量時(shí)，還必須利用價(jià)值、價(jià)格、成本、利潤(rùn)、資金等形式。

　　如前所述，小區(qū)財(cái)務(wù)與財(cái)務(wù)管理恰是對(duì)物業(yè)公司在資金籌集與運(yùn)用過(guò)程中，能體現(xiàn)財(cái)務(wù) 關(guān)系的一種全面資金管理。因此，物業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀必要性就在于，它是由時(shí)間節(jié)約規(guī)律和商品價(jià)值規(guī)律的作用決定的。這種作用主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　1.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)值規(guī)律要求商品的價(jià)值量由制造該商品所消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量。也就是說(shuō)，小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務(wù)，不論在維修過(guò)程中消耗的勞動(dòng)時(shí)間多少 ，它只能按照社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)所消耗的價(jià)值量，向小區(qū)住戶計(jì)取維修與管理費(fèi)用。如果一個(gè)物業(yè)公司在房屋等維修與服務(wù)過(guò)程中，所消耗的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間 低于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，這個(gè)公司從維修管理與服務(wù)角度說(shuō)，社會(huì)獲得較多的效益或稱盈利;反之，如果個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至?xí)潛p。恩格斯曾指出：“勞動(dòng)產(chǎn)品超出維持勞動(dòng)的費(fèi)用而形成的剩余，以及社會(huì)生產(chǎn)基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過(guò)去和現(xiàn)在都是一切社會(huì)的、政治的和智力 的繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。”(見(jiàn)《馬恩選集》第3卷，人民出版社1972年版，第233頁(yè))公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動(dòng)產(chǎn)品超出維持勞動(dòng)費(fèi)用而形成的“剩余”，它是社會(huì)主義擴(kuò)大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。由此可見(jiàn)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實(shí) 行嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)核算，要求對(duì)物業(yè)公司的維修、管理與服務(wù)過(guò)程和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，要求不斷改進(jìn)公司的維修技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，以便用最少的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)生產(chǎn)出更多更好的使用 價(jià)值，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，為擴(kuò)大物業(yè)公司維修再生產(chǎn)和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。

　　2.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中由于價(jià)值規(guī)律的作用，物業(yè)公司在維修再生產(chǎn)過(guò)程中占用的一切房屋維修基金(勞動(dòng)資料與勞動(dòng)對(duì)象)，都仍然保留著使用價(jià)值和價(jià)值兩種屬性。維修基金的使用價(jià) 值是由實(shí)物形態(tài)表現(xiàn)的;維修基金的價(jià)值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是公司維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進(jìn)行維修活動(dòng)的前提條件。

　　經(jīng)濟(jì)核算不僅要求公司用自己的維修、服務(wù)與管理的費(fèi)用收入補(bǔ)償支出，并且取得盈利 ，同時(shí)要求用最少的資金占用、最低的生產(chǎn)耗費(fèi)，取得最大的經(jīng)濟(jì)效果。要做到這一點(diǎn)，必須管好公司的資金、成本和利潤(rùn)，一句話必須做好公司的財(cái)務(wù)工作。由此可見(jiàn)，公司財(cái)務(wù)管 理必要性是節(jié)約時(shí)間規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的客觀要求，它是社會(huì)主義物業(yè)公司管理的重要組成部分。

　　物業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)

　　從物業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性中，我們可以看出，物業(yè)公司維修再生產(chǎn)過(guò)程是一個(gè)資金不斷 運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。公司的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程是構(gòu)成公司財(cái)務(wù)關(guān)系的一個(gè)獨(dú)立方面，正如毛澤東同志所說(shuō)：“任何運(yùn)動(dòng)形式，其內(nèi)部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構(gòu)成一事物區(qū) 別于他事物的特殊的本質(zhì)。”(見(jiàn)《毛澤東選集》第1卷，人民出版社1960年版，第297頁(yè))資金運(yùn)動(dòng)是公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的組成部分，但是資金運(yùn)動(dòng)又區(qū)別于其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也 就是說(shuō)它具有獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)形式，具有獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，它是公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)獨(dú)立出來(lái)的特殊矛盾方面。這個(gè)獨(dú)立出來(lái)的特殊矛盾方面就是公司財(cái)務(wù)區(qū)別于其他事物的特殊的本質(zhì)。

　　正確地認(rèn)識(shí)和理解物業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)，對(duì)于指導(dǎo)公司的財(cái)務(wù)管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，掌握資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，更好地領(lǐng)會(huì)和貫徹國(guó)家有關(guān)的財(cái)經(jīng)管理方針、政策和法令，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，為公司管好、用好資金，做 好財(cái)務(wù)管理。

　　公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，是由財(cái)務(wù)本質(zhì)決定的。認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)是公司維修再生產(chǎn)過(guò)程中的資 金運(yùn)動(dòng)，就可以明確財(cái)務(wù)管理工作是公司管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要的獨(dú)立方面――資金運(yùn)動(dòng)的工作。資金運(yùn)動(dòng)的具體內(nèi)容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯(lián)系，財(cái)務(wù)管理 的內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)基本的組成部分：(1)資金(固定資金與流動(dòng)資金)管理;(2)成本(資金耗費(fèi))管理;(3)收入與利潤(rùn)管理。由此可見(jiàn)，明確公司財(cái)務(wù)的本質(zhì)，可以幫助我們了解財(cái) 務(wù)管理的具體內(nèi)容，這對(duì)于做好物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作是很重要的。

　　黨和國(guó)家關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的方針、政策和法令一般都是根據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律的要 求制訂的。例如，有關(guān)基本建設(shè)財(cái)務(wù)撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據(jù)固定資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的;而有關(guān)流動(dòng)資金管理方面的制度，則是根據(jù)流動(dòng)資金運(yùn) 動(dòng)的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的。只有認(rèn)識(shí)了資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，才能夠正確有效地貫徹黨和國(guó)家關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的方針、政策、法令和制度。

　　正確地認(rèn)識(shí)和掌握資金運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，可以使我們?cè)诠矩?cái)務(wù)管理中充分發(fā)揮自覺(jué)性 和主動(dòng)性，克服盲目性和被動(dòng)現(xiàn)象，做好財(cái)務(wù)工作。例如，認(rèn)識(shí)了固定資金和流動(dòng)資金的不同特點(diǎn)和運(yùn)動(dòng)規(guī)律后，可以明確劃分流動(dòng)資金和基本建設(shè)投資界限的客觀依據(jù)，更好地貫徹 流動(dòng)資金與基本建設(shè)投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動(dòng)資金的運(yùn)動(dòng)規(guī)律和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)以后，才能夠做好流動(dòng)資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的潛力 。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的再生產(chǎn)過(guò)程中，物資運(yùn)動(dòng)和資金運(yùn)動(dòng)是矛盾的統(tǒng)一體，只有認(rèn)識(shí)了這種辯證關(guān)系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關(guān)系，促使資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)密切 結(jié)合。資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程體現(xiàn)著一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即財(cái)務(wù)關(guān)系。在再生產(chǎn)過(guò)程中，財(cái)務(wù)關(guān)系的矛盾不斷克服又不斷產(chǎn)生。正確地處理財(cái)務(wù)關(guān)系，可以調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，促進(jìn)公司維修 、管理與服務(wù)的不斷發(fā)展。