物業管理師輔導：前期物業管理八大問題
發布時間：2012-07-25 共1頁
針對我國一些社區在前期物業管理中存在的問題，一位物業管理專家把它歸納為以下八個方面：
前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。比如某市出臺的《物業管理條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任)，沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。
物業承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法按正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
共用設施設備不明確。物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
前期物業管理招投標不規范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的，物業直接請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下”協協商而定;有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標代理市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
業主臨時公約未建立或未約定。有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立;有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
物業服務和收費“質價不符”。國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價相符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價相符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價;以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。
物業管理用房未配置。物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作。有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。
物業維修資金管理制度未建立。在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難;有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立;一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能按業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中經常出現的問題.
