2015年初級會計師考試經法法重點詳解5
發布時間：2014-12-03 共1頁
房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人征收的一種稅。(屬于財產稅)
一、房產稅的納稅人
房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)內擁有房屋產權的單位和個人。
具體規定如下(注意多選題)：
1.產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人;產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;
2.產權出典的，承典人為納稅人;
3.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人;
4.產權未確定或者租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人;
5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。
【提示1】納稅人具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。
【提示2】房產出租的，由房產產權所有人(出租人)為納稅人。
【提示3】房地產開發企業建造的商品房，在出售之前不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已經使用、出租、出借的商品房應當征收房產稅。
【考題·判斷題】(2008年)張某將個人擁有產權的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人。(√)
【例題·多選題】根據《房產稅暫行條例》的規定，下列各項中，符合房產稅納稅人規定的是( )。
A.將房屋產權出典的，承典人為納稅人 B.將房屋產權出典的，產權所有人為納稅人
C.房屋產權未確定的，房產代管人或使用人為納稅人
D.產權所有人不在房產所在地的，房產代管人或使用人為納稅人
【答案】ACD
二、房產稅的征稅范圍
【提示】不包括農村的房屋;不包括獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)。
三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算
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計稅方法 |
計稅依據 |
稅率 |
稅額計算公式 |
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從價計征 |
房產余值 |
1.2% |
全年應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2% |
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從租計征 |
房產租金 |
12% |
全年應納稅額＝租金收入×12%（或4%） |
【提示1】房產原值：會計制度賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原值(或原價)，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
【提示2】投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：
①以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。
②以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。
【提示3】對融資租賃的房屋——以房產余值計征房產稅。
【提示4】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
【考題·單選題】某企業2009年度自有生產用房原值5000萬元，賬面已提折舊1000萬元。已知房產稅稅率為1.2%，當地政府規定計算房產余值的扣除比例為30%。該企業2009年度應繳納的房產稅稅額為(C)萬元。
A.18 B.33.6 C.42 D.48
【答案】C
【解析】本題考核房產稅的計算。根據規定，從價計征的房產稅，以房產余值為計稅依據。該企業2009年應繳納的房產稅=5000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)
【例題·單選題】某企業有一處房產原值1000萬元，2009年7月1日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期為5年。已知該企業當年取得固定收入50萬元，當地政府規定的扣除比例為20%。該企業2009年該房產應繳納房產稅為( )。
A.6.0萬元 B.9.6萬元 C.10.8萬元 D.15.6萬元
【答案】C
【解析】本題考核房產稅應納稅額的計算。以房產投資聯營收取固定收入、不承擔經營風險的，應當以出租方取得的租金收入為計稅依據計征房產稅。計算過程：[1000×(1-20%)×1.2%]÷2+50×12%=10.8(萬元)。
【考題·判斷題】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
【答案】(√)
四、房產稅的稅收優惠
1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。
2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。
4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。
6.經財政部批準免稅的其他房產：
(1)毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅;
(2)納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅;
(3)在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅;
(4)為鼓勵利用地下人防設施，對地下人防設施暫不征收房產稅;
(5)對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產稅;
(6)對高校后勤實體免征房產稅; (8)老年服務機構自用的房產免征房產稅;
(9)對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅;
(10)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。“供熱企業”包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。
【例題·多選題】下列各項中，免于征收房產稅的有( )。
A.企業內行政管理部門辦公用房產 B.個人所有非營業用的房產
C.施工期間施工企業在基建工地搭建的臨時辦公用房屋 D.公園內供公共參觀游覽的房屋
【答案】BCD
【解析】本題考核房產稅的減免稅規定。國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但企業內行政管理部門辦公用房產，不免房產稅。
五、納稅義務發生時間
1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。
2-8項：均為………之次月
【考題·單選題】(2010年)甲公司委托某施工企業建造一幢辦公樓，工程于2009年12月完工，2010年1月辦妥(竣工)驗收手續，4月付清全部價款。甲公司此幢辦公樓房產稅的納稅義務發生時間是( )。
A.2009年12月 B.2010年1月 C.2010年2月 D.2010年4月
【答案】C
【解析】本題考核房產稅的納稅義務發生時間。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。本題中2010年1月辦妥(竣工)驗收手續，所以從2010年2月起征收房產稅。
