金融傳銷暗流涌動“二線樓市”凸現另類風險
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 1 購方不買 賣方不降
長沙市的房價，在過去的這個“房地產黃金五年”中，從普遍每平方米千元出頭，均價如今已經逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來國內大城市房價出現降價“多米諾骨牌效應”，但長沙位置較好或者自認為有些“賣點”的樓盤，還在叫價5000元/平方米至6000元/平方米，看起來挺硬朗。
但與此同時，長沙形形色色的“房交會”，卻沒了往年的火爆?！笆弧秉S金周前后，長沙陸續出現了幾個區域性的“房交會”。往往是幾千套房源投放，最終宣傳上也只能體現幾百套“成交”。在一些樓盤扎堆促銷的現場，記者偶爾能見到一兩家展位前有人排隊，但湊近一看才發現原來是一些中老年人和附近居民在排隊，目的是領取開發商贈送的購物袋。這些人領到一個購物袋后，又排到末尾，樂此不疲。
購方不買，賣方不降。很多市場人士認為，類似長沙這種情況在國內“二線樓市”很普遍，一些人戲稱為“膠著的表面繁榮”。
2 “不高”的房價其實已是“天價”
湖南一些城市管理者發現，這種“膠著的表面繁榮”，已經影響到了開發商拿地的熱情。于是，近段時間政府“挺房”的動作，頻頻上演。
與國內另外10來個城市一樣，長沙市已經開始向住房保障對象公開發放了5萬元或8萬元的補貼憑證。住房保障對象可以在全市范圍內選擇購買單套面積120平方米以下的房源。
“不購房就不能享受經濟適用房貨幣補貼政策！”在長沙一個房產交易會上，有開發商售樓人員這樣“開導”心存觀望的“住房保障對象戶”。有的樓盤，則干脆將“政府補貼8萬！”印到了廣告上。
在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”舉動還很多。有的區縣政府宣布，所有在其轄內買了商品房的人士，能獲得區政府給予的5000元“購房安家補貼”。有的地方政府出錢出人用豪華大巴到礦產資源豐富的湘南地區，免費拉著一批批“購房團”往自己地盤上送。還有的則與開發商共同搞購房“中巨獎”活動，最高獎金，單套房達到了近10萬元。
長沙市一些干部在與記者談房價時，認為有收入不斷增長的市民和源源不斷進城的農民工對房地產“持幣待購”，“二線樓市”沒有“泡沫”。眼下對地方經濟和財政拉動效應極大的房地產業遇到困難，政府不能不“拉一把”。
但記者隨后走訪發現，眼下要真正在長沙“二環”之內買套“毛坯三房二廳”，一般需耗資50萬元左右。如果采取按揭方式，連本帶息總價一般在60萬元以上。
在長沙市近期舉辦的一個“房交會”上，一些市民在某樓盤的模型前議論說，從前房子買了就漲，大家多注重漲價帶來的“升值”收益。如今房價漲不動了，算算細賬才知道如今房價與收入相比，已經是“天價”，弄不好，一家人一輩子都要搭進毛坯房里去！
此外，實體經濟進入調整周期，房價相對地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區一家大型國有企業工作。近段時間以來，企業壓縮產能、產品售價暴跌，企業負責人已經開始“放風”說要被迫降薪、壓縮費用。去年貸款數十萬元、如今每月身負幾千元債務的蔣先生逢人就勸“莫買房”。蔣說，單位如果真的降工資，遙遠的美國發生的那種次貸危機，很快就會降臨到他身上。
3 來路不明資金斷鏈風險將至？
湖南一些在房地產開發領域闖蕩的人不久前還信心十足地說，“二線樓市”這些年雖然地價、工價、建筑材料價都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開發商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開發商只有短期周轉不靈，沒有資金斷鏈之憂。只要大家齊心，挺過這個樓價“膠著期”，幾個月后就能熬出頭。
也有分析人士提供了一個有趣現象：與龍頭企業主導市場的“一線城市”不同，“二三線城市”的房地產開發領域，可謂魚龍混雜。很多房地產公司，前些年在“地產江湖”上名不見經傳，更不是上市公司。但執掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動不動就開發“大盤”。
但現在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著各種“光環”，但其中不乏“灰色融資型”房地產公司。
按理說，生意場上英雄不問出處。但問題是，“灰色融資型”房地產公司原本“一窮二白”。他們利用監管的漏洞、區域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開始還在為融資發生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開發房地產為名的“金融傳銷”暗流涌動。
這種房地產公司，要支付高額利息，需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開發周期不超過3年甚至更短、需要任何產品一面市就實現100%的銷售、需要整個樓市永遠都是“牛市”的輿論環境。房價一旦“膠著”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場現出“拐點”，危機就會爆發。
4 風險期“抄底”要當心
在湖南一座較為偏遠的城市，一個曾經炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤，如今突然無人問津。這家企業相關財務人員對記者承認，自從“老板被公安機關請去”、當地人都知道公司資金“出了問題”的那一天開始，就基本賣不出房。
徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購置物業。在發現眼下房地產領域廣泛存在的資金鏈問題后，徐教授雖然現在手頭還有余錢，但已經決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產。本身就是從事建筑設計的徐說，在無法實現信息對稱的情況下，一個普通市民無法甄別“問題開發商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買來的房產，可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒：看起來屬于自己名下的房子，可能辦不到權證、配套設施可能“縮水”，甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”。
徐教授對風險的把握，還不全面。據記者了解，眼下一些“問題開發商”，前些年融資之時，他們與債主之間的借款協議，很多經過了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業門面“購房款”，要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發商一旦“出問題”，所開發的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內幕的消費者買下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復雜的法律糾紛困擾。
此外，用高成本融入資金開發房地產，真正能投入項目的資金，少之又少。而項目建設的周期，則必須越短越好。建設的成本，要壓縮到最低限度。由此導致這些年來開發出的一些樓盤，建筑質量、節能效果、居住舒適性等，都大打折扣。
一些了解內幕的經濟界人士坦言，有些商品房權證上雖然寫明有70年產權，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼，中國房地產業這輪調整，實際上是淘汰規模小、素質差的市場參與者，提升行業整體產品質量和附加值，促使房地產市場從“金錢游戲”回歸消費品生產的過程。因此，“二線樓市”的地方政府，不應急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”。有興趣“置業”的老百姓，也不妨多觀察，擇機再買“好房”，買“放心房”。
長沙市的房價，在過去的這個“房地產黃金五年”中，從普遍每平方米千元出頭，均價如今已經逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來國內大城市房價出現降價“多米諾骨牌效應”，但長沙位置較好或者自認為有些“賣點”的樓盤，還在叫價5000元/平方米至6000元/平方米，看起來挺硬朗。
但與此同時，長沙形形色色的“房交會”，卻沒了往年的火爆?！笆弧秉S金周前后，長沙陸續出現了幾個區域性的“房交會”。往往是幾千套房源投放，最終宣傳上也只能體現幾百套“成交”。在一些樓盤扎堆促銷的現場，記者偶爾能見到一兩家展位前有人排隊，但湊近一看才發現原來是一些中老年人和附近居民在排隊，目的是領取開發商贈送的購物袋。這些人領到一個購物袋后，又排到末尾，樂此不疲。
購方不買，賣方不降。很多市場人士認為，類似長沙這種情況在國內“二線樓市”很普遍，一些人戲稱為“膠著的表面繁榮”。
2 “不高”的房價其實已是“天價”
湖南一些城市管理者發現，這種“膠著的表面繁榮”，已經影響到了開發商拿地的熱情。于是，近段時間政府“挺房”的動作，頻頻上演。
與國內另外10來個城市一樣，長沙市已經開始向住房保障對象公開發放了5萬元或8萬元的補貼憑證。住房保障對象可以在全市范圍內選擇購買單套面積120平方米以下的房源。
“不購房就不能享受經濟適用房貨幣補貼政策！”在長沙一個房產交易會上，有開發商售樓人員這樣“開導”心存觀望的“住房保障對象戶”。有的樓盤，則干脆將“政府補貼8萬！”印到了廣告上。
在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”舉動還很多。有的區縣政府宣布，所有在其轄內買了商品房的人士，能獲得區政府給予的5000元“購房安家補貼”。有的地方政府出錢出人用豪華大巴到礦產資源豐富的湘南地區，免費拉著一批批“購房團”往自己地盤上送。還有的則與開發商共同搞購房“中巨獎”活動，最高獎金，單套房達到了近10萬元。
長沙市一些干部在與記者談房價時，認為有收入不斷增長的市民和源源不斷進城的農民工對房地產“持幣待購”，“二線樓市”沒有“泡沫”。眼下對地方經濟和財政拉動效應極大的房地產業遇到困難，政府不能不“拉一把”。
但記者隨后走訪發現，眼下要真正在長沙“二環”之內買套“毛坯三房二廳”，一般需耗資50萬元左右。如果采取按揭方式，連本帶息總價一般在60萬元以上。
在長沙市近期舉辦的一個“房交會”上，一些市民在某樓盤的模型前議論說，從前房子買了就漲，大家多注重漲價帶來的“升值”收益。如今房價漲不動了，算算細賬才知道如今房價與收入相比，已經是“天價”，弄不好，一家人一輩子都要搭進毛坯房里去！
此外，實體經濟進入調整周期，房價相對地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區一家大型國有企業工作。近段時間以來，企業壓縮產能、產品售價暴跌，企業負責人已經開始“放風”說要被迫降薪、壓縮費用。去年貸款數十萬元、如今每月身負幾千元債務的蔣先生逢人就勸“莫買房”。蔣說，單位如果真的降工資，遙遠的美國發生的那種次貸危機，很快就會降臨到他身上。
3 來路不明資金斷鏈風險將至？
湖南一些在房地產開發領域闖蕩的人不久前還信心十足地說，“二線樓市”這些年雖然地價、工價、建筑材料價都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開發商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開發商只有短期周轉不靈，沒有資金斷鏈之憂。只要大家齊心，挺過這個樓價“膠著期”，幾個月后就能熬出頭。
也有分析人士提供了一個有趣現象：與龍頭企業主導市場的“一線城市”不同，“二三線城市”的房地產開發領域，可謂魚龍混雜。很多房地產公司，前些年在“地產江湖”上名不見經傳，更不是上市公司。但執掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動不動就開發“大盤”。
但現在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著各種“光環”，但其中不乏“灰色融資型”房地產公司。
按理說，生意場上英雄不問出處。但問題是，“灰色融資型”房地產公司原本“一窮二白”。他們利用監管的漏洞、區域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開始還在為融資發生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開發房地產為名的“金融傳銷”暗流涌動。
這種房地產公司，要支付高額利息，需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開發周期不超過3年甚至更短、需要任何產品一面市就實現100%的銷售、需要整個樓市永遠都是“牛市”的輿論環境。房價一旦“膠著”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場現出“拐點”，危機就會爆發。
4 風險期“抄底”要當心
在湖南一座較為偏遠的城市，一個曾經炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤，如今突然無人問津。這家企業相關財務人員對記者承認，自從“老板被公安機關請去”、當地人都知道公司資金“出了問題”的那一天開始，就基本賣不出房。
徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購置物業。在發現眼下房地產領域廣泛存在的資金鏈問題后，徐教授雖然現在手頭還有余錢，但已經決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產。本身就是從事建筑設計的徐說，在無法實現信息對稱的情況下，一個普通市民無法甄別“問題開發商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買來的房產，可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒：看起來屬于自己名下的房子，可能辦不到權證、配套設施可能“縮水”，甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”。
徐教授對風險的把握，還不全面。據記者了解，眼下一些“問題開發商”，前些年融資之時，他們與債主之間的借款協議，很多經過了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業門面“購房款”，要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發商一旦“出問題”，所開發的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內幕的消費者買下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復雜的法律糾紛困擾。
此外，用高成本融入資金開發房地產，真正能投入項目的資金，少之又少。而項目建設的周期，則必須越短越好。建設的成本，要壓縮到最低限度。由此導致這些年來開發出的一些樓盤，建筑質量、節能效果、居住舒適性等，都大打折扣。
一些了解內幕的經濟界人士坦言，有些商品房權證上雖然寫明有70年產權，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼，中國房地產業這輪調整，實際上是淘汰規模小、素質差的市場參與者，提升行業整體產品質量和附加值，促使房地產市場從“金錢游戲”回歸消費品生產的過程。因此，“二線樓市”的地方政府，不應急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”。有興趣“置業”的老百姓，也不妨多觀察，擇機再買“好房”，買“放心房”。
