房產新政引遐想 房貸及稅費政策仍有可能調整
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 歡呼
首次購房門檻降低
財政部等新近出臺的十項措施中，核心思想是保障民生，在住房方面的新規中也體現了這一思想，對于首次置業者來說，購房門檻大大降低，一是降低稅費，二是降低按揭貸款利率。
新的稅費政策規定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%.新的房貸政策規定，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%.
根據這兩大規定，假如新近首次在成都購買一套30萬元的普通住房，如果首付10萬元，按揭貸款20萬元，貸款年限為10年來測算，采取等額本息的還款方式，每個月可少還112元；契稅節省1500元，印花稅節省150元，總共可以節省1.5萬多元；假如首次購買一套50萬元的普通住房，首付兩成10萬元，按揭貸款40萬元，貸款年限為20年來測算，采取等額本息的還款方式，每個月可少還256元；契稅節省2500元，印花稅節省250元，總共可以節約6.4萬多元。
在降低普通民眾購房成本之余，官方還表示將增加住房供給，加大保障性住房建設規模。據透露，2008年中央財政已下達中西部地區廉租住房保障補助資金81億元，用于中西部地區廉租住房保障租賃補貼支出和新建廉租住房建設支出；新政策還提出，加快廉租住房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區（危舊房）改造。并將在近日發布城市低收入家庭資格認定辦法，以規范廉租住房和經濟適應住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭資格認定行為。
意外
二套房貸政策未松動
從22日新出臺的房貸政策看，并沒有提到第二套房貸款問題，二套房貸政策并未松動，這可能是令房地產界感到最為意外的地方。此前，業界有關二套房貸放松的呼聲日趨強烈，本周二以來，媒體盛傳的“救市七條”中，第一條就斷言，“將購買第二套房的首付比例降至20%”。然而從此次出臺的房貸政策看，信貸支持的仍然是首套住房，重點是支持低收入群體，滿足自住為目的購房者的需求。
易憲容等專家分析認為，這些政策說明，一是政府對住房的投資與消費做出了嚴格的區分，政府不僅保持首次自住購房的原有優惠政策，而且在進一步放寬優惠條件，以便為首次置業者創造購房條件，并希望通過鼓勵居民住房消費，來發展中國房地產市場。二是政府對住房投資仍然保持原有的政策，政府嚴厲遏制房地產炒作與投機的政策沒有改變。反之，為了防止中國的房地產泡沫再次泛濫或吹大，相信政府還會出臺相應的政策來完善其制度。央行發言人22日也稱，對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。
當前房地產市場的問題是，一方面銷量迅速下降，另一方面房價不僅沒降，反而上升（1-9月份國內房價上漲8%），而且開發商寧可一套不賣也不降價。原因在于開發商以為政府會救市，會通過新政策來托房價。但是，這次政策的出臺，將打消開發商的這一奢望。這次政府出臺的房地產政策就清楚表明，政府對房地產市場個人自住型消費是支持的，并采取優惠的政策，而對住房投資政府是不支持，甚至于嚴格地遏制。因此，開發商的房價定位也應該放在居民住房消費意義上來，如果當前的房價不下降，政府這些優惠可能發揮的作用也不一定大。
對于首付款比例高低的確定，央行發言人表示，人民銀行將按揭購房最低首付款比例調整為20%的同時，要求金融機構根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素，審慎地確定首付款比例，體現對不同風險貸款予以區別對待的原則。此外，還要求借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%，就是要防范信貸風險，并從償付能力角度合理引導居民住房需求。
失落
營業稅征收時限未縮短
媒體盛傳的“救市七條”中，第二條是——將二手房交易營業稅的征收年限從5年縮短至2年。然而，此次出臺的稅收政策中，并未涉及營業稅，這令前幾年投資炒房者感到很失落。
從2006年6月1日開始，二手房交易營業稅的征收年限為5年，就是說業主購房未滿5年就賣房，須要交總房款5.5%的營業稅。現在若從5年縮短至2年，就是說2006年10月以前購買的商品房進行交易，都可以免交營業稅，可能會刺激大量次新房入市，這對在售的商品房反倒是一種沖擊。此次沒有調整營業稅征收時限，暫時不會刺激大量次新房入市，對在售的商品房在短期內不會形成新的沖擊。
遐想
房貸及稅費政策仍有可能調整
盡管此次出臺的政策讓部分開發商及投資者感到意外，甚至感到失落，但同時政策又留下新的想像和操作空間，具體體現在兩大方面：一是“改善型普通自住房”如何界定？二是地方政府如何制定鼓勵住房消費的收費減免政策？
改善型普通自住房如何界定，直接關系到二套房貸政策的調整，也給各地商業銀行留下操作想像空間。如果以實有房屋套數來界定，則意味著按揭房貸政策可能更苛刻；如果以按揭購房套數來界定，意味著房貸政策略有放寬，在專家們看來。不過，在房地產界資深人士看來，房貸政策調整思路應該是——鼓勵首次購房，支持二次購房改善居住，限制三次投資炒房。
對于改善型住房購買的優惠政策，政府應進一步細化，要用技術性標準定義改善型住房，否則，一些投資者就會利用這種界定不清而把改善型住房購買改變為住房投資。有金融界人士認為，這樣模糊的表態不利于商業銀行執行二套房貸款政策，這個最有利于抑制投機、擠壓樓市泡沫的武器如果因此被雪藏，將有可能刺激房價非理性上揚，美國次貸危機就是前車之鑒。據悉，具體的實施細則將在10月27日前完成。
新政中有關“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”，引起眾多業內人士的密切關注，復旦大學金融研究院房地產研究部主任華偉認為，此舉表明中央政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間，“有關部門希望盡快使房地產市場恢復信心，如果短期內不能恢復，地方政府可能出臺進一步的措施。”
22日，上海頒布樓市新政策規定，個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅（相當于把二手房交易營業稅的征收年限從5年縮短至2年）；個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。
首次購房門檻降低
財政部等新近出臺的十項措施中，核心思想是保障民生，在住房方面的新規中也體現了這一思想，對于首次置業者來說，購房門檻大大降低，一是降低稅費，二是降低按揭貸款利率。
新的稅費政策規定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%.新的房貸政策規定，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%.
根據這兩大規定，假如新近首次在成都購買一套30萬元的普通住房，如果首付10萬元，按揭貸款20萬元，貸款年限為10年來測算，采取等額本息的還款方式，每個月可少還112元；契稅節省1500元，印花稅節省150元，總共可以節省1.5萬多元；假如首次購買一套50萬元的普通住房，首付兩成10萬元，按揭貸款40萬元，貸款年限為20年來測算，采取等額本息的還款方式，每個月可少還256元；契稅節省2500元，印花稅節省250元，總共可以節約6.4萬多元。
在降低普通民眾購房成本之余，官方還表示將增加住房供給，加大保障性住房建設規模。據透露，2008年中央財政已下達中西部地區廉租住房保障補助資金81億元，用于中西部地區廉租住房保障租賃補貼支出和新建廉租住房建設支出；新政策還提出，加快廉租住房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區（危舊房）改造。并將在近日發布城市低收入家庭資格認定辦法，以規范廉租住房和經濟適應住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭資格認定行為。
意外
二套房貸政策未松動
從22日新出臺的房貸政策看，并沒有提到第二套房貸款問題，二套房貸政策并未松動，這可能是令房地產界感到最為意外的地方。此前，業界有關二套房貸放松的呼聲日趨強烈，本周二以來，媒體盛傳的“救市七條”中，第一條就斷言，“將購買第二套房的首付比例降至20%”。然而從此次出臺的房貸政策看，信貸支持的仍然是首套住房，重點是支持低收入群體，滿足自住為目的購房者的需求。
易憲容等專家分析認為，這些政策說明，一是政府對住房的投資與消費做出了嚴格的區分，政府不僅保持首次自住購房的原有優惠政策，而且在進一步放寬優惠條件，以便為首次置業者創造購房條件，并希望通過鼓勵居民住房消費，來發展中國房地產市場。二是政府對住房投資仍然保持原有的政策，政府嚴厲遏制房地產炒作與投機的政策沒有改變。反之，為了防止中國的房地產泡沫再次泛濫或吹大，相信政府還會出臺相應的政策來完善其制度。央行發言人22日也稱，對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。
當前房地產市場的問題是，一方面銷量迅速下降，另一方面房價不僅沒降，反而上升（1-9月份國內房價上漲8%），而且開發商寧可一套不賣也不降價。原因在于開發商以為政府會救市，會通過新政策來托房價。但是，這次政策的出臺，將打消開發商的這一奢望。這次政府出臺的房地產政策就清楚表明，政府對房地產市場個人自住型消費是支持的，并采取優惠的政策，而對住房投資政府是不支持，甚至于嚴格地遏制。因此，開發商的房價定位也應該放在居民住房消費意義上來，如果當前的房價不下降，政府這些優惠可能發揮的作用也不一定大。
對于首付款比例高低的確定，央行發言人表示，人民銀行將按揭購房最低首付款比例調整為20%的同時，要求金融機構根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素，審慎地確定首付款比例，體現對不同風險貸款予以區別對待的原則。此外，還要求借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%，就是要防范信貸風險，并從償付能力角度合理引導居民住房需求。
失落
營業稅征收時限未縮短
媒體盛傳的“救市七條”中，第二條是——將二手房交易營業稅的征收年限從5年縮短至2年。然而，此次出臺的稅收政策中，并未涉及營業稅，這令前幾年投資炒房者感到很失落。
從2006年6月1日開始，二手房交易營業稅的征收年限為5年，就是說業主購房未滿5年就賣房，須要交總房款5.5%的營業稅。現在若從5年縮短至2年，就是說2006年10月以前購買的商品房進行交易，都可以免交營業稅，可能會刺激大量次新房入市，這對在售的商品房反倒是一種沖擊。此次沒有調整營業稅征收時限，暫時不會刺激大量次新房入市，對在售的商品房在短期內不會形成新的沖擊。
遐想
房貸及稅費政策仍有可能調整
盡管此次出臺的政策讓部分開發商及投資者感到意外，甚至感到失落，但同時政策又留下新的想像和操作空間，具體體現在兩大方面：一是“改善型普通自住房”如何界定？二是地方政府如何制定鼓勵住房消費的收費減免政策？
改善型普通自住房如何界定，直接關系到二套房貸政策的調整，也給各地商業銀行留下操作想像空間。如果以實有房屋套數來界定，則意味著按揭房貸政策可能更苛刻；如果以按揭購房套數來界定，意味著房貸政策略有放寬，在專家們看來。不過，在房地產界資深人士看來，房貸政策調整思路應該是——鼓勵首次購房，支持二次購房改善居住，限制三次投資炒房。
對于改善型住房購買的優惠政策，政府應進一步細化，要用技術性標準定義改善型住房，否則，一些投資者就會利用這種界定不清而把改善型住房購買改變為住房投資。有金融界人士認為，這樣模糊的表態不利于商業銀行執行二套房貸款政策，這個最有利于抑制投機、擠壓樓市泡沫的武器如果因此被雪藏，將有可能刺激房價非理性上揚，美國次貸危機就是前車之鑒。據悉，具體的實施細則將在10月27日前完成。
新政中有關“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”，引起眾多業內人士的密切關注，復旦大學金融研究院房地產研究部主任華偉認為，此舉表明中央政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間，“有關部門希望盡快使房地產市場恢復信心，如果短期內不能恢復，地方政府可能出臺進一步的措施。”
22日，上海頒布樓市新政策規定，個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅（相當于把二手房交易營業稅的征收年限從5年縮短至2年）；個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。
