北京小產權房“積壓” 銷售代表聲稱想跳槽了
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 據調查顯示，目前北京已售和在建的小產權房已經超過1000萬平方米，而北京市經濟適用房和限價房未來三年的目標也只有2000萬平方米。
國土資源部副部長鹿心社表示將采取有針對性的措施，化解歷史上已形成的小產權房問題，至少需要補交所占土地的地價，但相關政策還有待研究。
11月16日起，陸續調查了北京周邊的小產權房生存現狀。
禁令下的對策
11月17日，記者在昌平區看了一套號稱北歐風情的小產權別墅，該別墅依山傍水，建在一生態農業園內。
“園區內的別墅，根據面積大小一套30萬到90萬元不等，并附送面積可觀的入戶花園。”一銷售人員告訴記者。
當記者質疑別墅的不可思議的低價以及小產權的不可保障性，該銷售人員告訴記者，該別墅項目實際上是昌平區審批的一生態農業項目和旅行項目，別墅有當地鄉鎮政府的自制產權證，村委會還參與開發建設。“相當于國家發給城市商品房的大產權證，鄉鎮產權證雖然被稱為小產權，不能在市場上公開流通，但同樣是政府頒發的證，絕對有保障，以后也有望轉成大產權。”該銷售人員說。
而對于價格，他的解釋則是，因為開發成本還不到城里開發商的1/3，所以定價也很便宜。
據記者了解，北京懷柔、密云、順義、通州、房山等郊區縣存在著不少類似的生態農業園、風情旅游園或者高爾夫球場，但這些園區內部同時建起了冠之以歐式、地中海式等風情的別墅，或者田園院落，作為小產權房加以出售。
一些開發商從郊區縣某一村落租到幾十畝土地，然后打著生態農業、旅游度假等旗號，開發建設別墅，由于這些從農村租用的土地不收取土地出讓金和各種稅費，開發時大大縮減了開發成本。
“風險還是有的，畢竟政策還不完善，所以我們現在開始建可移動的木質別墅以防萬一，客戶買了之后，以后租期到了，別墅可以直接拉走。”一小產權別墅開發商承認。
但他同時仍然表示看好小產權房的“市場前景”，并在四處尋找新的農村地塊。“畢竟法不責眾，全國都有開發商在做這個小產權，而且商品房價確實很高，我們并沒有和商品房直接競爭，只是面向買不起高價商品房的客戶。”他說。
而據記者了解，個別鄉鎮和村委會甚至自己充當起開發商，開發本地集體用地，自辦小產權證，然后出售或者出租。
而當地農民因為出讓土地開發小產權房所獲得的利益要遠遠高于種地，絕大多數持支持態度。
“想跳槽了”
盡管小產權房在價格上比商品房占據較大優勢，但此番房地產市場低迷，商品房價格走跌、銷售萎靡，占據絕對價格優勢的小產權房也未能幸免于難。
購房者看跌房價，同時也看跌小產權房價，加上政策三令五申嚴禁小產權房，加劇了購房者認為小產權房保障性差的心理，害怕被小產權房套住，進入9月份以來，小產權房整體銷售形勢也顯低迷。
小李是懷柔一家小產權別墅的銷售代表，她在與客戶接觸時，從來不會將小產權物美價廉作為賣點，而總是一再地向客戶強調她手上的別墅項目很快即將轉成大產權。9月份，小李費盡九牛二虎之力，終于訂出了5套別墅。
然而進入10月份，房地產市場形勢每況愈下，而政府連番表態嚴禁小產權房，小李訂出的5套別墅，轉眼退了4套。
“市場形勢真的很糟，已經不僅是價格的問題，消費者完全看淡房地產市場，真的很難做，想跳槽了！”小李哀嘆著。
據懷柔一家經紀公司負責人介紹，懷柔的小產權房約占北京小產權房總量的20%，目前懷柔小產權房銷售受到整個房地產大勢的影響，行情很淡。
而據記者了解，不僅是懷柔地區，北京市場的小產權房銷售和房地產整體形勢一致——一蹶不振。
轉正出路
“小產權房的誕生，本身就是在商品房價飆升和開發商暴利的背景下孕育出來的不合法的產物。商品房的盛衰必然聯系著小產權房的盛衰。”京展擔保相關負責人認為，如果商品房價格回落到一定的價格水平，購房者消費得起商品房，自然不會去冒著不合法的風險打小產權房的主意，小產權房自然也就失去了存活下去的溫室，否則，高房價、高利潤下，即使政府三令五申，仍然會有人為了經濟利益上令不達，甚至鋌而走險。
鹿心社指出，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。相當于2007年地產銷售高峰時期的10年銷售量。小產權房不符合中國現行法律規定，不受法律保護，政府嚴禁小產權房進一步發展，化解辦法正在研究。
“大量低價的小產權房顯然是拉低整體房價的重要因素之一，而房價的持續走跌，也必然會將全國66億平方米小產權房拉進低谷。”京展擔保相關負責人認為，政府應當盡快出臺政策解決小產權房的問題。
中國房地產開發集團公司董事長孟曉蘇則認為，“小產權房”是農民群眾維護自身利益的行為。對于小產權房合法化的兩難，孟曉蘇支招可以通過征收“物業稅”來代替土地差價解決這個問題。
孟曉蘇指出，小產權房沒有交過70年土地出讓金，對它開征物業稅既然承認了它的合法性，稅率按國際標準征收居民也會愿意交，我國小產權房稅率應高于大產權房稅率。與此同時，小產權是永久使用權，這樣地方政府就可以源源不斷地得到較高稅率的稅收，不必要靠地價差補充財政。吃地價差本來就是一個錯誤的制度設計。現成的制度設計應按照國際上的慣例，征收物業稅代替土地差價。
國土資源部副部長鹿心社表示將采取有針對性的措施，化解歷史上已形成的小產權房問題，至少需要補交所占土地的地價，但相關政策還有待研究。
11月16日起，陸續調查了北京周邊的小產權房生存現狀。
禁令下的對策
11月17日，記者在昌平區看了一套號稱北歐風情的小產權別墅，該別墅依山傍水，建在一生態農業園內。
“園區內的別墅，根據面積大小一套30萬到90萬元不等，并附送面積可觀的入戶花園。”一銷售人員告訴記者。
當記者質疑別墅的不可思議的低價以及小產權的不可保障性，該銷售人員告訴記者，該別墅項目實際上是昌平區審批的一生態農業項目和旅行項目，別墅有當地鄉鎮政府的自制產權證，村委會還參與開發建設。“相當于國家發給城市商品房的大產權證，鄉鎮產權證雖然被稱為小產權，不能在市場上公開流通，但同樣是政府頒發的證，絕對有保障，以后也有望轉成大產權。”該銷售人員說。
而對于價格，他的解釋則是，因為開發成本還不到城里開發商的1/3，所以定價也很便宜。
據記者了解，北京懷柔、密云、順義、通州、房山等郊區縣存在著不少類似的生態農業園、風情旅游園或者高爾夫球場，但這些園區內部同時建起了冠之以歐式、地中海式等風情的別墅，或者田園院落，作為小產權房加以出售。
一些開發商從郊區縣某一村落租到幾十畝土地，然后打著生態農業、旅游度假等旗號，開發建設別墅，由于這些從農村租用的土地不收取土地出讓金和各種稅費，開發時大大縮減了開發成本。
“風險還是有的，畢竟政策還不完善，所以我們現在開始建可移動的木質別墅以防萬一，客戶買了之后，以后租期到了，別墅可以直接拉走。”一小產權別墅開發商承認。
但他同時仍然表示看好小產權房的“市場前景”，并在四處尋找新的農村地塊。“畢竟法不責眾，全國都有開發商在做這個小產權，而且商品房價確實很高，我們并沒有和商品房直接競爭，只是面向買不起高價商品房的客戶。”他說。
而據記者了解，個別鄉鎮和村委會甚至自己充當起開發商，開發本地集體用地，自辦小產權證，然后出售或者出租。
而當地農民因為出讓土地開發小產權房所獲得的利益要遠遠高于種地，絕大多數持支持態度。
“想跳槽了”
盡管小產權房在價格上比商品房占據較大優勢，但此番房地產市場低迷，商品房價格走跌、銷售萎靡，占據絕對價格優勢的小產權房也未能幸免于難。
購房者看跌房價，同時也看跌小產權房價，加上政策三令五申嚴禁小產權房，加劇了購房者認為小產權房保障性差的心理，害怕被小產權房套住，進入9月份以來，小產權房整體銷售形勢也顯低迷。
小李是懷柔一家小產權別墅的銷售代表，她在與客戶接觸時，從來不會將小產權物美價廉作為賣點，而總是一再地向客戶強調她手上的別墅項目很快即將轉成大產權。9月份，小李費盡九牛二虎之力，終于訂出了5套別墅。
然而進入10月份，房地產市場形勢每況愈下，而政府連番表態嚴禁小產權房，小李訂出的5套別墅，轉眼退了4套。
“市場形勢真的很糟，已經不僅是價格的問題，消費者完全看淡房地產市場，真的很難做，想跳槽了！”小李哀嘆著。
據懷柔一家經紀公司負責人介紹，懷柔的小產權房約占北京小產權房總量的20%，目前懷柔小產權房銷售受到整個房地產大勢的影響，行情很淡。
而據記者了解，不僅是懷柔地區，北京市場的小產權房銷售和房地產整體形勢一致——一蹶不振。
轉正出路
“小產權房的誕生，本身就是在商品房價飆升和開發商暴利的背景下孕育出來的不合法的產物。商品房的盛衰必然聯系著小產權房的盛衰。”京展擔保相關負責人認為，如果商品房價格回落到一定的價格水平，購房者消費得起商品房，自然不會去冒著不合法的風險打小產權房的主意，小產權房自然也就失去了存活下去的溫室，否則，高房價、高利潤下，即使政府三令五申，仍然會有人為了經濟利益上令不達，甚至鋌而走險。
鹿心社指出，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。相當于2007年地產銷售高峰時期的10年銷售量。小產權房不符合中國現行法律規定，不受法律保護，政府嚴禁小產權房進一步發展，化解辦法正在研究。
“大量低價的小產權房顯然是拉低整體房價的重要因素之一，而房價的持續走跌，也必然會將全國66億平方米小產權房拉進低谷。”京展擔保相關負責人認為，政府應當盡快出臺政策解決小產權房的問題。
中國房地產開發集團公司董事長孟曉蘇則認為，“小產權房”是農民群眾維護自身利益的行為。對于小產權房合法化的兩難，孟曉蘇支招可以通過征收“物業稅”來代替土地差價解決這個問題。
孟曉蘇指出，小產權房沒有交過70年土地出讓金，對它開征物業稅既然承認了它的合法性，稅率按國際標準征收居民也會愿意交，我國小產權房稅率應高于大產權房稅率。與此同時，小產權是永久使用權，這樣地方政府就可以源源不斷地得到較高稅率的稅收，不必要靠地價差補充財政。吃地價差本來就是一個錯誤的制度設計。現成的制度設計應按照國際上的慣例，征收物業稅代替土地差價。
