北京發布物業管理意見稿業委會將擁有法人地位
發布時間：2010-01-14 共1頁
“業主大會終于不再是‘孩子’了，有了法律地位以后，就‘成人’了，！”北京新天第家園業委會主任張大憲激動地說。
11月18日上午，北京市人民政府法制辦公室發布了《北京市物業管理辦法（草案）》的征詢意見稿。《草案》提出，具備條件的業主大會可以試行法人登記。這意味著今后業委會可以依法對小區的車庫、會所等全體業主共有財產進行登記和處理，并可以代表業主在小區有關共有財產方面出現法律糾紛時，代表業主提起法律訴訟。
業委會：無法“做主”的困局
《草案》突破性地確立了業主大會的法律地位，提出：“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”
之所以稱之為“突破性”，是因為在《物權法》實施后，對于業主大會的執行機構業主委員會是否具有獨立訴訟的民事主體資格，法律界說法不一。這使得業委會處理共有權益糾紛時，常常陷入“訴訟主體資格缺失”的尷尬。
09年7月，因認為北京地鐵4號線在西直門站施工過程中侵占了業主共有用地，成銘大廈業主委員會將施工單位北京市軌道交通建設管理有限公司告上法庭。北京市第一中級人民法院終審裁定業委會沒有訴訟資格，駁回起訴。
此案結果令許多業主大失所望。網友“城鐵邊的家園”發帖說，他們小區也存在這個問題，城鐵車站占用小區部分土地，補償費卻給了開發商。業主們認為，補償的錢應該屬于小區全體業主，因為小區公共面積都是大家公攤到購房面積中的。
“看了成銘大廈業委會一審被法院駁回時，我認為業委會應該征集業主簽名，這樣以業委會名義代表全體的訴訟就符合法院的‘程序’了。但是從現在二審的判決來分析，好像也不成。法院解釋業委會的作用主要是針對業主‘內務’的共同管理權，而不能向外‘延伸’行使權利。”這名網友說。
如果是小區大多數業主聯名主張權利進行訴訟呢？此路似乎也不通。這名網友提到他們小區56戶業主曾聯名起訴物業公司，結果被法院裁定駁回，認為業主沒有訴訟主體資格，應該讓小區業委會來起訴。“但成銘大廈的案例卻告訴我們，成立了業委會也不行。那我們該如何主張權利？”
有專家指出，業委會作為“代表和維護全體業主合法權益”的業主大會的執行機構，如不能對侵犯全體業主利益的行為提起訴訟，將使侵犯行為近乎失去了最終的制裁，也使業主的利益失去了堅強的防線。
業委會法人地位確立——社區共有財產合法處理前提
社區物業管理研究人士舒可心認為，法人資格給業主大會帶來的不僅僅是一個法律地位。它還可以以這個身份作為委托人直接解聘或者聘用物業公司，進行共有財產的登記，如土地、公共車庫、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財產依《物權法》規定本應屬于業主共同所有，但在此之前因為業主大會沒有法人資格，所以往往受開發商和物業公司所利用，成為其搖錢樹。
不久前，朗琴園業委會了解到，小區地下車庫700余車位和會所被與其素無瓜葛的一家公司申請強制執行。原來，是由于開發商欠債，債權人才將抵押物——小區地下車庫及會所申請強制執行并拍賣。
“他們要拍賣我們業主的共有財產，這怎么可以，我們要維護自己的權益。”700余戶業主提起執行異議申請。
舒可心說，車庫、會所等這些依《物權法》規定本應屬于業主共同所有的財產，但由于業主大會沒有法人地位，導致這些財產無法實現權屬登記。而開發商手里則有原來的大產權證，就可以拿著這個產權證“合法”地處理社區共有資產。
如小區內的業主共有廣告牌。因為業主大會沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在業主大會的名下，一直被物業公司堂而皇之地據為己有。
舒可心認為，確立了業主大會的法人地位，就可以讓這些本屬于業主共有的財產，真正回到業主們手中。同時依法登記在業主大會名下，將其收益合理合法地分配給業主共有。
“不能只看到權利，忽視了義務”
物權法專家李云亮則認為，對于《草案》賦予業委會法人地位不能盲目樂觀。“有權利就要承擔義務，不能只看到積極的一面，忽視了將來可能面臨的問題。”
我國大陸的物業制度多是來自香港，香港實行的是“業主立案法團”制度，就是支持將全體業主注冊成一個公司似的法人組織，業主委員會是其董事會。法團成立后，業主所具有的與建筑物公用部分有關的權利、職責，須由法團而非業主行使及執行。而業主所負有的與建筑物公用部分有關的法律責任，除條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。法團的日常事務主要交由管理委員會辦理。在一般情況下，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會代表法團行使及執行。考試大(www．Examda。com)
李云亮告訴記者，“立案”顯示了香港業主法團的訴訟功能，但權責對等，出了事情所有的業主都要承擔責任，“這和公司是一樣的。”他舉例說，香港有一個小區成立了業主法團，將門臉租給了一個企業，然而企業掛在門外的大水箱坍塌造成一人身亡。企業老板逃逸后，法院判決全體業主負連帶責任。
對于業委會有了法人地位之后的權利義務，本次《草案》并未詳細闡述，而只是使用“符合條件的業主大會”“試行法人登記”等模糊性的詞語。
張大憲認為應盡快出臺相應的細則，解釋一些具體操作層面的問題，比如什么叫做“具備條件的業主大會”，到哪兒去注冊，經過什么手續，否則就沒有可操作性，業委會的法人地位仍可能是“鏡中花，水中月”。
11月18日上午，北京市人民政府法制辦公室發布了《北京市物業管理辦法（草案）》的征詢意見稿。《草案》提出，具備條件的業主大會可以試行法人登記。這意味著今后業委會可以依法對小區的車庫、會所等全體業主共有財產進行登記和處理，并可以代表業主在小區有關共有財產方面出現法律糾紛時，代表業主提起法律訴訟。
業委會：無法“做主”的困局
《草案》突破性地確立了業主大會的法律地位，提出：“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”
之所以稱之為“突破性”，是因為在《物權法》實施后，對于業主大會的執行機構業主委員會是否具有獨立訴訟的民事主體資格，法律界說法不一。這使得業委會處理共有權益糾紛時，常常陷入“訴訟主體資格缺失”的尷尬。
09年7月，因認為北京地鐵4號線在西直門站施工過程中侵占了業主共有用地，成銘大廈業主委員會將施工單位北京市軌道交通建設管理有限公司告上法庭。北京市第一中級人民法院終審裁定業委會沒有訴訟資格，駁回起訴。
此案結果令許多業主大失所望。網友“城鐵邊的家園”發帖說，他們小區也存在這個問題，城鐵車站占用小區部分土地，補償費卻給了開發商。業主們認為，補償的錢應該屬于小區全體業主，因為小區公共面積都是大家公攤到購房面積中的。
“看了成銘大廈業委會一審被法院駁回時，我認為業委會應該征集業主簽名，這樣以業委會名義代表全體的訴訟就符合法院的‘程序’了。但是從現在二審的判決來分析，好像也不成。法院解釋業委會的作用主要是針對業主‘內務’的共同管理權，而不能向外‘延伸’行使權利。”這名網友說。
如果是小區大多數業主聯名主張權利進行訴訟呢？此路似乎也不通。這名網友提到他們小區56戶業主曾聯名起訴物業公司，結果被法院裁定駁回，認為業主沒有訴訟主體資格，應該讓小區業委會來起訴。“但成銘大廈的案例卻告訴我們，成立了業委會也不行。那我們該如何主張權利？”
有專家指出，業委會作為“代表和維護全體業主合法權益”的業主大會的執行機構，如不能對侵犯全體業主利益的行為提起訴訟，將使侵犯行為近乎失去了最終的制裁，也使業主的利益失去了堅強的防線。
業委會法人地位確立——社區共有財產合法處理前提
社區物業管理研究人士舒可心認為，法人資格給業主大會帶來的不僅僅是一個法律地位。它還可以以這個身份作為委托人直接解聘或者聘用物業公司，進行共有財產的登記，如土地、公共車庫、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財產依《物權法》規定本應屬于業主共同所有，但在此之前因為業主大會沒有法人資格，所以往往受開發商和物業公司所利用，成為其搖錢樹。
不久前，朗琴園業委會了解到，小區地下車庫700余車位和會所被與其素無瓜葛的一家公司申請強制執行。原來，是由于開發商欠債，債權人才將抵押物——小區地下車庫及會所申請強制執行并拍賣。
“他們要拍賣我們業主的共有財產，這怎么可以，我們要維護自己的權益。”700余戶業主提起執行異議申請。
舒可心說，車庫、會所等這些依《物權法》規定本應屬于業主共同所有的財產，但由于業主大會沒有法人地位，導致這些財產無法實現權屬登記。而開發商手里則有原來的大產權證，就可以拿著這個產權證“合法”地處理社區共有資產。
如小區內的業主共有廣告牌。因為業主大會沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在業主大會的名下，一直被物業公司堂而皇之地據為己有。
舒可心認為，確立了業主大會的法人地位，就可以讓這些本屬于業主共有的財產，真正回到業主們手中。同時依法登記在業主大會名下，將其收益合理合法地分配給業主共有。
“不能只看到權利，忽視了義務”
物權法專家李云亮則認為，對于《草案》賦予業委會法人地位不能盲目樂觀。“有權利就要承擔義務，不能只看到積極的一面，忽視了將來可能面臨的問題。”
我國大陸的物業制度多是來自香港，香港實行的是“業主立案法團”制度，就是支持將全體業主注冊成一個公司似的法人組織，業主委員會是其董事會。法團成立后，業主所具有的與建筑物公用部分有關的權利、職責，須由法團而非業主行使及執行。而業主所負有的與建筑物公用部分有關的法律責任，除條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。法團的日常事務主要交由管理委員會辦理。在一般情況下，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會代表法團行使及執行。考試大(www．Examda。com)
李云亮告訴記者，“立案”顯示了香港業主法團的訴訟功能，但權責對等，出了事情所有的業主都要承擔責任，“這和公司是一樣的。”他舉例說，香港有一個小區成立了業主法團，將門臉租給了一個企業，然而企業掛在門外的大水箱坍塌造成一人身亡。企業老板逃逸后，法院判決全體業主負連帶責任。
對于業委會有了法人地位之后的權利義務，本次《草案》并未詳細闡述，而只是使用“符合條件的業主大會”“試行法人登記”等模糊性的詞語。
張大憲認為應盡快出臺相應的細則，解釋一些具體操作層面的問題，比如什么叫做“具備條件的業主大會”，到哪兒去注冊，經過什么手續，否則就沒有可操作性，業委會的法人地位仍可能是“鏡中花，水中月”。
