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　　二套房貸能否享受優(yōu)惠已經(jīng)成為最近兩個(gè)月來樓市討論最熱烈的話題之一。到底政策收緊到哪種程度？哪些申請(qǐng)人可以享受到第二套住房的貸款優(yōu)惠？實(shí)際貸款者中能夠享受的二套房貸優(yōu)惠到底有哪些？……這些問題都越來越成為改善型購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　二套房貸“收緊”效果顯現(xiàn)
　　“本來還想再買一套房，到銀行咨詢才聽說現(xiàn)在買第二套房子辦貸款最少要首付四成，利率也不能打折。我一時(shí)拿不出那么多首付，只能等等再看了。”張先生原想在兒子學(xué)校附近再買一套房，現(xiàn)在只好作罷。
　　據(jù)了解，像張先生這樣因?yàn)槎追抠J政策“收緊”而暫緩買房計(jì)劃的市民大有人在，還有些購買第二套住房的市民轉(zhuǎn)而采用一次性付清或者只辦理公積金貸款的方式來回避二套房貸的高利率。目前天津銀行辦理的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中，二套房貸比例已有所下降。
　　“二套房貸政策收緊以前，我們辦理的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中有一半以上都是購買第二套住房的，但現(xiàn)在這個(gè)比例已經(jīng)下降到30%多。”天津一家股份制銀行的房貸部門人士告訴記者，“很多市民在咨詢時(shí)一聽說現(xiàn)在辦二套房貸款不能享受優(yōu)惠，就打了退堂鼓。”
　　一家國有銀行的房貸部門人士也表示，二套房貸在該行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中大約占到兩成多。“不少市民看到辦理二套房貸不能享受利率優(yōu)惠，就干脆一次性把房款付清，根本不辦理貸款了。有些無法一次付全款的市民也盡量提高首付比例，只辦理公積金貸款。”
　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)對(duì)于二套房貸，銀行都已將最低首付比例提高到四成，而且貸款利率也不再下浮。但二套房貸的貸款利率也 并非一律統(tǒng)一為基準(zhǔn)利率上浮10%的水平，銀行對(duì)此仍有一定的靈活掌握空間。比如有銀行人士告訴記者，該行在確定二套房貸利率時(shí)，會(huì)考慮市民從事的職業(yè)、收入是否穩(wěn)定、有無不良信用記錄、能否為銀行帶來較多利潤等，對(duì)于銀行認(rèn)為比較“優(yōu)質(zhì)”的客戶，就給出基準(zhǔn)利率；對(duì)于條件一般的客戶，就給出上浮10%的利率；而對(duì)于銀行認(rèn)為有些風(fēng)險(xiǎn)的客戶，給出的貸款利率還可能比上浮10%的水平更高。
　　28.53平方米是個(gè)“坎兒”
　　雖然二套房貸政策已經(jīng)“收緊”，但仍有一種例外情況可以享受優(yōu)惠。其具體規(guī)定為，“對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。
　　據(jù)了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面積為28.53平方米，目前銀行對(duì)于申請(qǐng)貸款者的人均住房水平也正是依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。天津多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都表示，市民如果貸款購買第一套住房以后，人均面積達(dá)不到28.53平方米，在貸款購買第二套住房并申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，可以在貸款成數(shù)和利率方面享受與首套購房者相同或相近的優(yōu)惠政策。
　　不過，記者詢問的幾位銀行人士都表示，符合這個(gè)優(yōu)惠條件的市民相對(duì)較少。有銀行人士告訴記者，要計(jì)算“人均住房面積”，首先要確定在一個(gè)家庭中，哪些人可以納入計(jì)算范圍，比如是按照父母加上一個(gè)未成年子女計(jì)算，還是把住在這個(gè)房子里的所有人都計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)情況比較復(fù)雜，目前也沒有統(tǒng)一的規(guī)定。因?yàn)橛行┘彝タ赡苡袝鹤∪丝冢热巛喠鞣铕B(yǎng)的老人、親戚家借住的孩子等。對(duì)此，各家銀行掌握的標(biāo)準(zhǔn)也有不同。
　　50萬按揭貸款有優(yōu)惠能省十多萬
　　目前整個(gè)二手房市場中的第二套住房購買比例大約占總成交量的25%.與商品房市場相比，二手房市場中第二套住房買家的自住型比例要高出許多。
　　對(duì)于人均居住面積低于28.53平方米的第二套住房買家來說，能夠申請(qǐng)到與首套按揭貸款相同的優(yōu)惠政策就 意味著能夠節(jié)省下可觀的利率支出。例如，陳思明與愛人前幾年在河?xùn)|區(qū)嘉華小區(qū)花45萬元購買了一套50平方米左右的一居室，除了10萬元的首付款外，還有35萬元的貸款。今年陳思明又在同一小區(qū)為父母相中了一套78平方米左右的兩居室住宅，但老人已經(jīng)不具備貸款能力，因此這套68萬元的二手房就需要以陳思明夫婦的名義再次進(jìn)行貸款。由于小陳夫婦的第一套住房僅50平方米，兩人平均每人居住面積只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的貸款仍可以按照首付兩成、基準(zhǔn)利率0.7倍優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于陳思明來說，申請(qǐng)到優(yōu)惠貸款政策就意味著首付款可以減輕十幾萬元的籌款壓力，其50萬元以上按揭貸款的總利息歸還額也將節(jié)省11萬-13萬元左右。