業內：買賣“合力”導致廣州二手房有價無市
發布時間：2012-07-25 共1頁
目前樓價高企，業主看好后市，堅定二手樓叫價，個別物業價格更直追一手樓，買家陷入觀望中，成交膠著。中原地產市場部人士表示，業主看好后市，主要表現在：部分業主對于市場熱求的靚盤源，表現為“惜售”；路段規劃前景看好的二手物業更被業主暫時封盤，待利好呈現后再拋出獲利。而買家則會根據自己的需求，或觀望、或出手、或放棄，已經甚少追價。受一手樓高價的影響、二手樓供求結構不平衡等因素影響，恐怕樓價還會再推高。
消費者選擇觀望或“轉買為租”；業主則看好后市，有的會選擇“轉售為租”，兩種心態都會導致樓市需求與供應的同時減少。地產業界人士表示，消費者和業主的心態隨時變化，已打退堂鼓的客戶隨時會因一個筍盤而決定買房，可售可租的業主也因符合預期而決定售出房屋。從樓市需求來看，目前仍有一批等待買房過年的剛性需求者；從樓市供應來看，由于業界預期明年營業稅減免措施取消后或會導致成交量下跌，今年叫價高業主或會降價出售房屋。
買家退出原因：付不起首期，或沒有合適房源
老城區 “轉買為租”的客戶群主要集中在剛出來工作的年輕白領人士，由于預算不高，加上首付有一定壓力而導致無法追價，這部分人比例不算太大。另外，由于老城區如淘金、建設板塊有十分吸引買家入市的學位房作為亮點，近三成以上的買家會考慮小孩以后讀書問題，從而繼續追漲入市。通常每年4~5月是小學劃分地段時間，因此學位房買家上一年就開始找房，以便順利解決戶口等問題。
合富置業天河廣場分行人士介紹，車陂、東圃一帶外地人士集中，一定比例的外地租房客會繼續選擇租房，主要由于目前價格高企讓他們產生顧慮。但也有一些剛性需求買家因客觀原因干脆選擇買房置業，如近期有些租客的租期在年底到期，而業主也簽好了合同會在明年出售該套物業，致使這些租客心理上不想再過租房生活，索性出手買房置業。
合富置業相關人士介紹，華南板塊一些大盤目前不少是二三次置業買家，他們出于“求保值、防通脹”考慮對物業質素要求較高，但沒有心水物業時則選擇繼續觀望。
轉租為買決定時刻:在租金與月供相差不大時出手
合富置業建設五馬路分行人士表示，有部分考慮到大市穩企高位和營業稅優惠進入倒計時的外地白領買家開始“轉租為買”，多數會考慮中小戶型單位，原先租房會選擇月租2000元左右的單位，若考慮買房，他們多數會“咬咬牙”先付首期，然后開始供樓，月供和當前租金差不多。而一些廣州本地買家則會經過一段較長的觀望期，現時選擇入市的多數是已經度過兩三個月的觀望期，開始從心理上接受此高位。
據介紹，車陂板塊有部分長期租房客轉向買房。他們認為，原先租慣的兩房月租金在1700元左右，而買50多平方米的單位除去18萬元左右的首付，月供在2500元左右，從心理上覺得差距不多，從而索性買房置業，加上大市走勢和亞運利好，也會讓買家認為樓價長遠來看還是會上漲的。
從老城區來看，合富置業建設五馬路分行人士介紹，除少數投資客會爽快放售物業外，近八成左右的業主目前多數選擇“兩條腿走路”，即先放租，然后看看市場上價格的走勢。目前在二手價格達到一個高位時，部分放租業主會先以高出目前二手均價1000元／㎡左右的價格“試水”，遇到符合其心理的價格時便會選擇“轉租為售”。業主對出售物業信心不強，主要原因有兩個：一是受周邊一手高價影響，不到價不出售；二是希望等未來可期的利好如地鐵通車等實現后再出售。
中原地產富力半島分行主管表示，由于萬科四季花城未來有地鐵開通，所以很多業主想等地鐵開通了再賣樓，因而暫時封存物業，目前萬科四季花園洋房價格在8000~10000元／㎡不等；還有業主看好后市，想等待樓價更高一層時才出售，以獲更大收益。
中原地產恒寶分行主管蔣永華表示，其所在區域的放盤價已比前幾個星期平均上升6%以上。而個別二手業主將自身物業與一手樓對比，認為自己的物業在交通、配套等方面均不遜色于一手樓，因此將樓價提至與周邊一手樓相若，如恒寶華庭某二手樓物業，向一手樓貴賢上品看齊，叫價去到1.7萬元／㎡.樓價高漲最終導致成交較少。
價格高企，番禺換房族望而卻步
番禺華南板塊歷來是廣州市民改善型置業的首選。但隨著農歷新年后房價的暴漲，換房族在番禺華南板塊的出手速度有所放緩。再加上業主的堅持和“反價”，改善型買家“可買可不買”心態較強，在談不到合適的價位情況下寧可選擇繼續觀望。
組團差價大 換房意欲減弱
華南碧桂園改善型買家比例在這兩個月有所減少，主要是不能接受短期價格暴漲。中介人士分析，從華南碧桂園內部換房者來看，目前換房族主要是從原先70多平方米的兩房更換到110平方米的三房物業。這類型買家通常會將舊區物業出售，放盤價僅在7000元/㎡，而購置新區的物業，二手均價已從7月的8000元/㎡上升到9000元/㎡左右，110平方米的物業總價接近100萬元。也就是說，改善型買家的目標物業比原有物業價格拉差更大，這半年樓價猛漲拉開了同社區不同組團的價差，降低了換房族的購買力。
雅居樂換房族近兩個月也明顯減少，不少業主聲稱很難找到比原來物業更好的大中戶型房子。合富置業雅居樂分行人士介紹，由于部分換房族原有住宅居住質量已比較高，市場上相對大戶型雖然能滿足居住空間的要求，但總有各種微小的瑕疵，而且價格高，也讓買家擔心出售了目前的物業，反而找不到價格符合預算，素質更好的物業。
目前，在雅居樂也有繼續出手的換房族，主要是從兩房或者小三房物業更換成四房物業，從舊區雅字樓組團轉向到挪威森林、上善若水等新組團的情況較多，主要是因為家里有小孩或接老人過來住后，急于換大房的買家較多。
近期出手多為同一樓盤業主
合富置業有關人士介紹，目前在錦繡香江以改善型買家居多，由于價格從去年的谷底驟然攀升，在心理上較難適應，從而放緩了換房的步伐。但近期也有部分觀望了三四個月的換房族覺得價格回落的可能性很低，開始蠢蠢欲動。
錦繡香江換房族主要分為兩大類，一類是原小區業主，打算繼續在該盤換房。這部分改善型買家對價格不太敏感，因為原來已經在樓盤居住了一段時間，對環境和項目發展比較熟悉。另一類是來自廣州市區的改善型買家，他們從市區選擇到該盤置業主要看中這里的居住環境，但“可買可不買”心理較強。
錦繡香江花園屬于未來華南商圈的中心，其山水園和山水華府是換房族關注的熱點。廣州雅居樂花園未來有地鐵七號線途經，且社區環境和配套日趨完善成熟。較受改善型買家歡迎的主要是樓齡較新的挪威森林和時光九篇組團，目前二手均價8300~9000元/㎡左右。華南碧桂園目前以翠山藍天組團最受改善型買家青睞。二手均價在9000~9200元/㎡左右。
消費者選擇觀望或“轉買為租”；業主則看好后市，有的會選擇“轉售為租”，兩種心態都會導致樓市需求與供應的同時減少。地產業界人士表示，消費者和業主的心態隨時變化，已打退堂鼓的客戶隨時會因一個筍盤而決定買房，可售可租的業主也因符合預期而決定售出房屋。從樓市需求來看，目前仍有一批等待買房過年的剛性需求者；從樓市供應來看，由于業界預期明年營業稅減免措施取消后或會導致成交量下跌，今年叫價高業主或會降價出售房屋。
買家退出原因：付不起首期，或沒有合適房源
老城區 “轉買為租”的客戶群主要集中在剛出來工作的年輕白領人士，由于預算不高，加上首付有一定壓力而導致無法追價，這部分人比例不算太大。另外，由于老城區如淘金、建設板塊有十分吸引買家入市的學位房作為亮點，近三成以上的買家會考慮小孩以后讀書問題，從而繼續追漲入市。通常每年4~5月是小學劃分地段時間，因此學位房買家上一年就開始找房，以便順利解決戶口等問題。
合富置業天河廣場分行人士介紹，車陂、東圃一帶外地人士集中，一定比例的外地租房客會繼續選擇租房，主要由于目前價格高企讓他們產生顧慮。但也有一些剛性需求買家因客觀原因干脆選擇買房置業，如近期有些租客的租期在年底到期，而業主也簽好了合同會在明年出售該套物業，致使這些租客心理上不想再過租房生活，索性出手買房置業。
合富置業相關人士介紹，華南板塊一些大盤目前不少是二三次置業買家，他們出于“求保值、防通脹”考慮對物業質素要求較高，但沒有心水物業時則選擇繼續觀望。
轉租為買決定時刻:在租金與月供相差不大時出手
合富置業建設五馬路分行人士表示，有部分考慮到大市穩企高位和營業稅優惠進入倒計時的外地白領買家開始“轉租為買”，多數會考慮中小戶型單位，原先租房會選擇月租2000元左右的單位，若考慮買房，他們多數會“咬咬牙”先付首期，然后開始供樓，月供和當前租金差不多。而一些廣州本地買家則會經過一段較長的觀望期，現時選擇入市的多數是已經度過兩三個月的觀望期，開始從心理上接受此高位。
據介紹，車陂板塊有部分長期租房客轉向買房。他們認為，原先租慣的兩房月租金在1700元左右，而買50多平方米的單位除去18萬元左右的首付，月供在2500元左右，從心理上覺得差距不多，從而索性買房置業，加上大市走勢和亞運利好，也會讓買家認為樓價長遠來看還是會上漲的。
從老城區來看，合富置業建設五馬路分行人士介紹，除少數投資客會爽快放售物業外，近八成左右的業主目前多數選擇“兩條腿走路”，即先放租，然后看看市場上價格的走勢。目前在二手價格達到一個高位時，部分放租業主會先以高出目前二手均價1000元／㎡左右的價格“試水”，遇到符合其心理的價格時便會選擇“轉租為售”。業主對出售物業信心不強，主要原因有兩個：一是受周邊一手高價影響，不到價不出售；二是希望等未來可期的利好如地鐵通車等實現后再出售。
中原地產富力半島分行主管表示，由于萬科四季花城未來有地鐵開通，所以很多業主想等地鐵開通了再賣樓，因而暫時封存物業，目前萬科四季花園洋房價格在8000~10000元／㎡不等；還有業主看好后市，想等待樓價更高一層時才出售，以獲更大收益。
中原地產恒寶分行主管蔣永華表示，其所在區域的放盤價已比前幾個星期平均上升6%以上。而個別二手業主將自身物業與一手樓對比，認為自己的物業在交通、配套等方面均不遜色于一手樓，因此將樓價提至與周邊一手樓相若，如恒寶華庭某二手樓物業，向一手樓貴賢上品看齊，叫價去到1.7萬元／㎡.樓價高漲最終導致成交較少。
價格高企，番禺換房族望而卻步
番禺華南板塊歷來是廣州市民改善型置業的首選。但隨著農歷新年后房價的暴漲，換房族在番禺華南板塊的出手速度有所放緩。再加上業主的堅持和“反價”，改善型買家“可買可不買”心態較強，在談不到合適的價位情況下寧可選擇繼續觀望。
組團差價大 換房意欲減弱
華南碧桂園改善型買家比例在這兩個月有所減少，主要是不能接受短期價格暴漲。中介人士分析，從華南碧桂園內部換房者來看，目前換房族主要是從原先70多平方米的兩房更換到110平方米的三房物業。這類型買家通常會將舊區物業出售，放盤價僅在7000元/㎡，而購置新區的物業，二手均價已從7月的8000元/㎡上升到9000元/㎡左右，110平方米的物業總價接近100萬元。也就是說，改善型買家的目標物業比原有物業價格拉差更大，這半年樓價猛漲拉開了同社區不同組團的價差，降低了換房族的購買力。
雅居樂換房族近兩個月也明顯減少，不少業主聲稱很難找到比原來物業更好的大中戶型房子。合富置業雅居樂分行人士介紹，由于部分換房族原有住宅居住質量已比較高，市場上相對大戶型雖然能滿足居住空間的要求，但總有各種微小的瑕疵，而且價格高，也讓買家擔心出售了目前的物業，反而找不到價格符合預算，素質更好的物業。
目前，在雅居樂也有繼續出手的換房族，主要是從兩房或者小三房物業更換成四房物業，從舊區雅字樓組團轉向到挪威森林、上善若水等新組團的情況較多，主要是因為家里有小孩或接老人過來住后，急于換大房的買家較多。
近期出手多為同一樓盤業主
合富置業有關人士介紹，目前在錦繡香江以改善型買家居多，由于價格從去年的谷底驟然攀升，在心理上較難適應，從而放緩了換房的步伐。但近期也有部分觀望了三四個月的換房族覺得價格回落的可能性很低，開始蠢蠢欲動。
錦繡香江換房族主要分為兩大類，一類是原小區業主，打算繼續在該盤換房。這部分改善型買家對價格不太敏感，因為原來已經在樓盤居住了一段時間，對環境和項目發展比較熟悉。另一類是來自廣州市區的改善型買家，他們從市區選擇到該盤置業主要看中這里的居住環境，但“可買可不買”心理較強。
錦繡香江花園屬于未來華南商圈的中心，其山水園和山水華府是換房族關注的熱點。廣州雅居樂花園未來有地鐵七號線途經，且社區環境和配套日趨完善成熟。較受改善型買家歡迎的主要是樓齡較新的挪威森林和時光九篇組團，目前二手均價8300~9000元/㎡左右。華南碧桂園目前以翠山藍天組團最受改善型買家青睞。二手均價在9000~9200元/㎡左右。
