土地估價：淺論我國土地評估業的改革
發布時間：2010-01-14 共2頁
機構之間存在惡性競爭
我國土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現象。不少估價的工作重點不是放在專業服務上，而是放在公關上。具體表現在三個方面：一是送回扣已成為行業默許行規之一，這種現象的存在嚴重地影響了評估服務的質量，危害了行業的聲譽，損害了行業的利益；二是各估價機構爭相壓低收費價格。評估服務收費是由財政部、物價局規定的，全國統一，有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標準，并向金融機構、企業、法院等公開，給行業造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業十幾年的發展歷程，先后有百余家機構在尋求生存發展之道，你方唱罷我登場，各領風騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態多于做企業的心態。
市場接受度較差
影響市場接受度的因素一是服務范圍，二是服務質量。目前我國的土地評估機構主要業務范圍就是土地資產價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務意識和技術等問題，服務質量難以達到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩定。
風險意識不夠
土地評估機構作為獨立的經濟法人實體，獨立承擔業務，享受相應的經濟收益，同樣承擔相應的經濟和法律責任。過去作為事業單位，后面有強大的行政主管部門，風險相對較小，但是現在作為企業單位，必須面對A級B級機構不均衡發展的風險、稅收風險、法律風險等問題，風險明顯加大，我國土地評估機構卻沒有相應制定迎接風險的舉措。
我國土地評估機構發展的幾點建議
針對我國土地評估機構遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業務以及加強風險保障等方面提出了幾點建議。
徹底脫鉤，走企業化改制的道路
機構改制過程中，在本金配置上按經營者、管理者、勞動者所承擔的不同風險以及對估價所貢獻的大小進行配置，通過改制把員工的責權利緊密地結合起來。同時根據公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現象。經營管理層在改制中既是得利者，更是風險和責任的承擔者，要讓經營管理層意識到既然改制，就必須順應發展，適應形勢的需要。因此，在日常工作中經營管理層應該考慮以下幾點：
第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰，并對生存要有一種“危機感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經營策略上要有針對性，內部管理上要下功夫，在人才引進、培育上要想辦法，在業務質量上要不斷提高，使企業在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業對市場競爭的應變能力，適應外部環境，要在拓展市場、創造更多的生存機會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認識到“狼”真的來了，挑戰就在面前，機遇也在面前。只有不斷提高服務質量，提高服務意識，練好“內功”，公司才能得以生存和發展。其次，培養員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業文化，充分調動員工的主觀能動性，使員工對公司的發展充滿信心。
積極開拓新業務，走多元化發展道路
隨著各項經濟領域的改革，開展土地評估業務的機遇也大量地涌現出來，關鍵是看誰在土地評估業務上具備開拓創新的能力。
目前擺在土地評估機構面前的機遇主要有：劃撥土地使用權評估、征地價格評估、集體建設用地流轉價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進土地評估業務的發展，而且可以一舉三得：既為中介機構找到新的業務渠道；又推進土地評估事業向前發展；還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。還有土地登記代理業務拓展。&考&$隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業務來保證機構業務量和經濟效益，國土資源部已將土地登記代理作為新的產業方向發展。可以預計，登記代理在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業務。我國土地評估機構要盡快引進這種業務類型，爭取創造更大的利潤空間。
評估機構拓展業務受到資質業務范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務。因此，各類評估中介機構可以考慮合并加大規模效應、提高規模效益。這種做法也可以加快企業的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進來的評估中介機構競爭的實力。
加強風險保障，走健康發展道路
隨著土地評估機構的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結果的審查確認制度，評估機構的風險明顯增加。應對風險的策略可以參考以下幾方面：要控制風險，從機構自身的角度出發，加強內部項目管理、提高評估人員素質和估價報告質量；要規避風險，這要求機構在執業過程中提高服務質量、改善服務環節、規范服務內容；轉嫁風險，從整個行業長遠發展的角度，政府和行業協會應積極考慮如何建立行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同建立執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。同時，要整個行業聯合起來，建立一套完善行業退出機制、保證行業的優勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機構大量規模較小，&考&$在內部運行機制不完善的基礎上受外部影響很大，一旦環境改變，他們往往不能很好的適應新的環境，就會面臨著倒閉的危險，而機構擁有的不動產和人員將無法繼續安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機構進行定期審核，保證該行業的正常發展。
我國土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現象。不少估價的工作重點不是放在專業服務上，而是放在公關上。具體表現在三個方面：一是送回扣已成為行業默許行規之一，這種現象的存在嚴重地影響了評估服務的質量，危害了行業的聲譽，損害了行業的利益；二是各估價機構爭相壓低收費價格。評估服務收費是由財政部、物價局規定的，全國統一，有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標準，并向金融機構、企業、法院等公開，給行業造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業十幾年的發展歷程，先后有百余家機構在尋求生存發展之道，你方唱罷我登場，各領風騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態多于做企業的心態。
市場接受度較差
影響市場接受度的因素一是服務范圍，二是服務質量。目前我國的土地評估機構主要業務范圍就是土地資產價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務意識和技術等問題，服務質量難以達到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩定。
風險意識不夠
土地評估機構作為獨立的經濟法人實體，獨立承擔業務，享受相應的經濟收益，同樣承擔相應的經濟和法律責任。過去作為事業單位，后面有強大的行政主管部門，風險相對較小，但是現在作為企業單位，必須面對A級B級機構不均衡發展的風險、稅收風險、法律風險等問題，風險明顯加大，我國土地評估機構卻沒有相應制定迎接風險的舉措。
我國土地評估機構發展的幾點建議
針對我國土地評估機構遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業務以及加強風險保障等方面提出了幾點建議。
徹底脫鉤，走企業化改制的道路
機構改制過程中，在本金配置上按經營者、管理者、勞動者所承擔的不同風險以及對估價所貢獻的大小進行配置，通過改制把員工的責權利緊密地結合起來。同時根據公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現象。經營管理層在改制中既是得利者，更是風險和責任的承擔者，要讓經營管理層意識到既然改制，就必須順應發展，適應形勢的需要。因此，在日常工作中經營管理層應該考慮以下幾點：
第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰，并對生存要有一種“危機感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經營策略上要有針對性，內部管理上要下功夫，在人才引進、培育上要想辦法，在業務質量上要不斷提高，使企業在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業對市場競爭的應變能力，適應外部環境，要在拓展市場、創造更多的生存機會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認識到“狼”真的來了，挑戰就在面前，機遇也在面前。只有不斷提高服務質量，提高服務意識，練好“內功”，公司才能得以生存和發展。其次，培養員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業文化，充分調動員工的主觀能動性，使員工對公司的發展充滿信心。
積極開拓新業務，走多元化發展道路
隨著各項經濟領域的改革，開展土地評估業務的機遇也大量地涌現出來，關鍵是看誰在土地評估業務上具備開拓創新的能力。
目前擺在土地評估機構面前的機遇主要有：劃撥土地使用權評估、征地價格評估、集體建設用地流轉價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進土地評估業務的發展，而且可以一舉三得：既為中介機構找到新的業務渠道；又推進土地評估事業向前發展；還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。還有土地登記代理業務拓展。&考&$隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業務來保證機構業務量和經濟效益，國土資源部已將土地登記代理作為新的產業方向發展。可以預計，登記代理在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業務。我國土地評估機構要盡快引進這種業務類型，爭取創造更大的利潤空間。
評估機構拓展業務受到資質業務范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務。因此，各類評估中介機構可以考慮合并加大規模效應、提高規模效益。這種做法也可以加快企業的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進來的評估中介機構競爭的實力。
加強風險保障，走健康發展道路
隨著土地評估機構的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結果的審查確認制度，評估機構的風險明顯增加。應對風險的策略可以參考以下幾方面：要控制風險，從機構自身的角度出發，加強內部項目管理、提高評估人員素質和估價報告質量；要規避風險，這要求機構在執業過程中提高服務質量、改善服務環節、規范服務內容；轉嫁風險，從整個行業長遠發展的角度，政府和行業協會應積極考慮如何建立行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同建立執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。同時，要整個行業聯合起來，建立一套完善行業退出機制、保證行業的優勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機構大量規模較小，&考&$在內部運行機制不完善的基礎上受外部影響很大，一旦環境改變，他們往往不能很好的適應新的環境，就會面臨著倒閉的危險，而機構擁有的不動產和人員將無法繼續安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機構進行定期審核，保證該行業的正常發展。
