土地估價相關經(jīng)濟理論與方法各章講解(十五)
發(fā)布時間：2010-01-14 來源： admin 共2頁
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理2
考試要求
根據(jù)綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場以及我國房地產(chǎn)市場方面的相關理論。
本部分考試旨在檢驗考生對房地產(chǎn)市尺相關概念的基本了解和掌握程度。
主要考點
一、房地產(chǎn)市場概述
二、我國土地市場和當前住房市場的運行模式
市場研究和市場
第四十三章 房地產(chǎn)市場
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時間段內(nèi)達成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進入市場交易的時間順序，劃分為一級市場、二級市場和三級市場。
一級市場是國有土地出讓的市場，二級市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場，三級市場是指新建房屋經(jīng)過首次流通交易之后再進行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場。
二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成
房地產(chǎn)市場是由參加房地產(chǎn)市場的主體、交易對象和市場組織方式構(gòu)成的，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大因素。
（一） 房地產(chǎn)市場的主體--參加者
1.供給者
是指向房地產(chǎn)市場提供土地或者房屋交易對象的經(jīng)濟行為主體。包括國家、房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等。
2.需求者
是指房地產(chǎn)市場中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人，是房地產(chǎn)市場必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場上的需求者主要有：居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機構(gòu)、軍隊和地方武裝以及外國駐華機構(gòu)和企業(yè)辦事處、個人及華僑、僑眷等。
3.中介人
中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進行談判達成交易協(xié)議的機構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險、法律手續(xù)、財產(chǎn)評估、財務談判等活動的中間人。
4.管理者
為了解決房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各類問題，需要專門的機構(gòu)來對房地產(chǎn)市場進行管理，行使管理職能。
（二） 房地產(chǎn)市場的客體--交易對象
房地產(chǎn)市場上交易對象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，房屋又分為住房與非住房房屋。
（三） 房地產(chǎn)市場的組織方式
房地產(chǎn)市場的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場所和“無形”的場外交易市場兩種形式。
1.房地產(chǎn)交易場所
是專門提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場所。
2.場外市場
是指在房地產(chǎn)交易場所以外進行房地產(chǎn)交易關系的總和。
三、房地產(chǎn)市場的功能
房地產(chǎn)市場是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的一個重要組成部分，它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一） 有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置和合理使用
（二） 促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設進入良性循環(huán)
（三） 有助于調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展
（四） 有利于房地產(chǎn)供求相對平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象
四、房地產(chǎn)市場的特點
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)市場交易具有不同于一般商品交易的一些特點，主要體現(xiàn)在供給、銷售和需求三個方面。
（一） 市場供給的特點
1.市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對市場需求或價格變化的反應和敏感程度。房地產(chǎn)市場供給是缺乏彈性的。
例題：判斷題
房地產(chǎn)市場供給的彈性非常大。
答案：錯誤
2.市場供給的不同質(zhì)性
由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。
3.市場供給的地區(qū)性
房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小，這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點共同影響所致的。
4.市場供給的不完全性
在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給總量中，有相當一部分是國家所有，國家出于穩(wěn)定考慮，會出臺一些政策措施，保證社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，導致市場供給的不完全性。
（二） 市場需求的特點
1.市場需求的廣泛性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一切社會經(jīng)濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。
2.市場需求的多樣性
不同房地產(chǎn)需求者購置時通常會有不同的目的和設想。
3.市場需求的融資性
由于房地產(chǎn)單位價值高，購買房地產(chǎn)一般是一項最大的開支，難以在短時期內(nèi)全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。
4.市場需求的長期性
（三） 市場銷售的特點
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產(chǎn)中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產(chǎn)銷售是將消費者往產(chǎn)品一方集中，以達到認識產(chǎn)品、購買產(chǎn)品的目的。
3.銷售主要通過代理商來完成
房地產(chǎn)主要通過代理商來完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進行
采用合同方式的原因在于：房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。
考試要求
根據(jù)綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場以及我國房地產(chǎn)市場方面的相關理論。
本部分考試旨在檢驗考生對房地產(chǎn)市尺相關概念的基本了解和掌握程度。
主要考點
一、房地產(chǎn)市場概述
二、我國土地市場和當前住房市場的運行模式
市場研究和市場
第四十三章 房地產(chǎn)市場
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時間段內(nèi)達成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進入市場交易的時間順序，劃分為一級市場、二級市場和三級市場。
一級市場是國有土地出讓的市場，二級市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場，三級市場是指新建房屋經(jīng)過首次流通交易之后再進行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場。
二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成
房地產(chǎn)市場是由參加房地產(chǎn)市場的主體、交易對象和市場組織方式構(gòu)成的，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大因素。
（一） 房地產(chǎn)市場的主體--參加者
1.供給者
是指向房地產(chǎn)市場提供土地或者房屋交易對象的經(jīng)濟行為主體。包括國家、房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等。
2.需求者
是指房地產(chǎn)市場中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人，是房地產(chǎn)市場必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場上的需求者主要有：居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機構(gòu)、軍隊和地方武裝以及外國駐華機構(gòu)和企業(yè)辦事處、個人及華僑、僑眷等。
3.中介人
中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進行談判達成交易協(xié)議的機構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險、法律手續(xù)、財產(chǎn)評估、財務談判等活動的中間人。
4.管理者
為了解決房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各類問題，需要專門的機構(gòu)來對房地產(chǎn)市場進行管理，行使管理職能。
（二） 房地產(chǎn)市場的客體--交易對象
房地產(chǎn)市場上交易對象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，房屋又分為住房與非住房房屋。
（三） 房地產(chǎn)市場的組織方式
房地產(chǎn)市場的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場所和“無形”的場外交易市場兩種形式。
1.房地產(chǎn)交易場所
是專門提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場所。
2.場外市場
是指在房地產(chǎn)交易場所以外進行房地產(chǎn)交易關系的總和。
三、房地產(chǎn)市場的功能
房地產(chǎn)市場是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的一個重要組成部分，它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一） 有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置和合理使用
（二） 促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設進入良性循環(huán)
（三） 有助于調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展
（四） 有利于房地產(chǎn)供求相對平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象
四、房地產(chǎn)市場的特點
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)市場交易具有不同于一般商品交易的一些特點，主要體現(xiàn)在供給、銷售和需求三個方面。
（一） 市場供給的特點
1.市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對市場需求或價格變化的反應和敏感程度。房地產(chǎn)市場供給是缺乏彈性的。
例題：判斷題
房地產(chǎn)市場供給的彈性非常大。
答案：錯誤
2.市場供給的不同質(zhì)性
由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。
3.市場供給的地區(qū)性
房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小，這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點共同影響所致的。
4.市場供給的不完全性
在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給總量中，有相當一部分是國家所有，國家出于穩(wěn)定考慮，會出臺一些政策措施，保證社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，導致市場供給的不完全性。
（二） 市場需求的特點
1.市場需求的廣泛性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一切社會經(jīng)濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。
2.市場需求的多樣性
不同房地產(chǎn)需求者購置時通常會有不同的目的和設想。
3.市場需求的融資性
由于房地產(chǎn)單位價值高，購買房地產(chǎn)一般是一項最大的開支，難以在短時期內(nèi)全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。
4.市場需求的長期性
（三） 市場銷售的特點
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產(chǎn)中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產(chǎn)銷售是將消費者往產(chǎn)品一方集中，以達到認識產(chǎn)品、購買產(chǎn)品的目的。
3.銷售主要通過代理商來完成
房地產(chǎn)主要通過代理商來完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進行
采用合同方式的原因在于：房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。
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