土地估價相關經濟理論與方法各章講解(十五)
發布時間：2010-01-14 來源： admin 共2頁
第一節 我國土地市場和當前住房市場的運行模式
一、我國土地市場運行模式
我國的土地市場目前主要是土地使用權出讓和轉讓市場。
（一） 土地使用權出讓市場
又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權在有償出讓給土地使用者的過程。在這個市場上，土地所有者將土地使用權出讓給機關、企業、事業單位或個人。
（二） 土地使用權轉讓市場
土地使用權在土地使用者之間轉讓的市場。獲得土地使用權的原用地單位若要將土地使用權再轉讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協議規定的期限內。
二、我國住房市場的運行模式
我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發展的。
1.我國目前的住房市場是一個管理型市場
我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場
第三節 市場研究與市場預測
房地產市場研究與市場預測是房地產經營管理的基礎和依據，也是中介機構、估價機構和估價人員的一項重要工作。因此有必要對市場研究的內容和預測的方法作介紹。
一、市場研究
市場研究的內容主要包括顧客情況、競爭對手情況、政策限制、經濟形勢，及企業優勢和逆勢等方面。
（一） 應該了解的信息資料
1.人口
2.收入
3.市場潛在需要量
4.了解誰是主要購買者
5.誰是忠實的購買者
6.誰是購買的決策者
7.競爭者以及市場占有率
8.市場價格行情及變化趨勢
9.國家有關經濟政策、指令、計劃及法律
（二） 進行市場研究的步驟
二、市場預測
（一） 分析測定法
是對預測目標的性質分析，以及可能估計到的發展程度，包括用已知現象來確定概念，判斷其未來的發展，也包括某些的未來概念。
1.專家會議調查預測
是預測者召開有關房地產專家會議進行集體判斷預測的一種方法。
2.特爾斐法
是國外一種比較流行的方法。它也是部分調查，只是其調查對象是與研究課題有關的專家、學者。由于專家在與研究課題有關的領域有較多的研究和思考，因此通過專家調查，收集專家們的意見、態度，可以獲得所研究的事物的狀況和發展趨勢等方面的資料。
（二） 市場調查預測法
1.市場調查內容
2.市場調查方法
3.市場調查分析
（三） 定量調查預測法
1.經濟周期曲線
平均數法
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