集體工業(yè)建設用地征收后應招拍掛供地
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
2008年1月24日，《中國國土資源報》刊登了《已建工業(yè)項目如何辦理用地手續(xù)》一文。該文認為，集體建設用地用于工業(yè)建設的，辦理土地征收手續(xù)后，原集體建設用地使用權人只要繳納一定的出讓金，可以采取協議方式供地，不適用招標、拍賣和掛牌程序。筆者認為，文中的提法不符合現行的國家法律政策規(guī)定。
工業(yè)用地以招拍掛方式出讓有明確的法律政策規(guī)定。《物權法》第一百三十七條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）第四條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。為做好工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓與農用地轉用、土地征收審批的銜接，2007年，國土資源部和監(jiān)察部《關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（&考&試大$國土資發(fā)〔2007〕78號）進一步明確，工業(yè)用地出讓涉及農用地轉用和土地征收的，應當先行辦理農用地轉用和土地征收審批手續(xù)，再依法采取招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。
按照上述法律政策規(guī)定，占用農村集體土地的已建工業(yè)項目用地被征收為國有后，應以招標、拍賣或掛牌方式出讓。集體建設用地在辦理土地征收審批時，應按土地征收的相關政策規(guī)定，由政府將農民集體所有的土地征為國有，并支付土地補償費和地上附著物補償費，其中：土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物含房屋及附屬設施補償費應參照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和根據當地政府制定的地上附著物、附屬物補償標準給予補償，補償費歸地上附著物、附屬物所有者所有。
被征收后的國有土地，&考&試大$由市、縣人民政府有計劃地實施供地。按照工業(yè)用地必須實行招拍掛出讓的法律規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管應當會同投資、規(guī)劃、環(huán)境保護等行政主管部門，根據產業(yè)準入條件、規(guī)劃設計條件、環(huán)境保護要求、建設項目用地規(guī)模、投資強度、出讓年限、開工竣工期限、出讓底價等土地使用條件擬訂工業(yè)用地出讓方案，報同級人民政府批準后，實施招拍掛出讓，通過公開的方式確定土地使用權人和土地價格。招拍掛成交后，必須按照《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）的規(guī)定，將全部土地價款上繳財政，全額納入地方基金預算，實行“收支兩條線”管理。
有條件的地方，可以建立工業(yè)用地招拍掛出讓預申請制度。根據本地集體工業(yè)用地征為國有后的具體情況，編制工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓計劃，科學合理地安排此類情形工業(yè)用地出讓的產業(yè)類型、用地標準、用地規(guī)模和宗地面積、具體用途、土地使用條件、產業(yè)類型、生產技術要求等內容。原使用集體土地的工業(yè)項目用地產權人對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源部門依據政府公布的工業(yè)用地出讓最低價，認為預申請單位所承諾的土地價格和條件可以接受的，可以適時實施招拍掛活動，并通知提出預申請的單位參加。提出用地預申請的原集體工業(yè)用地產權人應當參加該地塊的競投或競買，且報價不得低于所承諾的土地價格，如果僅有原集體工業(yè)用地產權人一家參與競投或競買的，該集體工業(yè)用地產權人為該地塊的出讓中標人或競得人，在接到《中標通知書》或簽訂《成交確認書》后約定的時間內，與市、縣國土資源部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，按照合同約定付清土地出讓價款后，申請辦理土地登記，依法取得國有建設用地使用權。
工業(yè)用地以招拍掛方式出讓有明確的法律政策規(guī)定。《物權法》第一百三十七條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）第四條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。為做好工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓與農用地轉用、土地征收審批的銜接，2007年，國土資源部和監(jiān)察部《關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（&考&試大$國土資發(fā)〔2007〕78號）進一步明確，工業(yè)用地出讓涉及農用地轉用和土地征收的，應當先行辦理農用地轉用和土地征收審批手續(xù)，再依法采取招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。
按照上述法律政策規(guī)定，占用農村集體土地的已建工業(yè)項目用地被征收為國有后，應以招標、拍賣或掛牌方式出讓。集體建設用地在辦理土地征收審批時，應按土地征收的相關政策規(guī)定，由政府將農民集體所有的土地征為國有，并支付土地補償費和地上附著物補償費，其中：土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物含房屋及附屬設施補償費應參照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和根據當地政府制定的地上附著物、附屬物補償標準給予補償，補償費歸地上附著物、附屬物所有者所有。
被征收后的國有土地，&考&試大$由市、縣人民政府有計劃地實施供地。按照工業(yè)用地必須實行招拍掛出讓的法律規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管應當會同投資、規(guī)劃、環(huán)境保護等行政主管部門，根據產業(yè)準入條件、規(guī)劃設計條件、環(huán)境保護要求、建設項目用地規(guī)模、投資強度、出讓年限、開工竣工期限、出讓底價等土地使用條件擬訂工業(yè)用地出讓方案，報同級人民政府批準后，實施招拍掛出讓，通過公開的方式確定土地使用權人和土地價格。招拍掛成交后，必須按照《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）的規(guī)定，將全部土地價款上繳財政，全額納入地方基金預算，實行“收支兩條線”管理。
有條件的地方，可以建立工業(yè)用地招拍掛出讓預申請制度。根據本地集體工業(yè)用地征為國有后的具體情況，編制工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓計劃，科學合理地安排此類情形工業(yè)用地出讓的產業(yè)類型、用地標準、用地規(guī)模和宗地面積、具體用途、土地使用條件、產業(yè)類型、生產技術要求等內容。原使用集體土地的工業(yè)項目用地產權人對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源部門依據政府公布的工業(yè)用地出讓最低價，認為預申請單位所承諾的土地價格和條件可以接受的，可以適時實施招拍掛活動，并通知提出預申請的單位參加。提出用地預申請的原集體工業(yè)用地產權人應當參加該地塊的競投或競買，且報價不得低于所承諾的土地價格，如果僅有原集體工業(yè)用地產權人一家參與競投或競買的，該集體工業(yè)用地產權人為該地塊的出讓中標人或競得人，在接到《中標通知書》或簽訂《成交確認書》后約定的時間內，與市、縣國土資源部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，按照合同約定付清土地出讓價款后，申請辦理土地登記，依法取得國有建設用地使用權。
