掛價太高是主因 2008年杭州九大寶地鮮人問津
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
再過一周，2008年的杭州土地市場即將落下帷幕。相比高度亢奮的2007年土地市場，2008年的土地市場要低落得多，成交面積大大減少。
漢嘉研究機構根據杭州國土資源局官方網站的數據統計，2008年1月~11月，杭州房地產經營性土地出讓總面積為2284畝，為2003年以來出讓面積最少的一年。仔細盤點今年的成交土地名單，不難發(fā)現，地段好、規(guī)模大的寶地非常少，除了綠城一口氣吃下蔣村3塊地、濱江逆市勇奪重機廠地塊這些可圈可點的拿地行為外，出讓的都是些偏遠地段的小面積地塊。
其實，2008年杭州的推地規(guī)模并不小。第二期杭州讀地手冊共推出62宗總面積計3118畝的政府儲備土地，第一期讀地手冊雖說推地規(guī)模沒這么大，也有2241畝政府儲備土地（兩期手冊有部分土地重復）。這二期讀地手冊中，有9幅寶地竟然無人問津。
9大寶地張榜半年少人問這9幅寶地中有湖墅南路186號新華集團地塊、娑婆橋D-03、04地塊、杭一棉C、C2/D地塊、慶隆地區(qū)A-R21-05-2地塊、橋西R21-B-38地塊、申花路C2-5地塊、R21-3/6地塊、&&水湘D地塊（R21-12）、蔣村新區(qū)A-05地塊、三墩城中村改造05/06/08/10地塊。
這9幅寶地基本分布在城北板塊和申花路三墩板塊，都是杭州樓市的熱門板塊。不但地段非常熱門，而且土地面積基本上都在50畝以上，在近幾年的土地市場上都排得上號。
論地段而言，湖墅南路186號新華集團地塊就置身于拱墅區(qū)中心區(qū)域，旁邊就是大塘新村、葉青隨苑，土地面積56.04畝，容積率為2.5，算得上是9幅地塊中最市中心的地塊。一寸土地一寸金，這塊地規(guī)模不算很大，參考總價卻達到了12.14億元。
就規(guī)模而言，9幅寶地中也有3大航母級地塊：杭一棉C、C2/D地塊為杭一棉的剩余地塊。其中，杭一棉C、C2地塊由61.01畝的住宅用地及10.63畝的商業(yè)用地組成，杭一棉D地塊占地55.29畝。這兩塊地連成一體，總占地面積就有126.93畝，其中C、C2容積率高達3.5，整個地塊堪稱體量巨大；申花路R21-3/6地塊分別由93.98畝和76.90畝的兩塊宅地組成，容積率為2.6，參考總價達到了16.3億；三墩城中村改造05/06/08/10地塊由兩塊宅地組成，總占地面積也達到了171.84畝，參考總價為14.75億元。
發(fā)現，這9幅寶地中有7幅在今年6月一期讀地手冊上就已經推介過，但經過長達半年的推介，至今沒有開發(fā)商動心。
資金門檻高是主因2008年，寶地為何日漸失去了往日的吸引力？
一位長期跟蹤杭州土地市場的人士認為，這9幅寶地在淡市中，存在著兩大“弱項”：性價比不高和資金量過大。而這兩項因素，正是導致寶地無人問津的主要原因。
這些寶地周邊基本上有2007年高價地塊曾經出讓過，所以大多數地塊參考樓面地價定得都較高。2008年，房價回落，開發(fā)商對地價的預期也相應下降，都抱著撿便宜貨的心態(tài)前來拿地，一些樓面地價較高的地塊自然無人報名。
比如，杭一棉地塊，2007年曾創(chuàng)下樓面地價15588元∕平方米，總價22.26億元的天價紀錄。在這樣的高價紀錄前，杭一棉C、C2地塊參考樓面價為10000元/平方米。而周邊的新房房價如天陽上河、名城燕園成交價都保持在13000元/平方米左右，杭一棉地塊雖說有運河資源，但位置相對更遠一些，如果按10000元/平方米的價格拿地，項目操作起來會有些吃力。而周邊的地塊如娑婆橋D-03、04地塊、橋西R21-B-38地塊樓面地價也在10000元/平方米左右。
再比如，三墩城中村改造05/06/08/10地塊參考樓面單價也達到了5600元/平方米。三墩的房價目前已回落到8000~9000元/平方米，相應地，這樣的樓面地價也顯得不低，開發(fā)商覺得風險比較大。
相比較而言，今年土地出讓名單中少數的幾宗寶地如阮家橋地塊、重機廠地塊，出讓時間都在9月份，整體性價比較高，如阮家橋地塊樓面地價為6082元/平方米，重機廠地塊綜合樓面地價為4932元/平方米。
資金量過大是讓開發(fā)商拿不動地的關鍵一環(huán)。據統計，這9幅寶地總計參考樓面總價約為92億元。而且，單宗地的參考總價一般也在5億元以上，一些巨幅地塊如杭一棉C、C2地塊和D地塊參考總價達到了23.7億元的天價。這對于今年手頭普遍缺錢的開發(fā)商來說，吸引力自然下降。
9大地塊可能是明年的推地主力據某消息靈通人士透露，明年初，這9大寶地將重新調價后進入土地市場，從而成為明年的推力主力。
杭州某公司自今年下半年以來就在物色合適的開發(fā)地塊。據該公司負責人介紹，今年杭州讀地手冊上的推介地塊參考樓面地價還停留在2007年底2008年上半年的水平。樓面地價過高、開發(fā)風險過大成為阻礙開發(fā)商拿地的重要因素。
雖說明年的樓市走向業(yè)內還拿捏不準，但對于明年的土地市場，大多數人預計會比今年熱鬧。一方面是地價已經有所下降，另一方面是銀根放寬，開發(fā)商資金緊張狀況有所緩解。據不完全了解，目前已有五六家品牌開發(fā)商瞄準寶地，準備伺機出擊。蕭山某公司瞄準的是市中心核心區(qū)的地塊，而且眼光極高，意向總價在二三十個億以上。還有兩家公司則同時看中申花路地塊，一旦價格合適便打算拿下。
據悉，在這9幅寶地成為明年上市主力的同時，喜得寶、杭鍋、杭氧等市中心重量級寶地可能也要亮相。不管旺季還是淡季，性價比高的寶地總不愁沒人要，明年的土地市場值得我們期待。
漢嘉研究機構根據杭州國土資源局官方網站的數據統計，2008年1月~11月，杭州房地產經營性土地出讓總面積為2284畝，為2003年以來出讓面積最少的一年。仔細盤點今年的成交土地名單，不難發(fā)現，地段好、規(guī)模大的寶地非常少，除了綠城一口氣吃下蔣村3塊地、濱江逆市勇奪重機廠地塊這些可圈可點的拿地行為外，出讓的都是些偏遠地段的小面積地塊。
其實，2008年杭州的推地規(guī)模并不小。第二期杭州讀地手冊共推出62宗總面積計3118畝的政府儲備土地，第一期讀地手冊雖說推地規(guī)模沒這么大，也有2241畝政府儲備土地（兩期手冊有部分土地重復）。這二期讀地手冊中，有9幅寶地竟然無人問津。
9大寶地張榜半年少人問這9幅寶地中有湖墅南路186號新華集團地塊、娑婆橋D-03、04地塊、杭一棉C、C2/D地塊、慶隆地區(qū)A-R21-05-2地塊、橋西R21-B-38地塊、申花路C2-5地塊、R21-3/6地塊、&&水湘D地塊（R21-12）、蔣村新區(qū)A-05地塊、三墩城中村改造05/06/08/10地塊。
這9幅寶地基本分布在城北板塊和申花路三墩板塊，都是杭州樓市的熱門板塊。不但地段非常熱門，而且土地面積基本上都在50畝以上，在近幾年的土地市場上都排得上號。
論地段而言，湖墅南路186號新華集團地塊就置身于拱墅區(qū)中心區(qū)域，旁邊就是大塘新村、葉青隨苑，土地面積56.04畝，容積率為2.5，算得上是9幅地塊中最市中心的地塊。一寸土地一寸金，這塊地規(guī)模不算很大，參考總價卻達到了12.14億元。
就規(guī)模而言，9幅寶地中也有3大航母級地塊：杭一棉C、C2/D地塊為杭一棉的剩余地塊。其中，杭一棉C、C2地塊由61.01畝的住宅用地及10.63畝的商業(yè)用地組成，杭一棉D地塊占地55.29畝。這兩塊地連成一體，總占地面積就有126.93畝，其中C、C2容積率高達3.5，整個地塊堪稱體量巨大；申花路R21-3/6地塊分別由93.98畝和76.90畝的兩塊宅地組成，容積率為2.6，參考總價達到了16.3億；三墩城中村改造05/06/08/10地塊由兩塊宅地組成，總占地面積也達到了171.84畝，參考總價為14.75億元。
發(fā)現，這9幅寶地中有7幅在今年6月一期讀地手冊上就已經推介過，但經過長達半年的推介，至今沒有開發(fā)商動心。
資金門檻高是主因2008年，寶地為何日漸失去了往日的吸引力？
一位長期跟蹤杭州土地市場的人士認為，這9幅寶地在淡市中，存在著兩大“弱項”：性價比不高和資金量過大。而這兩項因素，正是導致寶地無人問津的主要原因。
這些寶地周邊基本上有2007年高價地塊曾經出讓過，所以大多數地塊參考樓面地價定得都較高。2008年，房價回落，開發(fā)商對地價的預期也相應下降，都抱著撿便宜貨的心態(tài)前來拿地，一些樓面地價較高的地塊自然無人報名。
比如，杭一棉地塊，2007年曾創(chuàng)下樓面地價15588元∕平方米，總價22.26億元的天價紀錄。在這樣的高價紀錄前，杭一棉C、C2地塊參考樓面價為10000元/平方米。而周邊的新房房價如天陽上河、名城燕園成交價都保持在13000元/平方米左右，杭一棉地塊雖說有運河資源，但位置相對更遠一些，如果按10000元/平方米的價格拿地，項目操作起來會有些吃力。而周邊的地塊如娑婆橋D-03、04地塊、橋西R21-B-38地塊樓面地價也在10000元/平方米左右。
再比如，三墩城中村改造05/06/08/10地塊參考樓面單價也達到了5600元/平方米。三墩的房價目前已回落到8000~9000元/平方米，相應地，這樣的樓面地價也顯得不低，開發(fā)商覺得風險比較大。
相比較而言，今年土地出讓名單中少數的幾宗寶地如阮家橋地塊、重機廠地塊，出讓時間都在9月份，整體性價比較高，如阮家橋地塊樓面地價為6082元/平方米，重機廠地塊綜合樓面地價為4932元/平方米。
資金量過大是讓開發(fā)商拿不動地的關鍵一環(huán)。據統計，這9幅寶地總計參考樓面總價約為92億元。而且，單宗地的參考總價一般也在5億元以上，一些巨幅地塊如杭一棉C、C2地塊和D地塊參考總價達到了23.7億元的天價。這對于今年手頭普遍缺錢的開發(fā)商來說，吸引力自然下降。
9大地塊可能是明年的推地主力據某消息靈通人士透露，明年初，這9大寶地將重新調價后進入土地市場，從而成為明年的推力主力。
杭州某公司自今年下半年以來就在物色合適的開發(fā)地塊。據該公司負責人介紹，今年杭州讀地手冊上的推介地塊參考樓面地價還停留在2007年底2008年上半年的水平。樓面地價過高、開發(fā)風險過大成為阻礙開發(fā)商拿地的重要因素。
雖說明年的樓市走向業(yè)內還拿捏不準，但對于明年的土地市場，大多數人預計會比今年熱鬧。一方面是地價已經有所下降，另一方面是銀根放寬，開發(fā)商資金緊張狀況有所緩解。據不完全了解，目前已有五六家品牌開發(fā)商瞄準寶地，準備伺機出擊。蕭山某公司瞄準的是市中心核心區(qū)的地塊，而且眼光極高，意向總價在二三十個億以上。還有兩家公司則同時看中申花路地塊，一旦價格合適便打算拿下。
據悉，在這9幅寶地成為明年上市主力的同時，喜得寶、杭鍋、杭氧等市中心重量級寶地可能也要亮相。不管旺季還是淡季，性價比高的寶地總不愁沒人要，明年的土地市場值得我們期待。
