土地估價師德國土地評估
發布時間：2010-01-14 共1頁
在市場經濟體制下，土地價格決定于供給和需求。這就是說，與人口稀少的地區相比，人口密集和高需求地區的土地價格一般都較高。除地區特征外，特定的地點、法律環境，以及實際特點和一般條件等，都會影響土地的價格。土地的利用形式(農用地以及居住、工業或商業用地)和建設用地的使用強度(總樓層數、總占地面積等)是影響土地價格的尤為重要的因素。
為使每一個公民都能清楚了解土地市場的情況，德國各地的城市地區和行政區域都建立了獨立的政府土地評估委員會，以便提供關于地方土地市場的詳細情況。根據建筑法，這些土地評估委員會有責任收集和分析所有土地和公寓樓的購買合同。除收集和分析土地價格外，這些委員會的主要任務還包括：針對投資申請編寫獨立評估報告，公布標準土地價格，獲取評估所需的專門數據，出版房地產市場情況報告。
德國還有許多持許可證的私人土地評估師，他們的業務是編寫土地價值評估報告。這些報告常常也是以政府土地評估委員會公布的信息和出版物為依據的。
由于社會對獨立住房用地的需求擴，一些居民從一地遷往另一地，或從農村遷往都市地區，城市政府就需要為修建住房和工商業設施提供土地。
德國的城市發展可以分為以下三個階段：規劃、土地管理(包括土地調整)、修建公共基礎設施。只有在城市政府完成了這三個階段的發展工作后，私人土地所有者才能在他們的土地上建筑房屋。德國城市發展的法律依據是建筑法。城市政府有權進行全面規劃。受法律約束的“土地利用計劃”(或稱“詳細地區計劃”、“地方計劃”)是規劃和控制建設或其他目的用地的主要手段。這些計劃就建筑和土地利用的種類和等級制定了受法律約束的指標。城市發展作為城市政府的一項綜合性任務，一般都要耗費量公共預算內資金。這些資金被用于規劃、土地管理和公共基礎設施建設。隨著城市的發展，許多農業用地轉變成了建設用地，從而提高了價格。土地增值帶來的資金收入又可以用來支付城市發展的部分資金。隨著公共預算的減少，城市發展耗資多少的問題變得日益重要。因此，需要對城市發展的成本和收入進行準確可靠的計算。
土地評估的另一個重要意義是，使土地所有者看到賺錢的機會，從而積極參與城市發展活動。
土地所有權的現狀往往與規劃的土地分布格局相矛盾。因此，需要按照規劃的目標對原有土地布局進行調整。在德國，為把規劃變成現實，政府采取了不同的措施和戰略，從而全面和成功地實現了城市發展。
提供建設用地的措施可以分為以下幾種：中間購買、私人投資、自愿或官方的土地調整。
中間購買的先決條件是全體土地所有者都愿意出售其土地，城市政府也有足夠的財力購買項目區內的全部土地。如果城市政府有能力在規劃工作開始前就購買土地，土地價格可能比較低，但中間性籌款的時間可能會拖得很長。在公共基礎設施(街道、排污系統等)建成后，城市政府可以把這些已開發的建設用地再賣給私人土地購買者，并用與私人土地開發商簽訂合同的手段來約束開發行為，控制房屋建設的布局。購買和銷售土地之間的差價可以用來支付土地開發所需的部分資金。私人公司或私人投資者也可以采用這種自愿原則的土地中期購買模式。私人投資者可以通過以下兩種途徑參與城市開發：政府通過簽訂“城市開發合同”吸收第三方參與開發；私人投資者主動開發某些地區，這類開發活動可以被納入城市開發項目和基礎設施建設計劃(作為政府開發工作的一部分，同時也要簽訂“城市開發合同”)。政府可以通過上述兩種途徑把制定和實施規劃的權力，其中包括土地調整、土地修復和制定城市規劃，授予第三方。城市政府與私人開發者之間還有可能就城市開發和擬議的開發項目的費用承擔問題達成協議。允許私人投資者參與開發活動的優點是，政府可以減輕工作負擔，尤其是費用負擔。通常，私人開發者必須是項目區內全部土地的所有者，至少是對項目區內全部土地擁有使用權。私人投資者一般有能力支付政府開發項目三個階段(規劃、土地管理和公共基礎設施建設)的全部資金。但投資者只在有足夠利潤可賺的前提下才會為項目提供資金。項目的利潤一般是：土地購買和銷售價之差減去項目成本所得的余額。
德國有許多不同的推動城市發展和提供建設用地的措施。但沒有—種能夠確保成功的措施。政府需要根據背景情況、前提條件和預期成果，選擇合法和有效的措施。應考慮的情況包括：地點、土地所有者的人數以及他們是否愿意參與項目、政府的財政狀況、計劃的期限和項目成本。弄清土地價格和進行土地評估，是成功實施所有城市發展戰略至關重要的環節。這項工作為城市發展找到了部分資金來源，還可以鼓勵土地所有者參與城市發展的積極性。土地調整是推動城市發展和城市再發展的一項非常適宜和經濟的措施。該措施能夠使城市規劃的優點和缺點互為補償，使城市發展獲得更多的資金。土地再整理是德國長期以來所采取的傳統方法，通過采用這種方法，德國完成了量項目，新開發了數千公頃建設用地。
