土地估價師考試《土地估價實(shí)務(wù)》應(yīng)試寶典1
發(fā)布時間：2012-07-25 共3頁
1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%)。
② 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細(xì)類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③ 與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
⑤ 交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
⑥ 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分?jǐn)偯娣e的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場查看)如下：
1、交易實(shí)例狀況：
a座落位置、形狀、地質(zhì);
b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件
d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e有關(guān)地上建筑物的基本情況
f權(quán)利狀況和土地使用年限等
[
