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考前沖刺(二)
一、單項(xiàng)選擇題：
1．凡是我國(guó)公民，取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)(　　)年的，可申請(qǐng)參加土地登記代理人職業(yè)資格考試。
A．4
B．2
C．3
D．1

正確答案:D
 
2．(　　)是指已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時(shí)，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
A．登記無(wú)公信力
B．登記既定事實(shí)
C．登記公信變更
D．登記本位主義

正確答案:A
 
3．(　　)登記資料是指涉及國(guó)家安全、軍事設(shè)施等單位的土地登記資料內(nèi)容。
A．特殊
B．秘密
C．特密
D．機(jī)密

正確答案:A
 
4．(　　)是指土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無(wú)強(qiáng)制要求。
A．登記自愿原則
B．登記自主主義
C．登記自發(fā)主義
D．登記無(wú)強(qiáng)制作用

正確答案:D
 
5．公告應(yīng)在土地登記權(quán)屬審核后進(jìn)行，公告期限一般以(　　)為宜。
A．一周
B．一個(gè)月
C．三周
D．兩個(gè)月

正確答案:B
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．委托人的義務(wù)有(　　)。
A．承擔(dān)局部后果的義務(wù)
B．承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)
C．支付代理傭金的義務(wù)
D．提供相關(guān)資料的義務(wù)
E．對(duì)代理人的監(jiān)督管理

正確答案:BCD
 
7．土地使用條件包括(　　)。
A．建筑占地
B．建筑環(huán)保觀
C．建筑限高
D．建筑容積率
E．建筑密度

正確答案:ACDE
 
8．國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取(　　)方式。
A．協(xié)議
B．招標(biāo)
C．拍賣(mài)
D．掛牌
E．期貨

正確答案:ABCD
 
9．《土地登記審批表》的內(nèi)容包括(　　)。
A．土地登記申請(qǐng)人的名稱(chēng)和地址
B．土地坐落、地號(hào)、圖號(hào)、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格
C．土地登記的依據(jù)
D．土地行政主管部門(mén)的終審意見(jiàn)
E．人民政府批準(zhǔn)意見(jiàn)

正確答案:ABCE
 
10．土地登記代理人的義務(wù)有(　　)。
A．根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益
B．為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益
C．接受申請(qǐng)人的監(jiān)督管理
D．參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
E．法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)

正確答案:ABDE
 
三、綜合分析題：
11．毛先生是美籍華人，1999年取得美國(guó)加州大學(xué)的法律博士學(xué)位。2002年1月至2003年1月，毛先生在中國(guó)從事土地登記代理相關(guān)工作，在此期間，毛先生積極參與單位的職業(yè)培訓(xùn)。2004年，毛先生順利通過(guò)“土地登記代理人職業(yè)資格考試”，3年后，毛先生依然供職國(guó)內(nèi)。
問(wèn)題
1．什么是土地登記代理人？
2．毛先生可申請(qǐng)參加中國(guó)國(guó)內(nèi)土地登記代理人職業(yè)資格考試嗎？
3．從土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期看毛先生在通過(guò)考試3年后，還可以供職國(guó)內(nèi)嗎？在做出哪些行為的情況下，應(yīng)注銷(xiāo)登記？
4．土地登記代理人有哪些權(quán)利？
 

正確答案:
1．土地登記代理人是指通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)有關(guān)部門(mén)登記備案的人員。土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動(dòng)。土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書(shū)等業(yè)務(wù)，并按其所提供的服務(wù)收取傭金。
2．具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加土地登記代理人職業(yè)資格考試：
(1)取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)大學(xué)專(zhuān)科學(xué)歷，工作滿(mǎn)6年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)4年。
(2)取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿(mǎn)4年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)2年。
(3)取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿(mǎn)3年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)1年。
(4)取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)碩士學(xué)位，工作滿(mǎn)2年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)1年。
(5)取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿(mǎn)1年。
經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港、澳、臺(tái)地區(qū)的專(zhuān)業(yè)人員，符合《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》要求的，也可報(bào)名參加土地登記代理人職業(yè)資格考試以及申請(qǐng)登記。
毛先生的條件符合要求，故可參加此考試。
3．(1)土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期為3年，有效期滿(mǎn)前，持證者應(yīng)按規(guī)定到指定的機(jī)構(gòu)辦理再次登記手續(xù)。變更職業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記手續(xù)。再次登記，還需提供接受繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。登記管理機(jī)構(gòu)及登記初審機(jī)構(gòu)定期向社會(huì)公布土地登記代理人職業(yè)資格登記、使用及有關(guān)情況等。
因此，3年后，毛先生仍可供職國(guó)內(nèi)。
(2)土地登記代理人有下列行為之一的，應(yīng)注銷(xiāo)登記：
①不具有完全民事行為能力。
②脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)2年以上(含2年)。
③同時(shí)在兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行代理業(yè)務(wù)。
④允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務(wù)。
⑤嚴(yán)重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定。
⑥違反法律、法規(guī)的其他行為。
4．土地登記代理人的權(quán)利：
(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動(dòng)。
(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上簽署姓名并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬。
(3)要求委托人提供與代理有關(guān)的資料。
(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。
(5)保護(hù)自己的勞動(dòng)成果和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。
(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)。
(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
 
12．國(guó)家作價(jià)出資(入股)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對(duì)一宗地上新確認(rèn)的以作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
問(wèn)題
1．對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資應(yīng)作何理解？
2．可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資。(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些？
3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)前如何進(jìn)行地價(jià)評(píng)估？
4．作價(jià)出資(入股)取得的土地使用權(quán)可否依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押？為什么？
 

正確答案:
1．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤(pán)活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
2．國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類(lèi)型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：
(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
(2)對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。當(dāng)非國(guó)有資本購(gòu)買(mǎi)、兼并、參股原國(guó)有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評(píng)估作價(jià)后同其他國(guó)有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國(guó)有股，逐步通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。
(3)對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
3．根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國(guó)公司法》第24條、第80條、第81條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的必須進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價(jià)。國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，嚴(yán)禁將國(guó)有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售或者無(wú)償分給個(gè)人。
采用國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式進(jìn)行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)土地狀況和評(píng)價(jià)結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門(mén)初審后，應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。
4．可以。國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確了國(guó)家作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
 
13．2001年，××市S集團(tuán)依法獲得對(duì)該市原國(guó)有企業(yè)M紡紗廠的兼并權(quán)利。2005年上半年，因企業(yè)改制，部分廠房出租于W公司，租期一年半。2005年下半年，S集團(tuán)欲收回出租廠房，因合同期限未至，W公司提出獲取合理補(bǔ)償?shù)囊螅玫搅薙集團(tuán)的認(rèn)可。
問(wèn)題
1．什么是國(guó)有土地租賃？
2．國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地出讓方式的有效補(bǔ)充，對(duì)此你作何理解？
3．國(guó)有土地租賃的期限是如何劃分的？
4．“承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償”是國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)，具體是指什么？
 

正確答案:
1．國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
2．國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。
企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：
(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的。
(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。
(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。
(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
S集團(tuán)對(duì)M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。
3．國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期。
W公司的承租期限當(dāng)屬短期租賃。
4．國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：
(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國(guó)有土地租賃，承租人取得承擔(dān)土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。
(2)國(guó)有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿(mǎn)，承租人可以申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。
(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；因社會(huì)以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)繳納土地租金的，土地行政主管部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿(mǎn)申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
因此，W公司可依法獲得補(bǔ)償。