《物業管理基本制度與政策》考試大綱(補充修改內容)
發布時間：2012-07-25 共1頁
關于修改《全國物業管理師執業資格考試大綱》的說明
近兩年來，《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法(試行)》相繼出臺，《物業管理條例》和《物業服務企業資質管理辦法》也作了相應修改。為避免考試內容與現有法律法規脫節和沖突，經住房和城鄉建設部、人力資源和社會保障部批準，現對2006年發布的《全國物業管理師執業資格考試大綱》中《物業管理基本制度與政策》部分的相關內容進行了修改與補充，作為物業管理師資格考試的命題與備考依據。
全國物業管理師制度管理委員會
二????八年八月二十六日
《物業管理基本制度與政策》考試大綱
(補充修改內容)
第一章 物業管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)分析、處理物業管理工作中《條例》相關問題的能力。
(二)考試基本要求
掌握：《條例》對物業管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。
熟悉：物業管理的基本特征，物業管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。
了解：物業管理產生和發展，我國物業管理制度建設的歷史沿革。
(三)要點說明
1.《條例》對物業管理的定位
2. 物業管理的特征
3. 物業管理的市場化特征
4. 市場原則作為物業管理活動的前提條件
5. 我國物業管理的產生和發展
6. 我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征
7. 物業管理在社會經濟中的地位和作用
8. 我國物業管理制度建設的歷史沿革
9. 政府在我國物業管理發展中的特殊地位
10.《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點
11.《城市新建住宅小區管理辦法》
12.《條例》頒布后物業管理制度建設的主要特點
13.《條例》的指導思想
14.《條例》創設的法律制度及其內容
15.《條例》的主要內容
16.《條例》法律責任的特點
17.《條例》確立的基本法律關系
第二章 物業管理服務
(一)考試目的
本部分的考試目的是考察應試人員根據物業管理服務特點、內容，物業服務收費、物業使用和維護等有關政策，解決物業管理服務標準，物業服務收費，(前期)物業服務合同等業務的能力。
(二)考試基本要求
掌握：物業管理服務的特點、物業管理服務的內容、物業服務成本的構成、物業服務定價成本監審的原則、包干制和酬金制收費形式，(前期)物業服務合同的主要內容、物業使用和維護的有關規定。
熟悉：普通住宅小區物業管理服務的標準，物業服務定價成本審核的方法和標準，前期物業服務合同的特征和時效，物業服務企業維護秩序的方式，物業服務企業在安全事故中的法律義務。
了解：物業服務企業的安全防范協助義務，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的有關規定。
(三)要點說明
1. 物業管理服務的特點
2. 物業管理服務的內容
3. 物業服務合同約定以外的服務
4. 物業管理服務標準
5. 物業服務收費的原則
6. 物業服務收費的定價形式
7. 物業服務費用的計費方式
8. 物業服務定價成本監審
9. 物業服務費用的成本構成
10. 物業服務定價成本的原則和依據
11. 物業服務定價成本審核的方法和標準
12. 實行酬金制的物業服務企業的義務
13. 物業服務費的繳納和督促
14. 物業服務企業代收代交各項公用事業費用的規定
15. 物業服務合同的主要內容
16. 物業管理資料的移交
17. 前期物業服務合同的主要條款
18. 前期物業服務合同的特征
19. 前期物業服務合同的時效
20. 物業服務企業的義務
21. 物業服務企業的責任
22. 物業使用和維護的相關法律規范
23. 利用共用部位、共用設施設備進行經營的相關規定
24. 業主裝飾裝修房屋的規范
第三章 物業管理的基本制度
(一)考試目的
本部分的考試目的是考察應試人員運用業主大會、管理規約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業服務企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度解決相關工作實際問題的能力。
(二)考試基本要求
掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責，業主(臨時)公約的內容和法律效力，前期物業管理招投標的強制性規定，物業承接查驗制度的現實意義，各資質等級物業服務企業的條件，物業管理師考試注冊規定，住宅專項維修資金的管理原則，住宅專項維修資金的交存與使用。
熟悉：業主的權利和義務，臨時管理規約應具備的主要條款，前期物業管理招投標的意義和原則，應移交的物業管理資料的范圍，物業保修的法律規定，物業服務企業資質管理的必要性，物業管理師應具備的執業能力，住宅共用部位、共用設施設備的范圍、住宅專項維修資金監管單位的義務，挪用住宅專項維修資金的法律責任。
了解：籌備成立業主大會的工作內容和程序，業主委員會委員的資格條件，物業管理招標文件的內容，物業管理招投標的評標規則，物業承接查驗的主要內容，物業服務企業資質的申報程序，物業管理從業人員的職業道德。
(三)要點說明
1. 業主的權利
2. 業主的義務
3. 業主大會的組成
4. 業主大會的性質
5. 成立業主大會的限制和選擇
6. 業主大會的籌備
7. 籌備業主大會的工作要求
8. 業主大會的成立
9. 業主大會的職責
10. 召開業主大會臨時會議的三種情況
11. 業主大會的表決規則
12. 業主委員會的性質
13. 業主委員會的職責
14. 業主委員會的備案
15. 業主委員會委員的資格條件
16. 業主委員會委員的資格終止
17. 業主委員會會議的規范
18. 業主大會、業主委員會的限制性要求
19. 管理規約的性質
20. 管理規約的主要內容
21. 管理規約的特殊作用
22. 管理規約的法律效力
23. 臨時管理規約的特殊主體
24. 臨時管理規約的內容
25. 臨時管理規約的違約責任
26. 《條例》關于臨時管理規約的規定
27. 業主使用物業應當遵守的規則
28. 前期物業管理招投標的原則
29. 前期物業管理招投標的特殊性
30. 前期物業管理招投標的強制性規定
31. 前期物業管理招標文件的內容
32. 物業管理招標的備案
33. 物業管理投標文件的內容
34. 物業管理招標程序規則
35. 物業管理評標專家名冊
36. 物業管理評標委員會
37. 物業管理招投標的中標和備案
38. 違反前期物業管理招投標規定的法律責任
39. 我國實行物業承接查驗制度的現實性
40. 物業承接查驗的內容
41. 建設單位應當移交的物業管理資料
42. 物業的保修責任
43. 房屋的保修范圍和期限
44. 物業服務企業資質管理的必要性
45. 物業服務企業的資質等級
46. 《條例》關于不同資質等級企業承接項目的規定
47. 資質證書的頒發和管理
48. 物業服務企業資質等級的核定
49. 物業服務企業違規行為的行政處罰
50. 物業管理職業道德的主要內容
51. 建立物業管理人員職業資格制度的現實性
52. 物業管理師的注冊
53. 物業管理師的繼續教育
54. 物業管理師的執業能力
55. 物業管理師的執業范圍
56. 住宅專項維修資金的使用
57. 住宅共用部位共用設施設備的范圍
58. 住宅專項維修資金的管理原則
59. 住宅專項維修資金的交存主體
60. 住宅專項維修資金的交存金額
61. 住宅專項維修資金的交存方式
62. 住宅專項維修資金管理
63. 住宅專項維修資金使用范圍和原則
64. 住宅專項維修資金的分攤規則
65. 住宅專項維修資金使用程序
66. 住宅專項維修資金使用禁止
67. 住宅專項維修資金使用的其他規定
68. 住宅專項維修資金的監督管理
69. 住宅專項維修資金相關主體的法律責任
第四章 業主的建筑物區分所有權
(一)考試目的
本部分考試目的是考察應試人員運用《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”相關法律規定處理業務工作的能力。
(二)考試基本要求
掌握：建筑物區分所有權的構成，行使專有部分所有權的限制，行使共有部分所有權的規定，業主共同決定事項的表決規則，業主大會和業主委員會的處置權，建筑物及附屬設施的管理形式，業主的訴訟權利。
熟悉：住宅改變為經營性用房的條件，建筑區劃內道路、綠地、物業管理用房的歸屬，建筑區劃內車位、車庫的歸屬;業主共同決定事項的范圍;建筑物及附屬設施維修資金的所有權與使用，管理費用分攤與收益分配;業主對物業服務企業的選擇權和監督權。
了解：《物權法》的立法背景和現實意義;建筑物區分所有權的概念。
(三)要點說明
1. 建筑物區分所有權的作用
2. 建筑物區分所有權的構成
3. 行使專有部分所有權的相關規定
4. 住宅改變為經營性用房的條件
5. 行使共有部分所有權的相關規定
6. 道路、綠地、物業管理用房等所有權歸屬
7. 車位、車庫的所有權歸屬
8. 業主共同決定事項的范圍
9. 業主共同決定事項的表決規則
10. 業主大會和業主委員會的設立
11. 業主大會和業主委員會的決定效力
12. 業主大會和業主委員會的處置權
13. 建筑物及其附屬設施維修資金的所有權歸屬與使用
14. 管理費用分攤與收益分配
15. 建筑物及其附屬設施的管理形式
16. 業主對物業服務企業的監督權
17. 業主的訴訟權利
第五章 房地產相關制度與政策
(一)考試目的
本部分考試目的是考察應試人員在物業管理工作中處理房地產事務相關工作的能力。
(二)考試基本要求
掌握：房地產領域的現行法規體系，《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內容，商品房預售和現售的條件，商品房銷售合同的主要內容，房屋租賃合同的主要條款，房地產中介服務的內容，房地產抵押的程序，房地產權屬登記的種類。
熟悉：房地產開發項目的規劃設計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產項目轉讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產中介服務管理的內容，房地產抵押登記，房地產權屬登記程序，城市異產毗連房屋管理的規定。
了解：施工許可證制度，禁止轉讓房地產的規定，商品房銷售爭議的解決規則，房地產中介服務機構的管理、抵押房地產的處分原則，公有住宅售后維修養護管理的規定。
(三)要點說明
1. 房地產領域的現行法規體系
2. 房地產開發項目的規劃設計管理
3. 城市規劃與房地產開發項目的關系
4. 房地產開發項目管理應遵循的制度
5. 建筑工程質量管理制度
6. 房地產開發的施工許可證制度
7. 工程竣工驗收備案制度
8. 房地產項目轉讓的條件
9. 房地產項目轉讓的程序
10. 禁止房地產轉讓的規定
11. 商品房預售的條件
12. 商品房現售的條件
13. 商品房銷售合同的主要內容
14. 《住宅質量保證書》的要求和主要內容
15. 《住宅使用說明書》的要求和主要內容
16. 房屋租賃合同的主要條款
17. 禁止房屋租賃的規定
18. 房屋租賃登記備案
19. 設立房地產中介服務機構應具備的條件
20. 房地產中介服務合同的主要內容
21. 房地產中介活動中禁止的行為
22. 房地產抵押程序
23. 不得設定抵押權的房地產
24. 房地產抵押合同
25. 房地產抵押登記
26. 房地產權屬登記的種類
27. 房地產權屬登記的要求
28. 房地產權屬登記管理制度的種類
29. 房地產權屬登記的特殊性
30. 房屋權屬證書的種類
31. 房屋權屬登記程序
32. 異產毗連房屋及其使用規則
33. 危險房屋造成損害事故的法律責任
34. 公有住宅售后的維修養護責任
