物業管理招投標中的問題與思考(1)
發布時間：2010-01-14 共2頁
物業管理招投標是物業管理市場發展到一定階段的產物，也是國家倡導和鼓勵的物業管理行業的發展方向。通過公平、公正、公開的方式選聘物業管理企業是行業逐步走向成熟的表現，它有利于通過市場化手段實現招標人的利益最化，同時能夠促進物業管理企業優化資源配置，提高企業管理與服務質素，從而形成行業公平競爭的良性互動，逐步提高我國的物業管理水平，促進物業管理行業持續、健康的發展。
伴隨物業管理行業在我國的迅猛發展，社會各階層對物業管理的認識逐步提高，物業管理招投標行為正逐漸增多。但目前在中國，物業管理畢竟是一個只有20余年發展歷史的年輕行業，物業管理行為中涉及的各項法律關系仍處在摸索階段，反映在招投標活動中則出現了一些矛盾與混亂，各種不規范的行為更是屢見不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業管理招標最終都演化為不同形式的復雜糾紛，目前仍處在協調解決的過程之中。本文將結合實際，談談目前我國物業管理招投標活動中存在的主要問題和一些思考。
一、各方主體的角色定位與職責分工
作為參與物業管理招投標行為的各方法律主體，明確招標人、投標人、監管人及招標代理機構的角色定位與各自職責無疑是招投標市場健康發展的先決條件。特別是經過20年的實踐檢驗，早期的物業管理市場主體定位與行業監管思路正面臨重轉換與重新界定的迫切需要，主要體現在以下三個方面：
1、物業管理招標人的身份認定
在業主委員會成立之前，物業管理項目的招標人為建設單位，這是各方認可并可行的操作方法。現實中有關招標人身份界定的矛盾多出在業主委員會成立之后。
1994年3月建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，將管委會（即業主委員會，以下簡稱“業委會”）定義為：在房地產行政主管部門指導下成立，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人合法權益的組織，并將“決定選聘或續聘物業管理公司”明確列入業委會的權利。此后各地相繼出臺的物業管理地方性法規基本延續了這一思路。雖然個別地方法規指出：業委會“聘請物業管理公司”的決議應當經業主會批準，但實際落實的寥寥無幾，造成了目前物業管理招標人就是業委會的現實。在各地已經或正在進行的物業管理招投標過程中，我們經常看到整個招標的組織、談判與決策權完全掌握在業委會委員手中，甚至為個別委員所左右，廣業主則喪失了起碼的知情權與表決權。為少數人所掌握的權力一旦失去有效的制約與監督就容易被扭曲與濫用。在實踐中，我們甚至發現個別業委會成員以候選企業對自己承諾的個人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標準，嚴重損害了全體業主的合法權益，影響了物業管理招標過程的公正性。
為此，我認為有必要重新界定業主會與業委會在物業管理活動中的法律地位，必須明確業主會才是代表和維護全體業主合法權益的決策機構，而業委會僅僅是業主會的執行機構。相應地在招投標活動中的招標人為業主會，其具體職責為：（1）決定是否采取招標方式選聘物業管理企業；（2）根據物業管理招標法規所要求的專業力量及自身的經濟承受能力，決定自行招標還是委托招標代理機構招標；（3）決定選聘或解聘物業管理企業。業主會作出的以上決議，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。而業委會在招投標過程中則應當承擔召集、協調、溝通與落實的職責，其具體工作為：（1）召集并主持業主會，或采取書面征求意見的形式，組織全體業主就物業管理招標相關事宜進行表決；（2）辦理物業管理招投標過程中的備案事宜；（3）采取自行招標方式的，具體組織招標；采取委托招標方式的，協助招標代理機構組織招標；（4）與業主會選定的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；（5）無論業主會采取書面征求意見的表決方式，還是采取現場討論的表決方式，業委會都應當將表決結果向全體業主公示，及時將招投標的進展情況及相關事宜告知全體業主。
其實，在許多現行的物業管理地方性法規中，都將“決定物業管理的重事項”列入了業主會的職責，但“選聘物業管理企業”這一“重事項”卻明確列入了業委會的職責。在這一問題上法規指引的矛盾相應帶來了現實監管的混亂。可喜的是：在已經頒布的《物業管理條例》中，已經將“選聘、解聘物業管理企業”明確寫進業主會的職責，此舉將為物業管理招標人正名，并充分體現了全體業主在物業管理招標過程中的知情權與表決權，有助于從根本上減少物業管理糾紛的產生。
2、物業管理投標人的資格認定
物業管理投標人就是響應物業管理招標、參加投標競爭的物業管理企業。由于現行法規對參與投標的物業管理企業的資質要求存在模糊之處，投標人的資格認定在實際操作中容易引發爭議，其中最突出的問題是：持有臨時資質的企業是否有資格參加物業管理投標？
根據建設部1999年10月頒布的《物業管理企業資質管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）規定：“一級企業可以參加全國范圍內物業管理項目的投標、議標；二級企業只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標；三級企業只限參加本省區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。”但持有臨時資質的企業能否參加投標，能夠參加多規模項目的投標，對此《試行辦法》未作明確規定。
在國家倡導建管分離，提倡通過市場競爭機制選擇物業管理企業的背景之下，如果完全禁止持有臨時資質的企業參加投標，則有可能將資金雄厚、素質超群的新生力量排斥于物業管理市場之外，最終導致物業管理行業缺乏生機與活力。我認為，可以借鑒《試行辦法》的做法，規定持有臨時資質的企業可以參加本市區域內8萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。但鑒于臨時資質證書的有效期為一年，在持有臨時資質證書的企業可以參加的物業管理投標中，應當在招標文件關于合同期限的表述中注明：“如果持有臨時資質的企業中標，則物業管理服務合同的期限應當附加延續的條件。” 即：該企業臨時資質期限屆滿后取得三級企業資質的，執行原定物業管理合同期限；否則，該物業管理服務合同自行終止，招標人應當重新組織招標。
評定企業資質等級的政府行為在發達國家并不多見，但對于我國尚處在培育過程中的物業管理市場而言，目前推行的企業資質等級評定對促進物業管理行業“專業化、市場化、社會化”仍有著積極的作用。由于全國物業管理行業發展還很不均衡，各地評定資質等級的操作和實施缺乏統一的標準，因此，在投標人的資格認定過程中，各地物業管理主管部門還應注意對不同城市甚至不同國家和地區企業資格的對照認定，通過制定相應的對照指引，方便招標人參照執行，以防止歧視和排斥潛在投標人的做法，杜絕地方保護主義盛行。
此外，在投標人資格認定的實踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標人的不合理現象，如：某招標人為使其私下接觸過但僅具有臨時資質的企業更具競爭力，公然排斥資質等級較高的企業參加投標，在招標文件中要求投標人具有“二級以下資質”。也有招標人提出與其招標物業管理項目實際要求不符的過高資格要求。對此相關的物業管理法規都應做出明確的指引。
投標人的資格認定后，其在物業管理招投標活動的職責非常明確，即：嚴格按照招標文件的要求參加投標，在遵守物業管理招投標相關法規的前提下展開公平競爭。
伴隨物業管理行業在我國的迅猛發展，社會各階層對物業管理的認識逐步提高，物業管理招投標行為正逐漸增多。但目前在中國，物業管理畢竟是一個只有20余年發展歷史的年輕行業，物業管理行為中涉及的各項法律關系仍處在摸索階段，反映在招投標活動中則出現了一些矛盾與混亂，各種不規范的行為更是屢見不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業管理招標最終都演化為不同形式的復雜糾紛，目前仍處在協調解決的過程之中。本文將結合實際，談談目前我國物業管理招投標活動中存在的主要問題和一些思考。
一、各方主體的角色定位與職責分工
作為參與物業管理招投標行為的各方法律主體，明確招標人、投標人、監管人及招標代理機構的角色定位與各自職責無疑是招投標市場健康發展的先決條件。特別是經過20年的實踐檢驗，早期的物業管理市場主體定位與行業監管思路正面臨重轉換與重新界定的迫切需要，主要體現在以下三個方面：
1、物業管理招標人的身份認定
在業主委員會成立之前，物業管理項目的招標人為建設單位，這是各方認可并可行的操作方法。現實中有關招標人身份界定的矛盾多出在業主委員會成立之后。
1994年3月建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，將管委會（即業主委員會，以下簡稱“業委會”）定義為：在房地產行政主管部門指導下成立，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人合法權益的組織，并將“決定選聘或續聘物業管理公司”明確列入業委會的權利。此后各地相繼出臺的物業管理地方性法規基本延續了這一思路。雖然個別地方法規指出：業委會“聘請物業管理公司”的決議應當經業主會批準，但實際落實的寥寥無幾，造成了目前物業管理招標人就是業委會的現實。在各地已經或正在進行的物業管理招投標過程中，我們經常看到整個招標的組織、談判與決策權完全掌握在業委會委員手中，甚至為個別委員所左右，廣業主則喪失了起碼的知情權與表決權。為少數人所掌握的權力一旦失去有效的制約與監督就容易被扭曲與濫用。在實踐中，我們甚至發現個別業委會成員以候選企業對自己承諾的個人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標準，嚴重損害了全體業主的合法權益，影響了物業管理招標過程的公正性。
為此，我認為有必要重新界定業主會與業委會在物業管理活動中的法律地位，必須明確業主會才是代表和維護全體業主合法權益的決策機構，而業委會僅僅是業主會的執行機構。相應地在招投標活動中的招標人為業主會，其具體職責為：（1）決定是否采取招標方式選聘物業管理企業；（2）根據物業管理招標法規所要求的專業力量及自身的經濟承受能力，決定自行招標還是委托招標代理機構招標；（3）決定選聘或解聘物業管理企業。業主會作出的以上決議，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。而業委會在招投標過程中則應當承擔召集、協調、溝通與落實的職責，其具體工作為：（1）召集并主持業主會，或采取書面征求意見的形式，組織全體業主就物業管理招標相關事宜進行表決；（2）辦理物業管理招投標過程中的備案事宜；（3）采取自行招標方式的，具體組織招標；采取委托招標方式的，協助招標代理機構組織招標；（4）與業主會選定的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；（5）無論業主會采取書面征求意見的表決方式，還是采取現場討論的表決方式，業委會都應當將表決結果向全體業主公示，及時將招投標的進展情況及相關事宜告知全體業主。
其實，在許多現行的物業管理地方性法規中，都將“決定物業管理的重事項”列入了業主會的職責，但“選聘物業管理企業”這一“重事項”卻明確列入了業委會的職責。在這一問題上法規指引的矛盾相應帶來了現實監管的混亂。可喜的是：在已經頒布的《物業管理條例》中，已經將“選聘、解聘物業管理企業”明確寫進業主會的職責，此舉將為物業管理招標人正名，并充分體現了全體業主在物業管理招標過程中的知情權與表決權，有助于從根本上減少物業管理糾紛的產生。
2、物業管理投標人的資格認定
物業管理投標人就是響應物業管理招標、參加投標競爭的物業管理企業。由于現行法規對參與投標的物業管理企業的資質要求存在模糊之處，投標人的資格認定在實際操作中容易引發爭議，其中最突出的問題是：持有臨時資質的企業是否有資格參加物業管理投標？
根據建設部1999年10月頒布的《物業管理企業資質管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）規定：“一級企業可以參加全國范圍內物業管理項目的投標、議標；二級企業只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標；三級企業只限參加本省區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。”但持有臨時資質的企業能否參加投標，能夠參加多規模項目的投標，對此《試行辦法》未作明確規定。
在國家倡導建管分離，提倡通過市場競爭機制選擇物業管理企業的背景之下，如果完全禁止持有臨時資質的企業參加投標，則有可能將資金雄厚、素質超群的新生力量排斥于物業管理市場之外，最終導致物業管理行業缺乏生機與活力。我認為，可以借鑒《試行辦法》的做法，規定持有臨時資質的企業可以參加本市區域內8萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。但鑒于臨時資質證書的有效期為一年，在持有臨時資質證書的企業可以參加的物業管理投標中，應當在招標文件關于合同期限的表述中注明：“如果持有臨時資質的企業中標，則物業管理服務合同的期限應當附加延續的條件。” 即：該企業臨時資質期限屆滿后取得三級企業資質的，執行原定物業管理合同期限；否則，該物業管理服務合同自行終止，招標人應當重新組織招標。
評定企業資質等級的政府行為在發達國家并不多見，但對于我國尚處在培育過程中的物業管理市場而言，目前推行的企業資質等級評定對促進物業管理行業“專業化、市場化、社會化”仍有著積極的作用。由于全國物業管理行業發展還很不均衡，各地評定資質等級的操作和實施缺乏統一的標準，因此，在投標人的資格認定過程中，各地物業管理主管部門還應注意對不同城市甚至不同國家和地區企業資格的對照認定，通過制定相應的對照指引，方便招標人參照執行，以防止歧視和排斥潛在投標人的做法，杜絕地方保護主義盛行。
此外，在投標人資格認定的實踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標人的不合理現象，如：某招標人為使其私下接觸過但僅具有臨時資質的企業更具競爭力，公然排斥資質等級較高的企業參加投標，在招標文件中要求投標人具有“二級以下資質”。也有招標人提出與其招標物業管理項目實際要求不符的過高資格要求。對此相關的物業管理法規都應做出明確的指引。
投標人的資格認定后，其在物業管理招投標活動的職責非常明確，即：嚴格按照招標文件的要求參加投標，在遵守物業管理招投標相關法規的前提下展開公平競爭。
