業主維權典型事件盤點：和諧小區還有多遠
發布時間：2010-01-14 共2頁
四 業主向政府“亂作為”發難
2005年8月，上海市佳信都市花園的七位業主向上海市長寧區人民政府(以下簡稱“區政府”)遞交了行政復議申請書。七位業主稱，小區業委會未經合法的換屆選舉，房地局就直接頒發了《業主大會、業主委員會備案證》，該行為侵犯了廣大業主的合法權益，故要求撤銷該備案證。
區政府認為，依照《上海市居住物業管理條例》第十一條的規定，業主委員會每屆任期為兩年，佳信都市花園小區業主委員會應于2004年8月26日進行換屆，但該業委會未在上述期限內以法律規定的形式進行換屆選舉，也未到相關的行政管理部門予以備案。區政府決定：撤銷房管局發出的備案證。
點評：本案是典型的業主對政府“亂作為”行為的維權行動，這一案件主要反映了兩個問題：一是業委會的工作不規范；二是政府主管部門的物業管理中行政行為不規范。就本案而言，主要原因是房地局執法不嚴而對未經選舉的業委會備案。從責任政府的角度講，對具體實施備案行為的行政人員，應受到政紀、黨紀的處分，情節嚴重的，亦應受法律制裁。
在物業管理活動中，政府“亂作為”的形式主要表現在給違法的業委會進行備案，任何操控業委會的成立，為行政命令的形式更換物業管理公司，對物業管理公司越權監督等等。在物業管理中還存在一類因為政府的 “不作為”而產生的行政糾紛，這種不作為主要表現在對業委會的成立不指導、不監督，對合法成立的業委會不依法備案，對小區的違章行為不處罰，對物業公司侵害業主利益的行為不處理等等。業主向政府“發難”，主管部門要反思的是政府的在物業管理，這一涉及到每個百姓的行業中的定位。
五 業主告業委會：行使監督權
2007年，業主王女士將萬通新世界廣場業委會告上法院，原因是物業公司將萬通新世界廣場第25層的萬通房地產公司的千余平方米面積計算成4.8萬余平方米的票權，且決議涉及物業公司的利益，委托物業公司操作有失公正。她認為，業主大會決議虛假統計表決權票數，使損害業主利益的決議得以通過，要求法院撤銷該決議。
法院審理認為，業委會未提供萬通房地產公司所有面積的權屬證明，而此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例。法院據此認為，王女士要求撤銷萬通新世界廣場業委會決議的理由正當，予以支持。
點評：類根據《條例》規定，業主大會是由全體業主組成的小區的權力機關，業委會則是業主大會的執行機構，不管是業委會，還是業主大會，由于工作需要，都可能需要制定關于小區公共事項的決議，但這些決議有時會侵犯個別業主的利益，有時表決通過的程序不公正，導致業主對業委會或業主大會的決議有意見，甚至與業委會發生沖突。在《物權法》生效前，大部分的基層法院不受理這些訴訟。物權法第七十八條規定：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，大部分地方法院已經開始受理這一類訴訟。
實際上，業主與業委會、業主大會的內部矛盾通過訴訟方式解決，業主、業主大會、業委會三者之間的關系就清楚地呈現出來：業主是小區的主人、業主大會是小區全體業主組成的權力機關、業委會則是只有程序性權利的執行機關。隨著這訴訟案件的出現與增多，其對業主大會、業委會規范運作有著不可小視的積極意義。
六 地面停車收益：物業公司扣除成本后返還
地面停車位收費歸物業公司還是歸全體業主，這一問題目前已無爭議。但 《物權法》出臺前這一問題引發了相當多的紛爭。位于上海市西蘇州路的天鼎花園就為此事將前期物業管理公司賽福萊公司告上法院。該小區建成交付使用后，地面停車位約有40個，以后漸漸發展到近100個。前期物業公司移交財產時稱地面停車費結算后收益為零。業委會提出異議，在多次協商無效的情況下，起訴至上海靜安區法院。
法院認為依據 《物業管理條例》的相關規定，小區內公益收益應歸全體業主所有，所謂的收益應是收入扣除必要的管理成本，所以小區業委會要求全額返還地面停車費收入，沒有依據；而賽福萊公司辯稱停車費已全部用于管理人員的工資及支付稅收，但缺乏相應的證據。法院酌情剔除管理小區地面停車成本，判決賽福萊公司返還天鼎花園小區業主委員會部分地面停車費費用9.89萬余元。
點評：從目前的司法實踐看，這一類案例仍具有一定的普遍性，特別是在物業管理行業發展不太成熟的二三線城市，一些物業管理企業的操作仍不規范，將利用小區公用部位得到的公益性收入據為己有的作法比比皆是。有的物業管理企業還不理解，為什么自己管的車位收入要歸全體業主所有。實際上這個問題在 《物權法》中已明確規定。
隨著這一類案例的增多，物業管理企業將收取的停車費單獨列賬的做法正在慢慢地為物業企業接受。
七 拒繳物業費：消極維權的慘痛失敗
2005年10月30日清晨，北京歐陸經典、芍藥居等13個小區57戶長年拒繳物業費的業主被執行法官 “堵在被窩里”，16人被司法拘留。在16名被拘業主中，有的只是有輕微抗拒執行的行為，有的只是口頭拒絕繳納物業費，有多人甚至在上了警車或者被帶到法院后主動要求繳費被拒絕而遭到司法拘留。
點評：不可否認，物業管理公司服務不到位是造成業主不付費的原因之一。當業主遇到上述問題，向政府主管部門反映不能解決，通過法律途徑維權成本又太高，業主往往以不繳納物業管理費方式消極維權。
從法律上講，以這種方式“維權”是行不通的：個別業主主張的物業公司服務不到位，法院難以認定。因為在訴訟或執行過程中，法院如果僅僅根據某個或某些業主的抗辯來認定物業公司服務不到位，對物業公司是不公平的。只有根據多數業主的意見來確定物業公司的服務質量才可以說是不偏不倚。另外，物業管理公司的服務質量也很難量化。
從我國目前有關物業管理的規定看，最好的處理方式就是以業委會的名義與物業管理公司進行交涉，要求降低或免除部分物業管理費。從業主維權的角度講，業主以拒繳物業費的方式進行“維權”，是業主主動維權、依法維權、合理維權的前奏。
八 三湘世紀花城：業主探索“自治”模式
三湘世紀花城小區在業委會主任金鑫的帶領下，走上了探索 “自治”之路。三湘世紀花城的主要做法有四條：
1、物業公司與業委會設立共管賬戶。新選聘的物業公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽光”，物業管理同時實現部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展。設立物業和業委會共管賬戶，防止物業公司私吞公共收益以及長時間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構實現三方共管，防止業委會和物業公司之間相互勾結，侵害業主利益。
2、部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展。按照上海市分等級收費標準，物業費和各項服務等級是相掛鉤的，但有些物業公司在聘請外包的保綠、保潔公司時，經常自降標準，賺取差價。業委會的應對方法：按照新設想，物業綜合服務管理費、公共區域秩序維護費的詳細范圍在競聘書中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業服務企業承擔。而公共區域保綠、保潔、共用部位以及共用設備設施日常運行、保養、維修服務收費，則在約定范圍內按實結算。
3、第三方介入：防止業委會和物業公司不正當聯盟。聘請第三方獨立專業咨詢顧問，協助業主委員會監督物業服務合同的實施。咨詢顧問主要對每次的收益進行第三方審核，督促物業公司按季度公布賬目，并可供業委會“借腦”。咨詢費用則由物業企業在物業服務費中節省一小部分列支，競聘的物業服務企業應該將該項費用列入物業服務費成本測算范圍。
4、為業主利益，業委會積極維權。業主追求自治的根本原因是由于其作為業主的權益沒有得到保障，其一旦實行了自治，這些被長期漠視的權益必然要得到，三湘世紀花城在業委會主任金鑫的帶領下，發動了系列維權案，從開發商手里收回了小區北廣場的停車收費權、解決了困擾小區多年的飯店廚余垃圾(包括生活垃圾)進小區垃圾房問題、完成了“天燃氣遠傳抄表功能表具”的順利更換、成功向開發商收取停車費等等，充分地保護了小區業主的合法權益。
點評：從一定意義上講，三湘世紀花城的主要做法代表了我國物業管理發展的基本方向，是物業管理“自治”之路的成功探索。按照《物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。實際上是明確了三種物業管理模式。我國社區一般規模較大，脫離物業公司或專業公司的業主“自管”不切實際，而業主按照物權法的規定行使自己的權利又是必然趨勢。未來的物業管理模式是物權法規定的三種模式的“三位一體”，即業主、業委會監督決策、物業公司綜合管理、專業公司提供專業服務。
筆者認為，業主“自治”，現在講成功或成熟為時尚早，只能講是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障礙性因素的存在，業主“自治”難以成熟，這些障礙性因素主要表現在：業主委員會作為執行機關，自身的問題往往會成為自治管理的障礙，社會上對業委會(成員)能否公正地代表業主的質疑之聲從來沒有中斷過；目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也是業主推行自治管理的障礙，業委會不能單獨用工、辦不出稅收賬戶，銀行不能單獨開戶；業主自治得不到有關職能部門的理解與支持，從立法上講，《物權法》明確規定業主可以自治，但至今，包括《物權法》之后的地方物業管理的相關立法，對業主自治只字未提，從司法上講，業委會民事主體資格至今沒有定論。
2005年8月，上海市佳信都市花園的七位業主向上海市長寧區人民政府(以下簡稱“區政府”)遞交了行政復議申請書。七位業主稱，小區業委會未經合法的換屆選舉，房地局就直接頒發了《業主大會、業主委員會備案證》，該行為侵犯了廣大業主的合法權益，故要求撤銷該備案證。
區政府認為，依照《上海市居住物業管理條例》第十一條的規定，業主委員會每屆任期為兩年，佳信都市花園小區業主委員會應于2004年8月26日進行換屆，但該業委會未在上述期限內以法律規定的形式進行換屆選舉，也未到相關的行政管理部門予以備案。區政府決定：撤銷房管局發出的備案證。
點評：本案是典型的業主對政府“亂作為”行為的維權行動，這一案件主要反映了兩個問題：一是業委會的工作不規范；二是政府主管部門的物業管理中行政行為不規范。就本案而言，主要原因是房地局執法不嚴而對未經選舉的業委會備案。從責任政府的角度講，對具體實施備案行為的行政人員，應受到政紀、黨紀的處分，情節嚴重的，亦應受法律制裁。
在物業管理活動中，政府“亂作為”的形式主要表現在給違法的業委會進行備案，任何操控業委會的成立，為行政命令的形式更換物業管理公司，對物業管理公司越權監督等等。在物業管理中還存在一類因為政府的 “不作為”而產生的行政糾紛，這種不作為主要表現在對業委會的成立不指導、不監督，對合法成立的業委會不依法備案，對小區的違章行為不處罰，對物業公司侵害業主利益的行為不處理等等。業主向政府“發難”，主管部門要反思的是政府的在物業管理，這一涉及到每個百姓的行業中的定位。
五 業主告業委會：行使監督權
2007年，業主王女士將萬通新世界廣場業委會告上法院，原因是物業公司將萬通新世界廣場第25層的萬通房地產公司的千余平方米面積計算成4.8萬余平方米的票權，且決議涉及物業公司的利益，委托物業公司操作有失公正。她認為，業主大會決議虛假統計表決權票數，使損害業主利益的決議得以通過，要求法院撤銷該決議。
法院審理認為，業委會未提供萬通房地產公司所有面積的權屬證明，而此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例。法院據此認為，王女士要求撤銷萬通新世界廣場業委會決議的理由正當，予以支持。
點評：類根據《條例》規定，業主大會是由全體業主組成的小區的權力機關，業委會則是業主大會的執行機構，不管是業委會，還是業主大會，由于工作需要，都可能需要制定關于小區公共事項的決議，但這些決議有時會侵犯個別業主的利益，有時表決通過的程序不公正，導致業主對業委會或業主大會的決議有意見，甚至與業委會發生沖突。在《物權法》生效前，大部分的基層法院不受理這些訴訟。物權法第七十八條規定：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，大部分地方法院已經開始受理這一類訴訟。
實際上，業主與業委會、業主大會的內部矛盾通過訴訟方式解決，業主、業主大會、業委會三者之間的關系就清楚地呈現出來：業主是小區的主人、業主大會是小區全體業主組成的權力機關、業委會則是只有程序性權利的執行機關。隨著這訴訟案件的出現與增多，其對業主大會、業委會規范運作有著不可小視的積極意義。
六 地面停車收益：物業公司扣除成本后返還
地面停車位收費歸物業公司還是歸全體業主，這一問題目前已無爭議。但 《物權法》出臺前這一問題引發了相當多的紛爭。位于上海市西蘇州路的天鼎花園就為此事將前期物業管理公司賽福萊公司告上法院。該小區建成交付使用后，地面停車位約有40個，以后漸漸發展到近100個。前期物業公司移交財產時稱地面停車費結算后收益為零。業委會提出異議，在多次協商無效的情況下，起訴至上海靜安區法院。
法院認為依據 《物業管理條例》的相關規定，小區內公益收益應歸全體業主所有，所謂的收益應是收入扣除必要的管理成本，所以小區業委會要求全額返還地面停車費收入，沒有依據；而賽福萊公司辯稱停車費已全部用于管理人員的工資及支付稅收，但缺乏相應的證據。法院酌情剔除管理小區地面停車成本，判決賽福萊公司返還天鼎花園小區業主委員會部分地面停車費費用9.89萬余元。
點評：從目前的司法實踐看，這一類案例仍具有一定的普遍性，特別是在物業管理行業發展不太成熟的二三線城市，一些物業管理企業的操作仍不規范，將利用小區公用部位得到的公益性收入據為己有的作法比比皆是。有的物業管理企業還不理解，為什么自己管的車位收入要歸全體業主所有。實際上這個問題在 《物權法》中已明確規定。
隨著這一類案例的增多，物業管理企業將收取的停車費單獨列賬的做法正在慢慢地為物業企業接受。
七 拒繳物業費：消極維權的慘痛失敗
2005年10月30日清晨，北京歐陸經典、芍藥居等13個小區57戶長年拒繳物業費的業主被執行法官 “堵在被窩里”，16人被司法拘留。在16名被拘業主中，有的只是有輕微抗拒執行的行為，有的只是口頭拒絕繳納物業費，有多人甚至在上了警車或者被帶到法院后主動要求繳費被拒絕而遭到司法拘留。
點評：不可否認，物業管理公司服務不到位是造成業主不付費的原因之一。當業主遇到上述問題，向政府主管部門反映不能解決，通過法律途徑維權成本又太高，業主往往以不繳納物業管理費方式消極維權。
從法律上講，以這種方式“維權”是行不通的：個別業主主張的物業公司服務不到位，法院難以認定。因為在訴訟或執行過程中，法院如果僅僅根據某個或某些業主的抗辯來認定物業公司服務不到位，對物業公司是不公平的。只有根據多數業主的意見來確定物業公司的服務質量才可以說是不偏不倚。另外，物業管理公司的服務質量也很難量化。
從我國目前有關物業管理的規定看，最好的處理方式就是以業委會的名義與物業管理公司進行交涉，要求降低或免除部分物業管理費。從業主維權的角度講，業主以拒繳物業費的方式進行“維權”，是業主主動維權、依法維權、合理維權的前奏。
八 三湘世紀花城：業主探索“自治”模式
三湘世紀花城小區在業委會主任金鑫的帶領下，走上了探索 “自治”之路。三湘世紀花城的主要做法有四條：
1、物業公司與業委會設立共管賬戶。新選聘的物業公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽光”，物業管理同時實現部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展。設立物業和業委會共管賬戶，防止物業公司私吞公共收益以及長時間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構實現三方共管，防止業委會和物業公司之間相互勾結，侵害業主利益。
2、部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展。按照上海市分等級收費標準，物業費和各項服務等級是相掛鉤的，但有些物業公司在聘請外包的保綠、保潔公司時，經常自降標準，賺取差價。業委會的應對方法：按照新設想，物業綜合服務管理費、公共區域秩序維護費的詳細范圍在競聘書中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業服務企業承擔。而公共區域保綠、保潔、共用部位以及共用設備設施日常運行、保養、維修服務收費，則在約定范圍內按實結算。
3、第三方介入：防止業委會和物業公司不正當聯盟。聘請第三方獨立專業咨詢顧問，協助業主委員會監督物業服務合同的實施。咨詢顧問主要對每次的收益進行第三方審核，督促物業公司按季度公布賬目，并可供業委會“借腦”。咨詢費用則由物業企業在物業服務費中節省一小部分列支，競聘的物業服務企業應該將該項費用列入物業服務費成本測算范圍。
4、為業主利益，業委會積極維權。業主追求自治的根本原因是由于其作為業主的權益沒有得到保障，其一旦實行了自治，這些被長期漠視的權益必然要得到，三湘世紀花城在業委會主任金鑫的帶領下，發動了系列維權案，從開發商手里收回了小區北廣場的停車收費權、解決了困擾小區多年的飯店廚余垃圾(包括生活垃圾)進小區垃圾房問題、完成了“天燃氣遠傳抄表功能表具”的順利更換、成功向開發商收取停車費等等，充分地保護了小區業主的合法權益。
點評：從一定意義上講，三湘世紀花城的主要做法代表了我國物業管理發展的基本方向，是物業管理“自治”之路的成功探索。按照《物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。實際上是明確了三種物業管理模式。我國社區一般規模較大，脫離物業公司或專業公司的業主“自管”不切實際，而業主按照物權法的規定行使自己的權利又是必然趨勢。未來的物業管理模式是物權法規定的三種模式的“三位一體”，即業主、業委會監督決策、物業公司綜合管理、專業公司提供專業服務。
筆者認為，業主“自治”，現在講成功或成熟為時尚早，只能講是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障礙性因素的存在，業主“自治”難以成熟，這些障礙性因素主要表現在：業主委員會作為執行機關，自身的問題往往會成為自治管理的障礙，社會上對業委會(成員)能否公正地代表業主的質疑之聲從來沒有中斷過；目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也是業主推行自治管理的障礙，業委會不能單獨用工、辦不出稅收賬戶，銀行不能單獨開戶；業主自治得不到有關職能部門的理解與支持，從立法上講，《物權法》明確規定業主可以自治，但至今，包括《物權法》之后的地方物業管理的相關立法，對業主自治只字未提，從司法上講，業委會民事主體資格至今沒有定論。
