業(yè)主維權典型事件盤點：和諧小區(qū)還有多遠
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
一 非理性“維權”：和諧小區(qū)有多遠
業(yè)委會主任無故被打、業(yè)委會成員接到死亡恐嚇、業(yè)主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經(jīng)見諸報端。
點評：從哲學角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認為，這些極端事件是中國物業(yè)管理發(fā)展中的矛盾，進步中的挫折。中國物業(yè)管理發(fā)展20年，在解決就業(yè)、延續(xù)政府職能、維護社區(qū)秩序、提升物業(yè)品質等方面的成就有目共睹，否認中國物業(yè)管理發(fā)展的成就是將物業(yè)管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)成熟。作為物業(yè)人，應認清物業(yè)管理發(fā)展的方向，推動它的專業(yè)化、法治化、規(guī)范化，對于其發(fā)展中出現(xiàn)的這些非理性、不和諧的現(xiàn)象，應該積極進行呼吁并制止。
二 更換物業(yè)公司：業(yè)主維權主動出擊
2001年9月17日，景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。
點評：此案例屬于早期的業(yè)主維權典型案件，起因是由于物業(yè)管理不到位，目的是為了換一個好“管家”。業(yè)主更換物業(yè)是基于一個樸素的道理：房子是我的，我就有權利選擇誰來服務。從理論上講，在2003年國務院《物業(yè)管理條例》通過前后，業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規(guī)幾乎是空白，地方的實際操作有許多與物業(yè)管理本質沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償?shù)取？陀^講，在當時業(yè)主可否換物業(yè)公司都不甚明確，如何實際操作更是無章可循。
從行業(yè)發(fā)展的角度講，業(yè)委會更換管理不到位、服務有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業(yè)主維權的大幕已經(jīng)拉開。
三 物業(yè)管理交接難：制度缺陷的“陣痛”
2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區(qū)原物業(yè)公司晨楓物業(yè)因開發(fā)商遺留問題和物業(yè)費標準與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并中止對小區(qū)的服務。 2004年8月30日，小區(qū)新的業(yè)委會依照有關法律程序公開選聘新的物業(yè)管理公司，新物業(yè)管理公司萬華物業(yè)成功中標，并于9月2日進駐裕順嘉園。誰知，萬華物業(yè)在服務了短短的6天之后，卻撤出小區(qū)，退出的根本原因是小區(qū)原物業(yè)公司一直拒絕履行交接手續(xù)。
點評：裕順嘉園事件決非個案，新老“管家”交接時矛盾重重，甚至會發(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：
1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關業(yè)主換“管家”的規(guī)定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關于移交事項的規(guī)定；第39條關于物業(yè)合同終止應當移交的規(guī)定；第59條不移交有關事項的法律責任的規(guī)定。
結合物業(yè)移交的實際情況，筆者發(fā)現(xiàn)有以下幾點尚需改進：(1)物業(yè)移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規(guī)定，老“管家”可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老“管家”已經(jīng)使用過的設施、設備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)管理有關的實物和資料都應當受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老“管家”的物業(yè)費誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當造成的物業(yè)設施、設備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。
2、政府對物業(yè)管理交接監(jiān)管不力。
目前，政府對物業(yè)管理交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。做好物業(yè)管理交接的監(jiān)管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老“管家“的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)管理交接中的作用尚不明顯。筆者認為，我國法律關于物業(yè)接管的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導和監(jiān)督就尤為重要。
從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)管理制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴、物業(yè)公司法律意識淡薄等。
業(yè)委會主任無故被打、業(yè)委會成員接到死亡恐嚇、業(yè)主家門鎖被膠水堵住鎖眼、還有人家窗戶上被抹涂了糞便……聽起來好似奇異事件，但卻曾經(jīng)見諸報端。
點評：從哲學角度講，以“流血”沖突方式解決矛盾是處理問題的一種方法，但這與社會和諧相悖。筆者認為，這些極端事件是中國物業(yè)管理發(fā)展中的矛盾，進步中的挫折。中國物業(yè)管理發(fā)展20年，在解決就業(yè)、延續(xù)政府職能、維護社區(qū)秩序、提升物業(yè)品質等方面的成就有目共睹，否認中國物業(yè)管理發(fā)展的成就是將物業(yè)管理“虛無化”。在這些讓人心寒的事件面前，我們不能奢談中國物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)成熟。作為物業(yè)人，應認清物業(yè)管理發(fā)展的方向，推動它的專業(yè)化、法治化、規(guī)范化，對于其發(fā)展中出現(xiàn)的這些非理性、不和諧的現(xiàn)象，應該積極進行呼吁并制止。
二 更換物業(yè)公司：業(yè)主維權主動出擊
2001年9月17日，景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。
點評：此案例屬于早期的業(yè)主維權典型案件，起因是由于物業(yè)管理不到位，目的是為了換一個好“管家”。業(yè)主更換物業(yè)是基于一個樸素的道理：房子是我的，我就有權利選擇誰來服務。從理論上講，在2003年國務院《物業(yè)管理條例》通過前后，業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理的討論并不充分，除了地方立法外，行政法規(guī)幾乎是空白，地方的實際操作有許多與物業(yè)管理本質沖突的地方。如有些地方行政主管部門起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償?shù)取？陀^講，在當時業(yè)主可否換物業(yè)公司都不甚明確，如何實際操作更是無章可循。
從行業(yè)發(fā)展的角度講，業(yè)委會更換管理不到位、服務有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業(yè)主維權的大幕已經(jīng)拉開。
三 物業(yè)管理交接難：制度缺陷的“陣痛”
2004年7月15日，煙臺市裕順嘉園小區(qū)原物業(yè)公司晨楓物業(yè)因開發(fā)商遺留問題和物業(yè)費標準與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并中止對小區(qū)的服務。 2004年8月30日，小區(qū)新的業(yè)委會依照有關法律程序公開選聘新的物業(yè)管理公司，新物業(yè)管理公司萬華物業(yè)成功中標，并于9月2日進駐裕順嘉園。誰知，萬華物業(yè)在服務了短短的6天之后，卻撤出小區(qū)，退出的根本原因是小區(qū)原物業(yè)公司一直拒絕履行交接手續(xù)。
點評：裕順嘉園事件決非個案，新老“管家”交接時矛盾重重，甚至會發(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。主要問題在于：
1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關業(yè)主換“管家”的規(guī)定在《條例》中頗為惜墨，即第29條關于移交事項的規(guī)定；第39條關于物業(yè)合同終止應當移交的規(guī)定；第59條不移交有關事項的法律責任的規(guī)定。
結合物業(yè)移交的實際情況，筆者發(fā)現(xiàn)有以下幾點尚需改進：(1)物業(yè)移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規(guī)定，老“管家”可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老“管家”已經(jīng)使用過的設施、設備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關資料的，要限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關資料”操作中難以把握；二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)管理有關的實物和資料都應當受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老“管家”的物業(yè)費誰來保障，老“管家”的先期投入怎么辦，老“管家”管理不當造成的物業(yè)設施、設備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，大家只能“摸著石頭過河”。
2、政府對物業(yè)管理交接監(jiān)管不力。
目前，政府對物業(yè)管理交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。做好物業(yè)管理交接的監(jiān)管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老“管家“的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)管理交接中的作用尚不明顯。筆者認為，我國法律關于物業(yè)接管的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導和監(jiān)督就尤為重要。
從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)管理制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴、物業(yè)公司法律意識淡薄等。
