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　　近幾年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)發(fā)展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對實(shí)施再就業(yè)工程和推進(jìn)城市化水平等都起到了積極的促進(jìn)作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系百姓利益，所以倍受人們關(guān)注。如何規(guī)范發(fā)展中小城市物業(yè)管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，筆者就這一問題進(jìn)行了一些調(diào)研。

　　一、中小城市物業(yè)管理發(fā)展特點(diǎn)

　　中小城市物業(yè)管理工作一般起步較晚，在規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理工作的過程中大都經(jīng)歷了初步探索、外出學(xué)習(xí)、自我完善和積極發(fā)展的歷程，付出了較多的艱辛和汗水，主要有以下特點(diǎn)：

　　(一)成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會和建立專項(xiàng)維修資金制度得到突破

　　業(yè)主大會是住宅小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會通過和物業(yè)服務(wù)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》來實(shí)現(xiàn)對住宅小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的監(jiān)督和管理。目前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會的程序日趨完善，大多數(shù)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主參與管理、配合管理和自治管理的意識得到進(jìn)一步加強(qiáng)，維權(quán)意識也日益高漲。住宅專項(xiàng)維修資金制度得到初步建立，資金的歸集、使用、監(jiān)管等管理系統(tǒng)不斷健全完善，廣大業(yè)主的合法權(quán)益能夠得到及時有效的維護(hù)，這得到了廣大群眾的充分肯定。

　　(二)物業(yè)管理水平不斷提高，覆蓋面不斷擴(kuò)大

　　經(jīng)過多年的努力發(fā)展，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等多方面、多層次服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不斷拓展，服務(wù)水平不斷提高。物業(yè)管理覆蓋面也從原來單一的住宅小區(qū)開始向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)街、市場等物業(yè)項(xiàng)目延伸，實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目越來越多，覆蓋面不斷擴(kuò)大。

　　(三)后勤管理逐步向物業(yè)管理過渡，物業(yè)管理社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)

　　目前，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位房改房宿舍區(qū)開始擺脫后勤福利型管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)移，并初見成效。部分產(chǎn)權(quán)單位后勤管理機(jī)構(gòu)雖未依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，但已經(jīng)按照正規(guī)化物業(yè)服務(wù)公司的模式進(jìn)行運(yùn)作，無論管理水平還是業(yè)主滿意程度都比較高。另外，部分物業(yè)項(xiàng)目開始打破“誰開發(fā)誰管理”、“物業(yè)公司依附于開發(fā)商”的狀況，物業(yè)服務(wù)公司以獨(dú)立法人資格自主運(yùn)營，開始走向社會承攬物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理的市場化運(yùn)作、社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)。

　　(四)社會各界對物業(yè)管理越來越重視

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的深入和延伸，其經(jīng)營現(xiàn)代化、管理規(guī)范化、服務(wù)社會化的特點(diǎn)適合人們現(xiàn)代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，大部分開發(fā)商開始清醒地認(rèn)識到，所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)只有實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安居樂業(yè)的良好生活居住環(huán)境，才能樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的購房者消費(fèi)，才能不斷增強(qiáng)市場競爭力。因此，物業(yè)管理越來越引起社會各界的重視。

　　二、中小城市物業(yè)管理面臨的困難和問題

　　總的來看，中小城市物業(yè)管理工作是在學(xué)習(xí)中前進(jìn)，在探索中發(fā)展，物業(yè)管理總體發(fā)展趨勢是積極的、健康的，但也面臨著諸多困難和問題。

　　(一)小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯后，規(guī)模偏小

　　規(guī)劃是建設(shè)的龍頭。目前，中小城市住宅小區(qū)整體規(guī)劃水平不高，規(guī)模偏小的問題較為突出。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。從規(guī)模上看，建筑面積在7萬平方米以下的住宅小區(qū)占絕大多數(shù)，建筑面積偏小，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)服務(wù)公司的持續(xù)發(fā)展。

　　(二)物業(yè)管理整體水平不高，企業(yè)虧損現(xiàn)象不容樂觀

　　目前中小城市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，絕大部分是開發(fā)商的附屬，還有相當(dāng)數(shù)量的住宅小區(qū)實(shí)際上是由開發(fā)商代管，因此，所提供的物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，運(yùn)作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問題仍然存在。另外，由于涉及房屋建設(shè)質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足、開發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，給后期實(shí)施物業(yè)管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面，使物業(yè)服務(wù)公司面臨虧損經(jīng)營的境地。

　　(三)規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏有效銜接

　　在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，由于缺乏物業(yè)管理主管部門的參與，使小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施等規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)施物業(yè)管理脫節(jié)，為后期實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理帶來了嚴(yán)重影響。在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等問題較為嚴(yán)重，也給后期實(shí)施物業(yè)管理帶來諸多問題。在住宅小區(qū)驗(yàn)收過程中，由于綜合驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，往往在設(shè)施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進(jìn)行諸如公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施建設(shè)，由于涉及住戶利益而無法施工，同樣為后期實(shí)施物業(yè)管理增加了困難。

　　(四)相關(guān)主體關(guān)系不順，職責(zé)劃分不清

　　一是物業(yè)服務(wù)公司與水電等公用事業(yè)部門職責(zé)與義務(wù)劃分不清。由于存在行業(yè)壟斷等因素，本應(yīng)由水電等部門自己承擔(dān)的向最終用戶收費(fèi)的職責(zé)，卻讓物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)，且不給任何報酬，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔(dān)因管網(wǎng)跑、冒、滴、漏各項(xiàng)損耗費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司“受累不討好”。

　　二是社會治安與住宅小區(qū)保安的界限劃分不清。目前，小區(qū)保安與公安機(jī)關(guān)社會治安的概念不清，許多業(yè)主把住宅小區(qū)保安服務(wù)等同于“保鏢”服務(wù)，一旦出現(xiàn)家庭財(cái)物被盜、丟失等問題，便將責(zé)任全部推到物業(yè)服務(wù)公司身上，并以此作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。

　　三是居民委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系不明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機(jī)構(gòu)，主要擔(dān)負(fù)著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)服務(wù)公司作為企業(yè)僅承擔(dān)著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務(wù)，與居民委員會不存在上下級的隸屬關(guān)系。但部分居民委員會卻把物業(yè)服務(wù)公司視為他們的下屬單位，要錢要物要房要人、分派計(jì)劃生育和人員登記等任務(wù)，一旦無法滿足其要求，就以種種理由拒絕配合工作，物業(yè)服務(wù)公司苦不堪言，只能被動應(yīng)付。

　　四是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系不明確。有的業(yè)主委員會沒有正確認(rèn)識自己的權(quán)利和義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業(yè)服務(wù)公司左右為難;有的則貪圖眼前利益，依附于物業(yè)服務(wù)公司，不能真正起到監(jiān)督作用，不能真正代表廣大業(yè)主的利益;部分物業(yè)服務(wù)公司誤以為所接管的物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業(yè)主之上。

　　(五)歷史遺留問題較多，加速推進(jìn)物業(yè)管理工作任重道遠(yuǎn)

　　一是設(shè)施老化不配套。許多老小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。

　　二是亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象比較突出。部分住宅小區(qū)占用公共部位和公共場地搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放私人物品等現(xiàn)象屢禁不止，成為住宅小區(qū)“久治不愈”的老大難問題。

　　三是公用事業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)單位“單戶單控”改造滯后。按照國家有關(guān)政策，供水、供電、供熱等專業(yè)部門要全面實(shí)現(xiàn)收費(fèi)到最終用戶，由于目前單戶單控率較低，物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)了大量的中間損耗。

　　四是住宅小區(qū)規(guī)模偏小。目前已實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，達(dá)到7萬平方米以上規(guī)模的較少;單位房改房和零星開發(fā)的小區(qū)，規(guī)模更小，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，小區(qū)之間彼此不銜接，水、電、暖各自成網(wǎng)，難以形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的布局。

　　(六)法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢的需要

　　目前中小城市針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，隨著國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。

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