物業管理師輔導：淺析物權法對相關問題的修正
發布時間：2012-07-25 共2頁
(三)按份共有人對債權、債務的分擔有重大變化?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規定"共有分共同共有和按份共有。按份共有人按照自己的份額，對共有財產分享權利、分擔義務………"《物權法》第一百零二條規定"因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內部關系上，除共有人另有約定的外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償"。這一責任分擔的變化，將會更好的保護第三人的合法權益不受侵害，提高交易安全系數，有利于經濟的發展。
(四)不能確認共同共有或者按份共有時，推定為按份共有，并且進一步規定不能確認份額的視為等額享有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規定"對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明是按份共有的，應當認定共同共有"?！段餀喾ā返谝话倭闳龡l規定"共有人對共有的不動產或者動產沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有"。第一百零四條進一步規定"按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有"。由推定為共同共有到推定為按份共有，將簡化糾紛處理的步驟，提高工作效率。因為先推定為共同共有，仍然沒有徹底的解決糾紛，財產仍處于共有的狀態，只有進一步處理，才能定分止爭，確認各自的財產份額。
六、《物權法》對擔保物權的修正
(一)人的擔保和第三人提供的物的擔保處于并列的地位，擔保物權人可以選擇性的主張權利。《擔保法》第二十八條規定"同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任"?！段餀喾ā返谝话倨呤鶙l規定"被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保債務的情形，債務人應當按照約定實現債權;沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權;第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任，提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償"。這樣規定，對于人的擔保和物的擔保都公平、合理，減輕了物的擔保的負擔，更有利于債權人債權的實現。
(二)以登記為抵押生效條件的抵押物范圍發生變化?！稉７ā返谒氖粭l和第四十二條規定了以登記為抵押生效條件的抵物的范圍，其中包括：無地上定著物的土地使用權;城市房地產或者鄉村企業的廠房等建筑物;林木;航空器、船舶、車輛;企業的設備和其他動產?！段餀喾ā返谝话侔耸邨l規定了以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍，其中包括：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣公開協商等方式取得的荒地等土地承包權;正在建造的建筑物。原來規定在《擔保法》第四十二條中的以登記為抵押生效條件的企業設備和其他動產和航空器船舶車輛等抵押物，在《物權法》第一百八十八條中變更為以抵押合同生效為條件的抵押物，同時規定，未經登記，不得對抗善意第三人?？梢姡缘怯洖榈盅荷l件的抵押物的范圍縮小了，也就是說只有不動產的抵押才是以登記為生效條件的，動產抵押的生效是自合同生效時設立的。這與《物權法》第九條規定的不動產經登記發生法律效力和第二十三條規定的動產自交付時發生效力的基本原則是完全一致的，使立法更為科學、嚴謹。
(三)對于抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押財產的效力的規定有所變化。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條，將抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押物的效力問題，分兩種情況予以規定：對于那些抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，受讓人可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務后可以向抵押人追償，即有條件的承認轉讓行為有效;對于那些抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。《物權法》第一百九十一條規定"……抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外"。從該規定可以看出，無論抵押物是否登記，都不得轉讓抵押物，除非是受讓人代為清償債務使抵押權消滅，即是一種有條件的承認轉讓行為有效。這樣規定，最大程度地保障了抵押權的實現，保護了抵押權人的權益。
(四)特定條件下抵押權優先受償受到了限制。設定抵押權的目的就是為了抵押權的優先受償，但并不是所有的情形都是這樣?！段餀喾ā返谝话侔耸艞l規定，企業、個體工商戶、農業生產經營者將現有的或者將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
(五)實現抵押權的訴訟時效發生了變化?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條規定"當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應該支持"?！段餀喾ā返诙倭愣l規定："抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護"?？梢?，訴訟時效的期限大大地縮短了，這樣有利于抵押權人及時地實現債權。
(六)對行使留置權做了嚴格的限制。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百零九條規定"債權人的債權已屆清償期，債權人對動產的占有與其債權的發生有牽連關系，債權人可以留置其所占有的動產"。留置權人可以留置的動產的范圍相當廣泛，凡與債權的發生有牽連關系的所有動產都可以留置，有時可能導致留置權的濫用?！段餀喾ā返诙偃粭l規定"債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間的留置除外"。債權人可以留置的動產的范圍小了許多，只限于與債權屬于同一法律關系的動產。(七)、留置權人給債務人履行債務的寬限期具有靈活性。《擔保法》第八十七條規定："債權人與債務人應當在合同中約定，債權人留置財產后，債務人應當在不少于兩個月的期限內履行債務。債權人與債務人在合同中未約定的，債權人留置債務人的財產后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內履行債務"。無論什么物品，給債務人履行債務的寬限期為兩個月以上?！段餀喾ā返诙偃鶙l規定，留置權人應該給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。這樣，可以避免不必要的損失發生，更好的適用留置權。
