2008會計職稱《初級經濟法》預習講義第六章
發布時間：2010-01-19 共9頁
五、計稅依據
是轉讓房地產取得的增值額。
(一)增值額
納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
?D?D隱瞞、虛報房地產成交價格的;
?D?D提供扣除項目金額不實的;
?D?D轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由。
(二)轉讓房地產取得的收入
(三)扣除項目(如果增加題目難度，一定是在扣除項目做文章的，條件允許的話多看幾遍)
取得土地使用權支付的金額;房地產開發成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與房地產轉讓有關的稅金;其他扣除項目。
【例】某單位轉讓一幢1980年建造的公寓樓，當時的造價為500萬元。經房地產評估機構評定，該樓的重置成本價為2000萬元，成新度折扣率為六成。在計算土地增值稅時，其評估價格為( )。
答案：舊房評估價為重置成本價×成新度折扣率，計算過程：2000×60%=1200(萬元)。
【例】下列各項中，應按照房地產評估價格計算征收土地增值稅的有( )。
A、轉讓已使用的房屋及建筑物的
B、提供扣除項目金額不實的
C、隱瞞、虛報房地產成交價格的
D、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的
答案：ABCD
解析：納稅人繳納土地增值稅應以土地增值額為計稅依據，但納稅人賣舊房或發生上述B、C、D選項三種之一的，以房地產評估價格計征土地增值稅。
六、稅率及應納稅額的計算
(一)稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：(表見下頁，這個還是需要記憶的，不過也不是太難)
(二)應納稅額
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
七、納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限
(一)發生時間
應在合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
(二)納稅地點
土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
在實際工作中，納稅地點的確定又分為以下兩種情況：
1、納稅人是法人的。當轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可;如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
2、納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅;當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。
【例】納稅人是自然人且轉讓房地產坐落地與其居住地不一致時，在( )稅務機關申報納稅。
A、住所所在地
B、房地產坐落地
C、辦理過戶手續所在地
D、自行選擇納稅地點
答案：C
(三)納稅期限
分為三種情況：
1、一次交割、付清價款方式?D?D主管稅務機關規定納稅人在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅。
2、分期收款方式?D?D每次收到價款時，按收到的價款的數額×應納稅額占收入的比例計算，并在每次收款后數日內繳納土地增值稅。
3、項目全部竣工結算前轉讓房地產?D?D竣工結算前的收入無法據實的，可以預征土地所得稅。
