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第七節(jié) 土地增值稅法律制度

　　一 、土地增值稅的征稅范圍(★★★)(P203)

　　1、一般規(guī)定(P203)

　　(1)土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　【解釋】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種情況：(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”;(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

　　2、特殊規(guī)定(P204-205)

　　(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

　?、僖苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　?、谝酝恋?房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　(3)房地產(chǎn)的交換

　　房地產(chǎn)的交換，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)“個(gè)人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　【相關(guān)鏈接】交換房屋時(shí)，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　(4)合作建房

　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的出租

　　房地產(chǎn)的出租，沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?/P>

　　(6)房地產(chǎn)的抵押

　　對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

　　土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍;但以受贈(zèng)方式取得土地、房屋權(quán)屬的當(dāng)事人，應(yīng)繳納契稅。

　　(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　　(8)房地產(chǎn)的代建行為

　　代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(9)房地產(chǎn)的重新評(píng)估

　　國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(10)土地使用者處置土地使用權(quán)

　　土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

　　【例題1·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( )。

　　A、某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給其女兒

　　B、某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人

　　C、某市土地使用權(quán)人通過(guò)希望工程基金會(huì)將土地使用權(quán)贈(zèng)與某學(xué)校

　　D、某市土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院

　　【答案】B

　　【解析】(1)選項(xiàng)A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與“直系親屬”的，不征收土地增值稅;(2)選項(xiàng)C：土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體將土地使用權(quán)贈(zèng)與教育事業(yè)的，不征收土地增值稅;(3)選項(xiàng)D：房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅。

　　【例題2·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。

　　A、公司與公司之間互換房產(chǎn)

　　B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)

　　C、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)

　　D、雙方合作建房按照比例分配房產(chǎn)后自用

　　【答案】A

　　【解析】(1)“公司與公司之間”互換房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅;(2)“個(gè)人之間”互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　【例題3·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。

　　A、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

　　B、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得的房地產(chǎn)

　　C、通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體贈(zèng)與社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的

　　【答案】D

　　【解析】以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均應(yīng)征收土地增值稅。

　　【例題4·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的下列行為中，不繳納土地增值稅的有( )。

　　A、以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的

　　B、將其開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司自用

　　C、將其開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

　　D、代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)選項(xiàng)A：凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均應(yīng)征收土地增值稅;(2)選項(xiàng)BC：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅;(3)選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　表5-1 土地增值稅的征稅范圍

事項(xiàng)	是否征收土地增值稅
出售	征收
繼承	不征
贈(zèng)與	（1）贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”的不征 （2）通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的不征 （3）其他贈(zèng)與征收
出租	不征
抵押	（1）抵押期間：不征 （2）抵押期滿后，以該房地產(chǎn)抵債的：征收
交換	（1）單位之間互換：征收 （2）個(gè)人之間互換“自有居住用房”：免征
合作建房	（1）建成后自用：免征 （2）建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)赫魇?
代建房	不征
評(píng)估增值	不征
被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的	暫免
投資、聯(lián)營(yíng)	（1）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)：暫免 （2）將投資聯(lián)營(yíng)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)：征收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)	（1）凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的：征收 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)：不征