2015年初級會計師考試經法法重點詳解4
發布時間：2014-12-03 共1頁
契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。
【提示】我國目前房地產類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅。
一、契稅的納稅人——權屬的承受人
契稅的納稅人，是指在我國境內承受 “土地、房屋權屬”的單位和個人。
【例題·判斷題】境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人，但不包括外商投資企業和外國企業。
【答案】(×)
【解析】本題考核房產稅的納稅人。契稅納稅人包括外商投資企業、外國企業、外籍人員。
【例題·單選題】下列屬于契稅納稅義務人的有(B)。
A.土地、房屋抵債的抵債方 B.房屋贈與中的受贈方
C.房屋贈與中的贈與方 D.土地、房屋投資的投資方
【答案】B
【解析】本題考核契稅的納稅人。契稅納稅人是在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的承受單位和個人。選項ACD均為轉讓方。
【考題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有( )。
A.個人所得稅 B.營業稅 C.契稅 D.土地增值稅
【答案】ABD
【解析】本題考核房屋轉讓環節涉及的稅種。按照相關規定，本題中涉及營業稅和土地增值稅。由于張某在2005年購買的房屋，于2006年轉讓，在5年以內，因此也要按照規定繳納個人所得稅。
二、契稅的征稅范圍
契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。
契稅的征稅范圍具體包括：
1.國有土地使用權出讓 2.土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)
【提示】土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
3.房屋買賣 4.贈與 5.交換
6.特殊情況——視同轉移：
(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股 (2)以土地、房屋權屬抵債
(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬 (4)以預購方式承受土地、房屋權屬
(5)土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權的
(6)公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅
(7)企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅
【提示1】企業破產清算期間，債權人破產企業土地、房屋權屬的，免征契稅。
【提示2】土地、房屋權屬的典當、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。
【考題·單選題】根據契稅法律制度的規定，下列各項中，應繳納契稅的是( )。
A.承包者獲得農村集體土地承包經營權 B.企業受讓土地使用權
C.企業將廠房抵押給銀行 D.個人承租居民住宅
【答案】B
【解析】本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內轉讓土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。土地使用權轉讓中的農村集體土地承包經營權的轉移以及土地、房屋權屬的典當、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。
【例題·多選題】根據《契稅暫行條例》的規定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有()。
A.房屋買賣 B.國有土地使用權出讓 C.房屋贈與 D.獲獎取得的房產
【答案】ABCD
三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算
(一)契稅的計稅依據
1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣——成交價格作為計稅依據。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣——市場價格確定。
3.土地使用權交換、房屋交換——交換土地使用權、房屋的“價格差額”。
【特別掌握】 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。
4.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。
【例題·多選題】下列以成交價格為依據計算契稅的有( )。
A.土地使用權贈與 B.土地使用權出讓 C.土地使用權交換 D.土地使用權轉讓
【答案】BD
(二)契稅的稅率——比例稅率
(三)契稅應納稅額的計算
應納稅額=計稅依據×稅率
【考題·單選題】周某原有兩套住房，2009年8月，出售其中一套，成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3%。周某計算應繳納的契稅的下列方法中，正確的有( )。
A. 100×3%=3(萬元) B.(100+60)×3%=4.8(萬元)
C.(100+70)×3%=5.1(萬元) D.(100+70+60)×3%=6.9(萬元)
【答案】A
【解析】本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權屬轉移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。
四、契稅的稅收優惠
1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅;
2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅;
3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅;
4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定;
5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
