香港的城市規劃及土地發展制度
發布時間：2010-01-14 共1頁
WTO的精髓在于它是一個以規則為基礎的貿易組織,是以明確、清晰和公平的規則,規范各成員間的貿易。其重點是各成員,無論其經濟實力和地位是怎樣,在WTO里都會受到對等和公平的待遇。這些特點和香港的城市規劃和發展制度的基礎,有很多方面都不謀而合。
簡單來說,香港的城市規劃和發展制度的中心是在于法治精神。著重的是依法辦事、依法審批、依法仲裁。無論是私營機構或者是公營機構的發展項目和工程,包括政府機構在內,一概都受到同樣的制度規范。
1 香港的城市規劃及土地發展制度
1.1 土地規劃
首先,在規劃方面,香港的《城市規劃條例》授權成立一個獨立的城市規劃委員會來負責制定法定圖則,對土地的發展和用途,提供適當的指引和管制,而在制定地區圖則的過程之中,視乎需要,我們會進行規劃研究,并就研究的結論,咨詢公眾的意見,才落實該區發展的建議。
根據《城市規劃條例》列明的程序,所有的法定圖則必須于政府憲報和報章刊登,知會市民,和邀請他們提供意見,確保受影響的人士能夠得知他所居住或工作的地區,在未來發展的動向,而政府也可以平衡各方面的權益,才擬定發展的建議。
這一套法定圖則的制度,清晰地列明在各個地區可進行的發展,為整個地區的長遠發展計劃,提供了明確的指引。
1.2 土地管理
在土地管理方面,由于香港所有的土地都是政府永遠擁有的,而土地使用者只是以租約形式擁有土地的使用權。開發項目,必須符合土地契約的條件。
自1999年開始,為了更有效地管理土地的供應和需求,香港政府采用了新的供應土地程序。除了透過制定的售賣土地時間表,定期公開拍賣政府土地之外,一些面積比較大的土地儲備都會納入土地申請表,讓有意投資的發展商,申請將其有意發展的土地推出來招標或公開拍賣。這個以市場指導的土地申請表機制,可以讓市||場自行決定土地供應的數量和時間,靈活地提供土地來滿足市場的需求。至于每一幅土地的用途和發展潛力,一般都會在土地契約上訂明,在有相當透明度的機制下,發展商可以透過公平的競爭投得土地的發展權。這樣,政府也可確保得到最大的收益。
2 香港城市規劃和土地發展制度的特點
(1)香港的私人發展全部是由市場主導。雖然香港有一套法定的制度規范各類型的發展,但在制度內亦有相當彈性,配合私人機構和市場的需要。例如,在土地用途方面,城市規劃委員會一般只會為個別地段訂下概括性的土地用途,例如“商業用途”或“工業用途”等，但并不會硬性規定是哪一類的商業或工業活動,這樣可給予土地發展商適當的靈活性和選擇。
此外,在土地供應的數量和時間方面,政府亦會盡量靈活處理。發展商亦可按其需要申請將其有意發展的土地推出來公開拍賣,這樣可確保土地的供應能根據市場需求適當地調整。
(2)高透明度和清晰的法規。香港現行的規劃制度和程序全都清楚刊載于有關法例和規例文憲中。而且,香港的規劃和土地資訊大部分是公開的,公眾人士可從有關政府部門得到這些資料;此外,現行的制度中有一連串的咨詢和法定反對程序,提供不同渠道讓公眾提出意見。
(3)香港的制度是穩定和一致性的。例如,大部分的規劃程序都是由法例規定的,政府或其他決策機關不能隨意更改規劃,或做出和法例精神不一致的決定。
(4)在香港無論是公營或私營機構,本地或外來投資者,都是一視同仁,同樣受到有關法例和規則所規范,和WTO所指的“國民待遇”的精神一樣。
3 香港城市規劃及土地發展制度面對的問題
另一方面,香港雖然已有一套既定的法定程序和規則,管理規劃和發展,但是我們亦面對一定的問題。由于香港的制度已有一段歷史,隨著香港的發展,整套制度已變得越來越復雜,再加上法例指定提供頗長的時間,讓公眾人士提供意見,整個規劃和發展過程,因而變得相當長。
很多時候,一些大型的發展項目往往要用10年以上時間才能完成。這些多年來累積的法規,有些可能已經過時,亦有些可以簡化。所以香港特區政府現正研究如何簡化和縮短有關程序,從而提高效率,進一步改善香港的營商和投資環境。
總括香港的||經驗來說,重點是在不斷尋找一個合適的平衡,一方面要提供適當的規范,讓公眾有足夠的參與機會;另一方面亦要顧及發展的效率,刪減不必要的程序
擁有一套完善的規劃及土地管理制度,是吸引海外投資者的重要因素之一。特別在國家入世后,我們要吸引投資者在香港或者在內地設立生產線、貿易公司以及國際企業的總辦事處,除了提供足夠的土地資源和基本設施之外,必須在發展程序方面,提高透明度和制定公平和有效率的機制,以增加投資者在香港和內地發展的信心。
面對未來全球的經濟轉變,香港和內地應繼續互補不足,保持緊密聯系,為本地和海外投資者營璋一個公平、公開和規范的投資環境。
簡單來說,香港的城市規劃和發展制度的中心是在于法治精神。著重的是依法辦事、依法審批、依法仲裁。無論是私營機構或者是公營機構的發展項目和工程,包括政府機構在內,一概都受到同樣的制度規范。
1 香港的城市規劃及土地發展制度
1.1 土地規劃
首先,在規劃方面,香港的《城市規劃條例》授權成立一個獨立的城市規劃委員會來負責制定法定圖則,對土地的發展和用途,提供適當的指引和管制,而在制定地區圖則的過程之中,視乎需要,我們會進行規劃研究,并就研究的結論,咨詢公眾的意見,才落實該區發展的建議。
根據《城市規劃條例》列明的程序,所有的法定圖則必須于政府憲報和報章刊登,知會市民,和邀請他們提供意見,確保受影響的人士能夠得知他所居住或工作的地區,在未來發展的動向,而政府也可以平衡各方面的權益,才擬定發展的建議。
這一套法定圖則的制度,清晰地列明在各個地區可進行的發展,為整個地區的長遠發展計劃,提供了明確的指引。
1.2 土地管理
在土地管理方面,由于香港所有的土地都是政府永遠擁有的,而土地使用者只是以租約形式擁有土地的使用權。開發項目,必須符合土地契約的條件。
自1999年開始,為了更有效地管理土地的供應和需求,香港政府采用了新的供應土地程序。除了透過制定的售賣土地時間表,定期公開拍賣政府土地之外,一些面積比較大的土地儲備都會納入土地申請表,讓有意投資的發展商,申請將其有意發展的土地推出來招標或公開拍賣。這個以市場指導的土地申請表機制,可以讓市||場自行決定土地供應的數量和時間,靈活地提供土地來滿足市場的需求。至于每一幅土地的用途和發展潛力,一般都會在土地契約上訂明,在有相當透明度的機制下,發展商可以透過公平的競爭投得土地的發展權。這樣,政府也可確保得到最大的收益。
2 香港城市規劃和土地發展制度的特點
(1)香港的私人發展全部是由市場主導。雖然香港有一套法定的制度規范各類型的發展,但在制度內亦有相當彈性,配合私人機構和市場的需要。例如,在土地用途方面,城市規劃委員會一般只會為個別地段訂下概括性的土地用途,例如“商業用途”或“工業用途”等，但并不會硬性規定是哪一類的商業或工業活動,這樣可給予土地發展商適當的靈活性和選擇。
此外,在土地供應的數量和時間方面,政府亦會盡量靈活處理。發展商亦可按其需要申請將其有意發展的土地推出來公開拍賣,這樣可確保土地的供應能根據市場需求適當地調整。
(2)高透明度和清晰的法規。香港現行的規劃制度和程序全都清楚刊載于有關法例和規例文憲中。而且,香港的規劃和土地資訊大部分是公開的,公眾人士可從有關政府部門得到這些資料;此外,現行的制度中有一連串的咨詢和法定反對程序,提供不同渠道讓公眾提出意見。
(3)香港的制度是穩定和一致性的。例如,大部分的規劃程序都是由法例規定的,政府或其他決策機關不能隨意更改規劃,或做出和法例精神不一致的決定。
(4)在香港無論是公營或私營機構,本地或外來投資者,都是一視同仁,同樣受到有關法例和規則所規范,和WTO所指的“國民待遇”的精神一樣。
3 香港城市規劃及土地發展制度面對的問題
另一方面,香港雖然已有一套既定的法定程序和規則,管理規劃和發展,但是我們亦面對一定的問題。由于香港的制度已有一段歷史,隨著香港的發展,整套制度已變得越來越復雜,再加上法例指定提供頗長的時間,讓公眾人士提供意見,整個規劃和發展過程,因而變得相當長。
很多時候,一些大型的發展項目往往要用10年以上時間才能完成。這些多年來累積的法規,有些可能已經過時,亦有些可以簡化。所以香港特區政府現正研究如何簡化和縮短有關程序,從而提高效率,進一步改善香港的營商和投資環境。
總括香港的||經驗來說,重點是在不斷尋找一個合適的平衡,一方面要提供適當的規范,讓公眾有足夠的參與機會;另一方面亦要顧及發展的效率,刪減不必要的程序
擁有一套完善的規劃及土地管理制度,是吸引海外投資者的重要因素之一。特別在國家入世后,我們要吸引投資者在香港或者在內地設立生產線、貿易公司以及國際企業的總辦事處,除了提供足夠的土地資源和基本設施之外,必須在發展程序方面,提高透明度和制定公平和有效率的機制,以增加投資者在香港和內地發展的信心。
面對未來全球的經濟轉變,香港和內地應繼續互補不足,保持緊密聯系,為本地和海外投資者營璋一個公平、公開和規范的投資環境。
