中國應借鑒德國的地產管理經驗
發布時間：2012-07-25 共1頁
近年來，中國房地產市場價格暴漲，而其間的地方土地炒作、房價大面積上漲，使得許多中國居民望房興嘆，但仔細研究許多國家和地區居住方面的解決方法，我們不能不說中國房地產價格從開始到形成資產泡沫的過程中，地產管理方面漏洞較多。
目前，通過德國地產數據及管理研究發現：過去10年，德國房價每年平均上漲1%，而物價水平每年平均上漲2%，相比之下，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。自1977年以來，德國平均房價上漲60%，而個人收入已增長了3倍。目前，德國普通住宅每平方米均價在1000到2000歐元之間，房價實際水平不是很高，據德意志聯邦銀行在2007年6月18日公布的月報中稱，近年來德國經濟增長強勁，德國家庭收入迅速增加，家庭平均凈資產達20萬歐元。在人均收入大幅度增長的情況下，德國地產市場不僅保障了德國居民的住房問題，同時顯示這種管理模式抵御金融市場動蕩的有效性。
德國平均每戶都有房
德國目前擁有居民8231萬人(其中728萬外國人)，國土面積357042平方公里，略小于我國云南省的土地面積。德國的人口密度為每平方公里224人，是歐洲人口最稠密的國家之一，僅次于比利時與荷蘭。德國目前有住房總數約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府擁有公房300萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國幾乎三分之一的人口居住在85個大城市(10萬居民以上)里。這相當于2600萬人。相反，大多數人住在農村和小城市里：700多萬人在2000人以下的居民點居住。4600萬人生活在人口為2000至10萬的小城鎮里。研究德國地產管理來看，其主要從房價與租價兩方面進行管理。
德國的房價控制
房價控制方面：德國的土地實行私有制，但是各級政府對土地的使用都有嚴格的規劃。哪些土地只能用作住宅區，哪些土地只能用作商業區，甚至建筑與空地的面積比等，開發商都必須遵循政府的規劃。但政府并不規定房地產價格，房地產價格取決于市場，市場上的房地產價格不是開發商說了算，而是取決于獨立的房地產價格評估機構。
德國的房地產評估獨立于政府之外，評估員只對自己負責，并不考慮政府、委托人以及個人的經濟利益。在德國，房價開發商說了不算。德國聯邦建筑法規定，每一塊出售的土地都登記在冊，且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家。所有房地產交易情況都要集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地評估委員會則根據“銷售價格總匯”每年制訂“地價圖”，提出各個區域的標準土地價格。評估委員會制訂的最普遍的標準價格主要包括以下幾個區域：農林區、農村和市區、工業和貿易區、交通區以及學校和醫院等公共區。“地價圖”還可能提供商用、住宅用以及樓房層數等方面的信息。
德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式，約占房貸總額一半，另外30%住房貸款來自商業貸款，其余來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率，期限平均為11年半。這種長期房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場波動。
德國的房租控制
德國的房屋出租價格方面，與房屋出售價格一樣，德國政府對房租也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。房租超過“合理房租”兩成的就構成違法行為，超過50%就構成犯罪行為。
從上述德國地產市場管理來看，中國地產有必要借鑒，而如果保障性住房及居民不能實現“居者有其屋”或任憑地方政府、企業炒作土地，那么地產資產的泡沫遲早會破裂，目前中國地產規劃應盡快納入政府保障上來，目前房價的下跌有其合理性，漲得越高，跌得越深，政府應消除房價泡沫后，使其價格穩定下來。德國地產市場發展表明，依據法律消除暴利，進行管理的有效，就能使居民滿意，安居樂業。
目前，通過德國地產數據及管理研究發現：過去10年，德國房價每年平均上漲1%，而物價水平每年平均上漲2%，相比之下，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。自1977年以來，德國平均房價上漲60%，而個人收入已增長了3倍。目前，德國普通住宅每平方米均價在1000到2000歐元之間，房價實際水平不是很高，據德意志聯邦銀行在2007年6月18日公布的月報中稱，近年來德國經濟增長強勁，德國家庭收入迅速增加，家庭平均凈資產達20萬歐元。在人均收入大幅度增長的情況下，德國地產市場不僅保障了德國居民的住房問題，同時顯示這種管理模式抵御金融市場動蕩的有效性。
德國平均每戶都有房
德國目前擁有居民8231萬人(其中728萬外國人)，國土面積357042平方公里，略小于我國云南省的土地面積。德國的人口密度為每平方公里224人，是歐洲人口最稠密的國家之一，僅次于比利時與荷蘭。德國目前有住房總數約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府擁有公房300萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國幾乎三分之一的人口居住在85個大城市(10萬居民以上)里。這相當于2600萬人。相反，大多數人住在農村和小城市里：700多萬人在2000人以下的居民點居住。4600萬人生活在人口為2000至10萬的小城鎮里。研究德國地產管理來看，其主要從房價與租價兩方面進行管理。
德國的房價控制
房價控制方面：德國的土地實行私有制，但是各級政府對土地的使用都有嚴格的規劃。哪些土地只能用作住宅區，哪些土地只能用作商業區，甚至建筑與空地的面積比等，開發商都必須遵循政府的規劃。但政府并不規定房地產價格，房地產價格取決于市場，市場上的房地產價格不是開發商說了算，而是取決于獨立的房地產價格評估機構。
德國的房地產評估獨立于政府之外，評估員只對自己負責，并不考慮政府、委托人以及個人的經濟利益。在德國，房價開發商說了不算。德國聯邦建筑法規定，每一塊出售的土地都登記在冊，且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家。所有房地產交易情況都要集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地評估委員會則根據“銷售價格總匯”每年制訂“地價圖”，提出各個區域的標準土地價格。評估委員會制訂的最普遍的標準價格主要包括以下幾個區域：農林區、農村和市區、工業和貿易區、交通區以及學校和醫院等公共區。“地價圖”還可能提供商用、住宅用以及樓房層數等方面的信息。
德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式，約占房貸總額一半，另外30%住房貸款來自商業貸款，其余來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率，期限平均為11年半。這種長期房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場波動。
德國的房租控制
德國的房屋出租價格方面，與房屋出售價格一樣，德國政府對房租也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。房租超過“合理房租”兩成的就構成違法行為，超過50%就構成犯罪行為。
從上述德國地產市場管理來看，中國地產有必要借鑒，而如果保障性住房及居民不能實現“居者有其屋”或任憑地方政府、企業炒作土地，那么地產資產的泡沫遲早會破裂，目前中國地產規劃應盡快納入政府保障上來，目前房價的下跌有其合理性，漲得越高，跌得越深，政府應消除房價泡沫后，使其價格穩定下來。德國地產市場發展表明，依據法律消除暴利，進行管理的有效，就能使居民滿意，安居樂業。
