土地估價：對當前土地政策的幾點認識
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
當前制度和政策的要點
在土地管理制度和政策改革方面，黨的十七屆三中全會已經(jīng)邁出了重大一步。現(xiàn)在制度的要點，我個人認為有以下幾點：
第一是承包權(quán)問題。長期承包不是私有。兩者的主要差異是，長期承包不能用土地去抵押、買斷，去割裂開土地和農(nóng)民的聯(lián)系。拉美很多發(fā)展中國家采用了買斷、私有權(quán)抵押的方式，土改以后農(nóng)民有了土地私有權(quán)，可以買賣、抵押，最后多數(shù)國家都是30%~40%的農(nóng)民離開土地長期成為失業(yè)人口。
中國有特殊的起點。長期承包權(quán)使中國有可能讓農(nóng)民長期不喪失土地。不喪失土地意味著農(nóng)民在沒有獲得新的城市社會保障之前，仍然有土地作保障。當然政府給農(nóng)民提供了一定的社會保障，但那畢竟有限，土地種出的莊稼對農(nóng)民而言還是很好的保障。
我們聽到很多農(nóng)民工說大不了我回去種莊稼。這是一個非常重要的話。對于多數(shù)農(nóng)民尤其是還在耕作的農(nóng)民來講，現(xiàn)在需要強調(diào)的一點是，土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓是可以收回的。要讓農(nóng)民知道一旦他在城市失業(yè)，還能回到農(nóng)村，通過某種方式收回承包權(quán)，繼續(xù)耕種土地。
第二是土地流轉(zhuǎn)問題。十七屆三中全會的最大意義之一就在于把這個問題城鄉(xiāng)統(tǒng)籌考慮，鼓勵農(nóng)民進城，而且鼓勵農(nóng)民在城市住下來，而在農(nóng)村的地可以轉(zhuǎn)包，使農(nóng)民真正轉(zhuǎn)移出來，使城市化得到發(fā)展。
第三是嚴格控制耕地。嚴格控制耕地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)換這是任何國家政府都要做的，中國也一直在做。
第四是城市邊緣地區(qū)農(nóng)地用途轉(zhuǎn)變時，農(nóng)民要獲得收益。這叫做物權(quán)的保障。其重要意義在于逐步減少征地范圍，把農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地和土地國有化區(qū)分來看，農(nóng)民可以直接參與土地收益權(quán)的分享，使農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)換當中獲得更大的利益。
第五是要認真思考土地用途轉(zhuǎn)讓過程中土地增值稅的問題。城市邊緣土地漲價，土地價值提升，很大程度上是因為城市投入了大量基礎(chǔ)設施。因此這些土地中的部分收益應該收歸地方政府，繼續(xù)用于基礎(chǔ)設施建設。這樣，地方政府財政有了新的來源，農(nóng)地的價值也適當均等了。
第六是農(nóng)村非農(nóng)用地轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)讓問題。我個人認為，農(nóng)用地轉(zhuǎn)成非農(nóng)用地還不是當務之急，當前問題的真正焦點是農(nóng)村非農(nóng)用地包括宅基地、農(nóng)村建設用地，如何在城市化進程中轉(zhuǎn)移用作城市發(fā)展。
我們提出一個| 總之，首先要解決權(quán)證認定上的問題，使農(nóng)村宅基地盡快加入城市化進程，其次是解決農(nóng)業(yè)用地變成非農(nóng)用地的問題。
我個人認為，中國確實有可能逐步完成工業(yè)化、城市化的進程，而不出現(xiàn)大規(guī)模社會動蕩和大批城市貧民。過去的土地制度也完成了幾件大事，通過進一步從現(xiàn)實出發(fā)進行改革，相信中國能夠走出一條比較完美的工業(yè)化、城市化的發(fā)展道路。
在土地管理制度和政策改革方面，黨的十七屆三中全會已經(jīng)邁出了重大一步。現(xiàn)在制度的要點，我個人認為有以下幾點：
第一是承包權(quán)問題。長期承包不是私有。兩者的主要差異是，長期承包不能用土地去抵押、買斷，去割裂開土地和農(nóng)民的聯(lián)系。拉美很多發(fā)展中國家采用了買斷、私有權(quán)抵押的方式，土改以后農(nóng)民有了土地私有權(quán)，可以買賣、抵押，最后多數(shù)國家都是30%~40%的農(nóng)民離開土地長期成為失業(yè)人口。
中國有特殊的起點。長期承包權(quán)使中國有可能讓農(nóng)民長期不喪失土地。不喪失土地意味著農(nóng)民在沒有獲得新的城市社會保障之前，仍然有土地作保障。當然政府給農(nóng)民提供了一定的社會保障，但那畢竟有限，土地種出的莊稼對農(nóng)民而言還是很好的保障。
我們聽到很多農(nóng)民工說大不了我回去種莊稼。這是一個非常重要的話。對于多數(shù)農(nóng)民尤其是還在耕作的農(nóng)民來講，現(xiàn)在需要強調(diào)的一點是，土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓是可以收回的。要讓農(nóng)民知道一旦他在城市失業(yè)，還能回到農(nóng)村，通過某種方式收回承包權(quán)，繼續(xù)耕種土地。
第二是土地流轉(zhuǎn)問題。十七屆三中全會的最大意義之一就在于把這個問題城鄉(xiāng)統(tǒng)籌考慮，鼓勵農(nóng)民進城，而且鼓勵農(nóng)民在城市住下來，而在農(nóng)村的地可以轉(zhuǎn)包，使農(nóng)民真正轉(zhuǎn)移出來，使城市化得到發(fā)展。
第三是嚴格控制耕地。嚴格控制耕地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)換這是任何國家政府都要做的，中國也一直在做。
第四是城市邊緣地區(qū)農(nóng)地用途轉(zhuǎn)變時，農(nóng)民要獲得收益。這叫做物權(quán)的保障。其重要意義在于逐步減少征地范圍，把農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地和土地國有化區(qū)分來看，農(nóng)民可以直接參與土地收益權(quán)的分享，使農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)換當中獲得更大的利益。
第五是要認真思考土地用途轉(zhuǎn)讓過程中土地增值稅的問題。城市邊緣土地漲價，土地價值提升，很大程度上是因為城市投入了大量基礎(chǔ)設施。因此這些土地中的部分收益應該收歸地方政府，繼續(xù)用于基礎(chǔ)設施建設。這樣，地方政府財政有了新的來源，農(nóng)地的價值也適當均等了。
第六是農(nóng)村非農(nóng)用地轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)讓問題。我個人認為，農(nóng)用地轉(zhuǎn)成非農(nóng)用地還不是當務之急，當前問題的真正焦點是農(nóng)村非農(nóng)用地包括宅基地、農(nóng)村建設用地，如何在城市化進程中轉(zhuǎn)移用作城市發(fā)展。
我們提出一個| 總之，首先要解決權(quán)證認定上的問題，使農(nóng)村宅基地盡快加入城市化進程，其次是解決農(nóng)業(yè)用地變成非農(nóng)用地的問題。
我個人認為，中國確實有可能逐步完成工業(yè)化、城市化的進程，而不出現(xiàn)大規(guī)模社會動蕩和大批城市貧民。過去的土地制度也完成了幾件大事，通過進一步從現(xiàn)實出發(fā)進行改革，相信中國能夠走出一條比較完美的工業(yè)化、城市化的發(fā)展道路。
