土地估價師:關于土地價格若干問題解讀
發布時間：2012-07-25 共2頁
一、地價的本質與內涵
地價是獲取土地權利的價格，其本質是地租的資本化。馬克思的地租理論認為，不論何種形式的地租，都是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入，是土地所有權的經濟實現形式。做為自然產物的土地，不是勞動產品，沒有價值，但具有特殊的使用價值，只能通過使用土地而產生的收益，即地租來產生價格。土地價格相當于一筆資本的價值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。因此，地價是未來若干年（或無限年期）地租的折現，其本質是地租的資本化。
土地的特殊性決定了當土地權利作為一種特殊商品在市場中交換時，其價格也不同于普通商品。首先，地價是一定內涵下的價格，主要包括權利內涵、利用條件內涵、基準日內涵等;其次，地價具有明顯的區域特征，不同區位的地價可能存在顯著差異。第三，土地需求表現為一種引致需求，即人們對以土地為生產要素的產品的需求導致對土地的需求，因此，“土地產品的價格決定地租”［1］，進而決定地價。
二、地價水平及其評估方法
對具體宗地而言，地價可以分為交易價格和評估價格，前者是市場中實際發生的價格，在公開競爭的市場中，它體現了供需雙方經過共同認可、實現的價格，是市場機制作用的結果。后者是基于不同目的，運用專業評估技術與方法測算得到的，一定條件下的土地價格。
通常，評估價格的內涵為基準日時估價對象在公開市場上能夠實現的客觀價格。按照國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），地價評估的基本方法主要有：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點如下：
1、市場比較法：選取與待估對象在相同區域或同一供需圈內的三個（含三個）以上可比案例，通過對案例的成交價格進行比較、修正得到待估對象的評估價格。運用該法測算所得價格最貼近市場的真實水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預期從土地上獲取的純收益折算為評估基準日時的收益總和，即為地價。收益還原法的評估原理體現了地價的本質，即地租的資本化或預期收益的現值，因此，正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業等有穩定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設開發法，通過從開發完成后的房地總價中扣除所需花費的建筑成本、相關稅費、各類預付資本利息及開發利潤等，從而剝離出土地價格。剩余法常用于房地產等經營性用地出讓轉讓時，從開發企業的角度測算能夠承受的土地購置價格。
4、成本逼近法：即以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益來推算土地價格。該法體現了“成本定價”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，往往與市場價格存在較大差異，因此，其應用受到極大限制，通常只適用于工業用地等市場不發育，難以利用其他方法進行評估的情況。
涉及多宗土地時，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發銷售時間等區位因素、個別因素等，不同宗地的房價、地價各不相同，其地價占房價的比例，以及其它各項主要成本占房價比亦各不相同，最高值與最低值之間差異較大，但仍可通過統計方法，研究其分布規律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數量越大，誤差越小。
